minute n°:

N° RG 25/00109 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D2ZK

Code : 5AE,

[M], [C]

c/,

[T], [B]

copie certifiée conforme délivrée le 15/12/2025

à

— M^e Carole AUPOIX, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

+ exécutoire

— M^e Anne-catherine GOERGEN, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 DÉCEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur, [M], [C]

né le 09 Avril 1989 à, [Localité 1],

demeurant, [Adresse 1] – LUXEMBOURG

représenté par M^e Carole AUPOIX, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur, [T], [B]

né le 28 Avril 1985 à, [Localité 2] (COTE D’IVOIRE),

demeurant, [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-21231/2025/2338 du 07/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

représenté par M^e Anne-catherine GOERGEN, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent BROCHARD, Vice-Président.

L. WALASIK, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 octobre 2025

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 15 DECEMBRE 2025.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2025 par Laurent BROCHARD, Vice-Président, chargé des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/00109 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D2ZK

EXPOSÉDU LITIGE

Par contrat de location conclu le 29 avril 2022, Monsieur, [M], [C] a donné à bail à Monsieur, [T], [B] un logement situé, [Adresse 3], lot n°1,, [Adresse 4], moyennant le paiement mensuel selon terme à échoir de la somme de 480 euros, selon terme à échoir, outre 20 euros au titre des provisions sur charges. A cette occasion, un dépôt de garantie de 480 euros a été versé et un constat d’état des lieux contradictoire a été dressé entre les parties le 03 mai 2022.

Monsieur, [T], [B] a délivré un congé pour le 28 juillet 2024, tandis qu’un état des lieux contradictoire a été dressé le 29 juillet 2024.

Au vu de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, Monsieur, [M], [C] a adressé à Monsieur, [T], [B] le 27 août 2024 une mise en demeure d’avoir à lui verser la somme de 5.587,27 euros sous 15 jours, au titre des répartitions locatives d’une part et de la régularisation des charges locatives d’autre part, et ce après déduction du montant du dépôt de garantie.

C’est dans ce contexte que, par assignation délivrée à étude le 31 janvier 2025, Monsieur, [M], [C] a attrait Monsieur, [T], [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon, au bénéfice de l’exécution provisoire de plein droit, en :

— condamnation au paiement de la somme de 5.656,22 € en principal au titre des charges et réparations locatives ;

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— condamnation aux dépens ;

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 20 février 2025 et renvoyée successivement à la demande des conseils des parties jusqu’à l’audience du 16 octobre 2025, lors de laquelle elle a été plaidée.

A cette audience, Monsieur, [M], [C] était représenté par son Conseil qui a déposé son dossier de plaidoirie en prenant soin de se référer expressément aux prétentions et moyens développés dans ses conclusions visées le 19 septembre 2025. Ajoutant à son acte introductif d’instance, il souhaite que le défendeur soit débouté de l’ensemble de ses demandes.

Le demandeur fait valoir que le locataire a quitté les lieux tandis que nombreuses dégradations ont été constatées dans le logement après le départ du défendeur qui doit en répondre, et ainsi supporter le coût des travaux nécessaires à la remise en état du logement. Il estime notamment que le défendeur ne justifie pas de l’imputation du trouble de jouissance qu’il invoque à l’appui de sa demande reconventionnelle, relatif à une importante humidité, soit que le logement était suroccupé, soit qu’il était mal aéré par le preneur. Pour le surplus des moyens invoqués par le demandeur, il convient de se référer à ses conclusions visées le 19 septembre 2025, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur, [T], [B], régulièrement assigné, était représenté par son Conseil qui a déposé son dossier de plaidoirie en prenant soin de se référer expressément aux prétentions et moyens développés dans ses conclusions déposées en vue de l’audience du 19 juin 2025.

Il souhaite que le demandeur soit débouté de l’intégralité de ses demandes, sauf celles concernant le montant de la taxe d’ordures ménagères (68,95 euros) et celles tenant à la refixation de trois poignées de porte (10 euros). En outre, Monsieur, [T], [B] sollicite la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 480 euros, sauf déduction du montant de la taxe d’ordures ménagères (68,95 euros) et celui tenant à la refixation de trois poignées de porte (10 euros). En outre, le défendeur souhaite que le demandeur soit condamné à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice de jouissance. Enfin Monsieur, [T], [B] demande la condamnation de Monsieur, [M], [C] aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur, [T], [B] justifie la dégradation de la paroi de douche, la dégradation des embellissements (peinture des murs et plafonds) par la forte humidité du logement, la dégradation de la porte d’entrée par le fait d’un tiers. Il déplore que le bailleur n’ait pas remédié à l’insalubrité du logement ainsi qu’à l’infestation par les blattes, alors qu’il avait alerté le mandataire du bailleur dès le mois de janvier 2023. Pour le surplus des moyens invoqués par le défendeur, il convient de se référer à ses conclusions déposes en vue de l’audience du 19 juin 2025, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les réparations locatives

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit en outre prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret pris en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, le bailleur verse notamment aux débats le contrat de location, le constat d’état des lieux contradictoire dressé entre les parties le 03 mai 2022, l’état des lieux de sortie du 29 juillet 2024, une mise en demeure adressée le 27 août 2024, la facture de réfection de l’entreprise RIGAUDIER datée du 30 août 2024 suite à une intervention du 27 août 2024 pour un montant de 1.216,17 euros (remplacement de la paroi de douche), une facture émanant de l’entreprise MALFROY datée du 20 août 2024 d’un montant de 152 euros (traitement des blattes), une facture de l’entreprise, [S] du 20 septembre 2024 d’un montant de 2.949 euros (remplacement de la porte d’entrée et menuiseries diverses) ainsi qu’une facture de l’entreprise BILOTET du 24 septembre 2024 de 250 euros (lessivage complet de l’appartement), outre l’avis de taxe foncière 2024 relatif au logement donné à bail.

Il ressort du constat d’état des lieux d’entrée du 03 mai 2022 que le logement a été donné en bon état d’usage voire en très bon état.

L’état des lieux de sortie, dressé un peu plus de deux ans après l’entrée dans les lieux, indique :

• Cuisine : mauvais état de la peinture, de la porte, et des plinthes,

• Séjour : état d’usage de la peinture sur les murs, et bon état de la peinture du plafond,

• WC : état d’usage de la peinture sur les murs,

• Couloir : état d’usage de la peinture du mur et du placard

• Chambre : mauvais état du parquet, de la peinture des murs et du plafond, de la fenêtre, des plinthes du lit double, de l’armoire

• Salle d’eau : mauvais état de la cabine de douche (manque une vitre).

Il ressort des pièces versées par les parties aux débats l’existence d’une humidité anormale dans la chambre du logement au pourtour d’une fenêtre.

Le défendeur démontre avoir informé le mandataire du bailleur de cette difficulté en 2023, ce qui a provoqué une réponse de la société CHAROLLOIS le 29 mai 2023 ainsi que l’intervention de l’entreprise DE MOURA pour le remplacement du moteur de la VMC selon devis accepté le 20 décembre 2023 et facture du 31 janvier 2024, puis une nouvelle intervention sur la gaine de VMC dès lors que le débit d’air était toujours insuffisant malgré le remplacement du moteur, selon devis accepté le 15 février et facture du 21 février 2024.

N° RG 25/00109 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D2ZK

Il s’ensuit que l’humidité anormale du logement résulte, non pas d’un mauvais usage par le preneur ou d’une suroccupation, comme cela lui est attribué à tort par le bailleur qui procède en l’espèce par de simples affirmations non corroborées par des éléments de preuve sérieux, mais bel et bien exclusivement à un système de ventilation mécanique défaillant. En conséquence, le coût du lessivage des murs et plafonds de l’ensemble de l’appartement ne saurait être imputé au défendeur. Pour les motifs qui précèdent, le coût du traitement des blattes ne saurait être davantage imputé au défendeur.

En revanche, il n’est manifestement pas sérieux de prétendre, comme tente de le faire accroire le défendeur, que le bris de la paroi de douche serait imputable à l’humidité anormale du logement d’une part, tandis que la dégradation de la porte échapperait aux obligations du preneur, en raison du fait d’un tiers d’autre part. Sur ce dernier point, le fait du tiers n’est pas rapportée et en tout état de cause, il appartenait au preneur de mobiliser son assurance ainsi que de faire procéder aux réparations de la porte dégradée.

Il ressort de ce qui précède que l’état dégradé du logement imputable au défendeur doit être évalué comme suit :

• 1.216,17 euros (remplacement de la paroi de douche),

• 2.949,10 euros (remplacement de la porte d’entrée et menuiseries diverses)

• 68,95 euros (taxe Ordures ménagères).

L’arriéré de réparations locatives et de charges imputables au défendeur s’élève ainsi à la somme de 4.234,22 euros.

Monsieur, [T], [B] sera donc condamné à verser au demandeur la somme de 3.754,22 euros, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 480 euros.

Sur la demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance

Aux termes du 1° de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation défini par un seuil minimal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, » et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux « caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas » ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de la garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L’article 2 5° du Décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, précise « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.”

En l’espèce, eu égard à l’humidité anormale du logement imputable à la défaillance de la VMC durant plusieurs mois, le tribunal estime que le trouble de jouissance du défendeur peut être évalué à la somme de 500 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur, [M], [C] à verser à Monsieur, [T], [B] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la compensation des créances

L’article 1347 du code civil dispose :

« La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

L’article 1347-1 du même code dispose :

« Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre ».

En l’espèce, il convient d’ordonner la compensation des créances des parties (3.754,22 euros – 500 euros) et de condamner Monsieur, [T], [B] à verser à Monsieur, [M], [C] la somme de 3.254,22 euros, avec intérêt légaux à compter du présent jugement, après compensation des créances réciproques.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [T], [B], qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens de l’instance.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur, [M], [C] les frais qu’il a dû avancer dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Il convient de leur allouer à ce titre la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur, [T], [B] sera condamné.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE à la somme de 3.754,22 euros le montant des réparations et charges locatives imputables à Monsieur, [T], [B] relatives au logement sis, [Adresse 5] n°1,, [Adresse 4], et ce après déduction du dépôt de garantie ;

FIXE à la somme de 500 euros le montant des réparations du trouble de jouissance locative de Monsieur, [T], [B] imputable Monsieur, [M], [C] ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques,

En conséquence,

CONDAMNE Monsieur, [T], [B] à verser à Monsieur, [M], [C] la somme de 3.254,22 euros, avec intérêt légaux à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les demandes plus amples ou contraires formulées par les parties ;

CONDAMNE Monsieur, [T], [B] à payer à Monsieur, [M], [C] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur, [T], [B] aux dépens ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2025.

Le Greffier, Le juge,

Laurent BROCHARD