minute n°:

N° RG 25/00584 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4PB

Code : 5AA

Etablissement public, [Localité 1] HABITAT

c/,

[Z], [J]

copie certifiée conforme délivrée le 05/02/2026

à

— Etablissement public, [Localité 1] HABITAT

+ exécutoire

— , [Z], [J]

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 FÉVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Etablissement public, [Localité 1] HABITAT,

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Mme, [D], [Q], munie d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR

Madame, [Z], [J]

née le 08 Octobre 1983 à, [Localité 2],

demeurant, [Adresse 2], [Adresse 3] -, [Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Fabienne COURTILLAT, Vice-Présidente.

V. JANVIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 décembre 2025

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 05 FEVRIER 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 par Fabienne COURTILLAT, Vice-Présidente, chargée des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/00584 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4PB

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30/08/2023,, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Madame, [Z], [J] un logement sis, [Adresse 4], et ainsi qu’un parking selon bail du même jour sis, [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 486,92 € et 41,19€ hors charges.

Le 11/03/2025, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2684,72 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 06/03/2025,, [Localité 1] HABITAT OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 07/05/2025,, [Localité 1] HABITAT OPH a assigné Madame, [Z], [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame, [Z], [J] au paiement des sommes suivantes :

* 2761,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, échéance de mars 2025 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux loués ;

* 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 07/05/2025.

A l’audience du 4 décembre 2025,, [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er décembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2969,64 euros, échéance de novembre 2025 incluse. Il a précisé également que les paiements ont repris depuis et qu’il y a eu une homologation du plan de surendettement le 21 novembre 2025 avec versements en 6 mensualités de la somme de 541,18 € pour la dette de, [Localité 4].

Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, il précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame, [Z], [J] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame, [J], comparante, a confirmé l’existence du plan de surendettement et avoir repris le paiement des loyers courants depuis la décision de recevabilité.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame, [J] ayant comparu à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la, [Localité 5] et, [Localité 6] le 07/05/2025 soit 6 semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs,, [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 06/03/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07/05/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30/08/2023, du commandement de payer délivré le 11/03/2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er décembre 2025 que, [Localité 1] HABITAT OPH rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Madame, [Z], [J] sera condamnée à lui payer la somme de 2969,64 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame, [Z], [J] le 11/03/2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 22 avril 2025 à 24 heures.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation des baux conclus le 30/08/2023 à compter du 22 avril 2025.

Il convient en outre de condamner Madame, [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel révisable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et les mesures imposées :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte des pièces produites au débat que Mme, [J] perçoit pour environ 2300 € de ressources mensuelles, et des charges mensuelles sont de plus de 2387,22 € comprenant notamment un crédit de plus de 1250 € par mois pour lequel un échéancier a été prévu dans le cadre de la procédure de surendettement et un effacement partiel de la dette.

Mme, [J] a par ailleurs déposé un dossier de surendettement déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers de, [Localité 5] et, [Localité 6] le 28 août 2025.

La commission de surendettement a par décision du 20 novembre 2025 préconisé un rééchelonnement des créances et la créance de, [Localité 1] HABITAT OPH a fait l’objet d’un rééchelonnement en 6 mensualités de 541,18 €.

Cette dernière a repris le paiement des loyers depuis la décision de recevabilité de la procédure de surendettement et s’est engagée à payer le reliquat de la dette de, [Localité 1] HABITAT dans les mêmes modalités que le plan de surendettement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme, [J] selon les mêmes modalités que la commission de surendettement.

Madame, [J] devra ainsi respecter scrupuleusement ces mesures imposées.

Il y a lieu de rappeler à Mme, [J] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité prévue au plan de surendettement, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme, [J] et de tout occupant de ce chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11/03/2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner 100 à verser à, [Localité 1] HABITAT OPH la somme de euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de, [Localité 1] HABITAT OPH aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30/08/2023 entre, [Localité 1] HABITAT OPH d’une part et Madame, [Z], [J] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 4] et le garage sis, [Adresse 5], sont réunies à la date du 22 avril 2025,

CONDAMNE Madame, [Z], [J] à payer à, [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2969,64 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, en deniers et quittance, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 2684,72 €, et à compter de la présente décision sur le surplus au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

AUTORISE Madame, [Z], [J] à s’acquitter de la dette selon les modalités prévues dans la décision de la commission de surendettement de la, [Localité 5] et, [Localité 6] du 20 novembre 2025 consistant en un rééchelonnement de la créance de, [Localité 1] HABITAT OPH en 6 mensualités de 541,18 €, et ce en plus du loyer courant et des charges,

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame, [Z], [J] ainsi que de tout occupant de ce chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame, [Z], [J] à payer à, [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 22 avril 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er décembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame, [Z], [J] à payer à, [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame, [Z], [J] aux dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11/03/2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection