minute n°:

N° RG 25/00495 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4FE

Code : 5AA

Etablissement public, [Localité 1] HABITAT

c/,

[I], [W],, [U], [E]

copie certifiée conforme délivrée le 05/03/2026

à

— , [Localité 1] HABITAT

+ exécutoire

— M^e Laura MEHUYS, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 MARS 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

MACON HABITAT O.P.H,

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représenté par Mme, [O], [Z], dûment munie d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur, [I], [W]

né le 16 Novembre 1972 à, [Localité 2]

de nationalité française, demeurant, [Adresse 2], [Adresse 3] -, [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-21231-2025-8435 du 25/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 4])

Madame, [U], [E]

née le 26 Août 1992 à, [Localité 5]

de nationalité française, demeurant, [Adresse 2], [Adresse 3] -, [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-21231-2025-7986 du 28/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 4])

représentés par M^e Laura MEHUYS, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire.

L. WALASIK, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 février 2026

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 05 MARS 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 par Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/00495 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4FE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 11 décembre 2023,, [Localité 6] a donné à bail à Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] un appartement situé, [Adresse 4] -, [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 690 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025,, [Localité 6] a fait signifier à Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 247,48 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Par notification du 18 mars 2024, [Localité 1] HABITAT a saisi la Caisse d’allocation familiale de, [Localité 7]-et,-[Localité 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025,, [Localité 6] a fait assigner Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• ordonner l’expulsion de Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner solidairement Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] au paiement des sommes suivantes :

○ la somme de 2 416,15 euros au titre de la dette locative arrêtée à mars 2025,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

○ la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

○ les dépens,

• dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de, [Localité 7] et, [Localité 8] le 18 avril 2025.

L’affaire a été audiencée le 4 septembre 2025, puis, après plusieurs renvois contradictoires à la demande des parties, à l’audience du 5 février 2026.

À l’audience,, [Localité 1] HABITAT, représenté par Madame, [Z], [O] dument munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et fait valoir que les locataire n’ont pas repris le paiement du loyer depuis novembre 2025.

Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U], font valoir un trouble de jouissance dont ils demandent l’indemnisation à hauteur 1 500 euros et sollicitent des délais de paiement pour le paiement de leur dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le trouble de jouissance :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986 dispose que: “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

En l’espèce, Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] reprochent à leur bailleur :

— le dysfonctionnement de la chaudière : Cependant,, [Localité 6] justifie d’une intervention pour la chaudière, le 13 décembre 2023 et son remplacement en mars 2024 avec remise en état en avril 2024. De plus, il ressort du courrier du 23 avril 2025 que, [Localité 6] leur a mis à disposition des radiateur électriques dans l’attente de la réparation et leur ont proposé d’effectuer une demande de prise en charge qui n’a pas été faite.

— des traces de moisissure dans la salle de bain qui ne sont pas démontrées par les photographies produites. De plus, un rapport de visite d’août 2025 indique que le taux d’humidité est correct.

— la mauvaise isolation :, [Localité 6] reconnait une erreur d’information du DPE lors de la location, néanmoins celui-ci reste dans les normes (E), et les locataires ne justifient pas d’une surconsommation de gaz. De plus, suite à la visite du logement en août 2025, il est prévu de mettre en place des aérations supplémentaires.

— les traces d’eau au plafond : il ressort des pièces qu’une recherche de fuite a été effectué en juin 2025 sans résultat. Il semblerait que les traces proviennent du dégât des eaux dû à l’état de la toiture qui a été réparée. Au jour de l’intervention, les zones sont sèches, et la peinture doit être reprise le 18 juillet 2025.

— le sol qui s’affaisse et les fissures : ce désordre, évoqué par les locataires n’est démontré par aucun élément de la procédure. De plus,, [Localité 6] justifie avoir posé des platines pour lecteur de fissuromètre électronique, et aucune difficulté n’a été relevé.

— les fientes de pigeons : Cette difficulté n’est pas contestée par, [Localité 6]. Cependant, il justifie d’une prestation ménage dont balcon le 31 octobre 2023, soit en amont de la location et il sera rappelé que le nettoyage, en cours de location relève de l’obligation d’entretien courant du locataire. De plus, il ressort de la visite d’août 2025 et des conclusions des locataires que, [Localité 6] a installé éco-pics sur les chéneaux autour du logement et que des boitiers à ultra-son ont été mis en place. De plus,, [Localité 6] prévoit lors de sa visite la mise en place d’éco-pics supplémentaires et de pièges.

Ainsi, mis à part les fientes de pigeons, aucune difficulté ne perdure, et il ressort de la procédure que, [Localité 6] a pris plusieurs mesures pour diminuer cette nuisance : mis en place d’éco-pics, de boitiers ultra son et prévoit la mise en place de pièges. De plus, Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U], ne rapportent pas la preuve que cet élément entrave la “paisible jouissance” du bien immobilier par les locataires, celui-ci n’affectant que le balcon de la cuisine et les odeurs nauséabonde évoquées ne sont pas démontrées. Enfin, Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U], ne rapportent pas la preuve que, [Localité 6] est responsable de l’état du balcon de la cuisine, notamment au vu des dispositions prises, et il sera en outre rappelé que le nettoyage, en cours de location relève de l’obligation d’entretien courant du locataire.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U], ne rapportent pas la preuve d’un quelconque trouble de jouissance, et ils seront donc déboutés de leur demande en réparation du préjudice allégué.

Sur la recevabilité de la demande de constatation de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs,, [Localité 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par le biais de la CAF 71, le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de, [Localité 6] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail ayant pris effet le 11 decembre 2023, du commandement de payer délivré le 18 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 2 février 2026 que, [Localité 6] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 4 404,77 euros, loyer du mois de janvier 2026 inclus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et que le locataire en situation de régler sa dette locative peut se voir accorder, même d’office, par le juge des délais de paiement.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 décembre 2023 à compter du 1er avril 2025.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er avril 2025, Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] à son paiement à compter de 2 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U], sollicitent des délais de paiement. Cependant, le bailleur fait valoir que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant, ce qui est démontré par le relevé de compte du 2 février 2026, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. De plus, Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] ne justifient pas être en situation de régler leur dette locative.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande de délai sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] à payer à, [Localité 1] HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de, [Localité 6] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ayant pris effet le 11 decembre 2023 entre, [Localité 6] d’une part, et Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 4] -, [Localité 3], sont réunies à la date du 1er avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE à Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] et à tout occupant de leur chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement;

DIT, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] à compter du 2 avril 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] à payer à, [Localité 6] la somme de 4 404,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 sur la somme de 1 247,48 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] à payer à, [Localité 6] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 avril 2025, échéance d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

DÉBOUTE Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] de l’intégralité de leur demande.

CONDAMNE solidairement Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] à payer à, [Localité 6] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur, [W], [I] et Madame, [E], [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 février 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION