N° RG 24/00412 – N° Portalis DB2M-W-B7I-DXEC

N° :

Code : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

,

[X], [T], [H],, [P], [R], [H],, [L], [O], [H] épouse, [D]

c/

,

[A], [J]

Copie exécutoire + 1 copie

délivrées le

à

M^e Sophie LITTNER-BIBARD

M^e Anne-laure VIEUDRIN

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

1ère chambre civile

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEURS AU PRINCIPAL

Madame, [X], [T], [H]

née le 12 Août 1958 à, [Localité 1]

demeurant, [Adresse 1]

Monsieur, [P], [R], [H]

né le 07 Février 1934 à, [Localité 2]

demeurant, [Adresse 2]

Madame, [L], [O], [H] épouse, [D]

née le 01 Février 1960 à, [Localité 3]

demeurant, [Adresse 3]

représentés par M^e Anne-laure VIEUDRIN, avocat postulant au barreau de MACON, M^e Hugues DUCROT, avocat au barreau de LYON

ET :

DEFENDEUR AU PRINCIPAL

Monsieur, [A], [J]

né le 08 Mars 1997 à, [Localité 4]

demeurant, [Adresse 4]

représenté par M^e Sophie LITTNER-BIBARD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

❖

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

Audrey LANDEMAINE, Juge.

Aurélie LAGRANGE, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 décembre 2025 devant Audrey LANDEMAINE, Juge, statuant à juge unique, en application des articles R. 212-8 et R. 212-9 du code de l’organisation judiciaire.

Le juge a fait un rapport oral conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile. Les avocats de la cause ont été entendus en leurs plaidoiries.

JUGEMENT :

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 alinéa 2 et 451 du code de procédure civile le 09 février 2026 par Audrey LANDEMAINE, Juge, qui a signé le jugement avec la greffière.

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte notarié dressé par Me, [Q], [F] le 8 février 2023, Monsieur, [P], [H], Madame, [X], [H] et Madame, [L], [H] épouse, [D] (ci-après également les consorts, [H]) se sont engagés à céder à Monsieur, [A], [J] un bien à usage mixte sis à, [Localité 5] pour un prix de 323.000 euros,

L’acte, conclu sous condition suspensive d’obtention d’une prêt de 700.000 euros devant intervenir avant le 15 avril 2023, prévoyait une indemnité d’immobilisation à hauteur de 32.000 euros et fixait la date d’expiration de la promesse au 31 mai 2023 à 18h00.

Suivant acte sous seing privé du 22 mai 2023, les parties ont convenu de proroger la date d’expiration de la promesse au 30 juin 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 octobre 2023, Me, [M], notaire des promettants, a notifié à Me, [S], notaire du bénéficiaire, l’expiration du délai de promesse et a sollicité le versement de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte.

A défaut de rapprochement amiable entre les parties, les consorts, [H] ont, par exploit du 23 mai 2024, fait assigner Monsieur, [A], [J] devant le Tribunal judiciaire de MACON aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La clôture de l’affaire a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 10 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 novembre 2024, les consorts, [H] demandent au Tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, 1304-3 du code civil et 1217 et suivants du même code, de :

A titre principal,

— condamner Monsieur, [J] à leur payer la somme de 32.300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— rejeter l’intégralité des demandes formulées par Monsieur, [J] à leur encontre ;

A titre subsidiaire,

— juger que Monsieur, [J] a manqué à ses obligations contractuelles ;

— condamner Monsieur, [J] à leur payer la somme de 32.300 euros à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de leurs intérêts, ils font valoir que :

— Monsieur, [J] ne justifie pas de deux refus de prêt conformes aux caractéristiques prévus à la promesse et ne rapporte pas la preuve qu’il aurait réalisé les démarches auprès des organismes de crédit avant le 15 avril 2023 et dans un délai raisonnable avant cette date ; le refus du crédit mutuel précise que le prêt a été sollicité le 10 juin 2023 ; il ne mentionne que le taux sollicité par le bénéficiaire, de sorte qu’il n’est pas possible pour les promettants de savoir s’il a respecté les caractéristiques du prêt ; la demande a été formulée sur une durée de 240 mois alors que la promesse visait une durée de 300 mois ; s’agissant de l’attestation de refus de prêt du crédit agricole, il n’est pas mentionné la date de demande du prêt et le rendez-vous visé en février 2023 est manifestement sans lien avec un prêt immobilier; les caractéristiques de la demande, formée le 11 mai 2023, ne sont pas conformes à celles visées par la promesse ;

— Monsieur, [J] n’a pas respecté le délai d’information de 8 jours prévu à la promesse en cas de refus de prêt, celles-ci n’ayant été transmises que le 15 novembre 2023 ;

— Monsieur, [J] ayant empêché la réalisation de la condition suspensive de prêt, elle doit donc être réputée accomplie au visa de l’article 1304-3 du code civil, de sorte qu’ils sont en droit d’obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation ;

— Plus subsidiairement et au visa de l’article 1217 du code civil, ils sont bien fondés à obtenir indemnisation de leur préjudice en raison des manquements contractuels de Monsieur, [J] au regard du non-respect du délai d’obtention du prêt, l’absence de production de refus de prêt conformes aux conditions prévues à la promesse et le non respect du délai d’information ; le préjudice subi est important puisqu’ils ont été privés de la possibilté de vendre leur bien à d’autres acquéreurs et ils subissent l’évolution défavorable de la conjoncture immobilière et des nouvelles normes diagnostiques ;

— la clause d’indemnité d’immobilisation ne constitue pas une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil et le juge n’a donc pas le pouvoir de la modérer.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2025, Monsieur, [A], [J] demande au Tribunal de :

— débouter les consorts, [H] de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— qualifier de clause pénale la clause prévoyant le paiement d’une indemnité d’immobilisation ;

— réduire à néant la clause pénale et, subsidiairement, la réduire dans de substantielles proportions ;

A titre infiniment subsidiaire et au visa de l’article 1195 du code civil,

— procédant à la révision du contrat, réduire à néant l’indemnité d’immobilisation et, subsidiairement, la réduire dans de substantielles proportions ;

En tout état de casue,

— débouter les consorts, [H] de leurs demandes formées à hauteur de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts, [H] à lui payer la somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction ;

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses intérêts, il fait valoir que :

— il a obtenu un RDV auprès du crédit agricole dès le 22 février 2023 mais les démarches bancaires ont pris du temps, c’est la raison pour laquelle les parties ont convenu de proroger le délai au 30 juin 2023 ; les refus ont été formalisés les 21 septembre 2023 et 25 octobre 2023, de sorte que la condition suspensive ne peut être réputée accomplie ;

— il n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles et il a entrepris toutes les diligences utiles dès la signature de la promesse unilatérale de vente ; ce faisant, il ne peut lui être fait grief d’avoir empêché la réalisation de la condition suspensive;

— plus subsidiairement, il convient de requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale au visa de l’article 1231-5 du code civil ; l’indemnité est manifestement excessive au regard de la durée d’immobilisation qui n’a duré que 4 mois ; en tout état de cause, le Tribunal peut réviser les clauses du contrat au visa de l’article 1195 du code civil au regard des circonstances imprévisibles auquel s’est trouvé confronté le concluant.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 et mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande en paiement l’indemnité d’immobilisation

1.1 – Sur la réalisation de la condition suspensive de financement

Conformément à l’article 1124 du code civil :

“La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul”.

L’article 1103 du code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’absence de demande de prêt ou un refus sans motif sérieux d’un prêt offert dans les conditions du contrat caractérisent, sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil, l’empêchement de la réalisation de la condition suspensive par celui qui y avait intérêt.

Il appartient dès lors à l’acquéreur bénéficiaire de la condition suspensive d’obtention du prêt d’établir qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies qui lui a été refusé.

En l’espèce, il est constant que la promesse unilatérale de vente du 8 février 2023, consentie par les consorts, [H] à Monsieur, [A], [J], expirait initialement le 31 mai 2023.

Le droit d’option devait être exercé à cette date sous condition suspensive, au profit du bénéficiaire, de l’obtention d’un prêt selon les caractéristiques suivantes :

— une ou plusieurs offres définitives de prêts bancaires, pouvant être contractées par ce dernier auprès de tout établissement ;

— montant global maximum du ou des prêts envisagés : 700.000 euros ;

— durée maximum de remboursement : 25 ans ;

— taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance ou de garantie 3,50% ;

— garantie : une sureté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier.

L’obtention du prêt devait intervenir au plus tard le 15 avril 2023.

Toutefois et suivant avenant du 22 mai 2023, les promettants ont consenti une prorogation de la promesse au 31 mai 2023, à défaut d’obtention d’un accord de prêt par Monsieur, [A], [J].

Ce faisant, le délai pour présenter une offre de prêt expirait à cette date, étant observé qu’aucun délai n’était fixé précisément dans la promesse pour déposer les demandes de financement, l’acte précisant seulement que “le BENEFICIAIRE s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt dans un délai raisonnable”.

Force est de relever en l’espèce qu’à la date d’expiration de la promesse, Monsieur, [A], [J] n’avait toujours pas présenté d’offre ou de refus d’offre de prêt aux promettant.

Par ailleurs, si le bénéficiaire produit des échanges avec le crédit agricole s’agissant d’un projet immobilier et de simulations afférentes à compter du mois de mai 2023 – soit après l’expiration de la date initiale d’obtention du prêt – il ne rapporte pas la preuve de la date à laquelle il a déposé sa demande.

Il y a lieu de noter à ce titre que Monsieur, [A], [J] produit un refus de prêt de la part du Crédit agricole en date du 21 septembre 2023, qui ne vise pas la date du dépôt de la demande.

S’agissant de la demande de prêt au Crédit Lyonnais, il résulte du refus de prêt produit aux débats qu’elle n’a été déposée que le 10 juin 2023, soit postérieurement à l’expiration de la promesse après prorogation.

Au regard de ces éléments, il apparaît que Monsieur, [A], [J] ne justifie pas avoir déposé les demandes de prêt dans un délai raisonnable.

Par ailleurs, le refus de prêt du crédit agricole en date du 21 septembre 2023 vise une durée de crédit de 300 mois soit 20 ans et non 25 ans et le refus du crédit mutuel ne vise pas le taux sollicité par le bénéficiaire.

Or, la promesse de vente rappelle que :

“Le BENEFICIAIRE est informé ;

— que la conditions serait considérée comme réalisée en application de l’article 1304-3 du code civil si, par sa faute ou sa négligence, il en empêchait sa réalisation ou provoquait sa défaillance”

— que le fait de demander un prêt à des conditions différentes de celles prévues ci-dessus peut entrainer l’application de cette sanction à son encontre. (…)”

Il s’ensuit que faute pour Monsieur, [A], [J] de démontrer qu’il a bien respecté l’obligation de faire une ou plusieurs demandes de financement dans un délai raisonnable et dans des conditions conformes aux caractéristiques de la promesse de vente, la condition suspensive de financement est réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 du code civil.

1.2 – Sur l’indemnité d’immobilisation et la demande de modération

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil que :

“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à règler une somme forfaitaire en cas d’inexécution.

L’indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente malgré la réalisation des conditions suspensives, constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et ne peut être qualifiée de clause pénale susceptible d’être réduite par le juge.

En l’espèce, la promesse litigieuse prévoit expressément dans le paragraphe “INDEMNITE D’IMMOBILISATION”:

“VERSEMENT

En considération de la promesse et de l’indisponibilité temporaire du bien en résultant pour le PROMETTANT, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de TRENTE-DEUX MILLE TROIS-CENT EUROS (32.300 €)

(…)

Elle sera versée par le BENEFICIAIRE qui s’y oblige à première demande du PROMETTANT si les conditions suspensives sont réalisées dans les délais et forme prévus au présent acte, si le BENEFICIAIRE n’a pas levé l’option”.

(…)

Elle sera versée au PROMETTANT ou ou BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu vendeur ;

b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus sera versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci”.

Il est acquis que le bénéficiaire n’a pas levée l’option alors que la condition suspensive de financement est considérée comme étant réalisée.

Ce faisant, il est tenu au règlement de l’indemnité prévue à la promesse à hauteur de 32.300 euros.

Au regard de sa nature – qui n’a pas pour objet de sanctionner le bénéficiaire mais de compenser l’immobilisation du bien à son profit – il n’y a pas lieu de requalifier cette indemnité en clause pénale.

Ce faisant, le Tribunal n’a pas le pouvoir de la modérer et la demande formée par Monsieur, [A], [J] de ce chef sera rejetée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [A], [J] à payer aux consorts, [H] la somme de 32.300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.

1.3 – Sur la demande de révision contractuelle

En vertu de l’article 1195 du code civil :

“Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe”.

En l’espèce, Monsieur, [A], [J] se prévaut plus subsidiairement de l’article 1195 du code civil afin de solliciter du juge la réduction à néant de la somme demandée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Or, non seulement aucune renégociation n’a été engagée entre les parties mais, au surplus, aucun changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusions du contrat n’est rapporté.

En conséquence, la demande de Monsieur, [A], [J] de ce chef sera rejetée.

2) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur, [A], [J] succombant, il sera condamné aux dépens de l’instance au visa de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile entre les parties et les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire de droit

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile :

“Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”

En l’espèce, la nature de l’affaire ne justifie pas que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur, [A], [J] à payer à Madame, [X], [H], Monsieur, [P], [H] et Madame, [L], [H] la somme de 32.300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation visée à la promesse de vente du 8 février 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur, [A], [J] de sa demande de modération de l’indemnité pénale ;

DÉBOUTE Monsieur, [A], [J] de sa demande de révision du contrat et de réduction à néant de l’indemnité d’immobilisation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [A], [J] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

En foi de quoi, la présidente a signé ainsi que la greffière.

La greffière, La présidente,