TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Septembre 2025

N° RG 20/08702 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WFP6

N° Minute :

AFFAIRE

[K] [G] [A] [D], [J] [L] [D], [C] [A] [G] [D]-[B] épouse [X], [F] [N] [S] [H] [D]-[B], [I] [M] [Z] [D], [P] [N] [R] [D], [T] [W] [D]

C/

[U] [O], S.A.S. TIME RESEAUX, S.A.S. FONCIA COLBERT

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [K] [G] [A] [D]

[Adresse 4]

[Localité 18]

Monsieur [J] [L] [D]

[Adresse 4]

[Localité 18]

Madame [C] [A] [G] [D]-[B] épouse [X]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Monsieur [F] [N] [S] [H] [D]-[B]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Madame [I] [M] [Z] [D]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Monsieur [P] [N] [R] [D]

[Adresse 4]

[Localité 16]

Monsieur [T] [W] [D]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentés par M^e Jérôme GOUTILLE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 114

DEFENDEURS

Monsieur [U] [O]

[Adresse 12]

[Localité 17]

représenté par M^e Khalid BENNANI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 390

S.A.S. TIME RESEAUX

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par M^e Khalid BENNANI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 390

S.A.S. FONCIA COLBERT

[Adresse 7]

[Localité 15]

représentée par Maître Frédérique LAHANQUE de l’AARPI G2LC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0190

L’affaire a été débattue le 15 Mai 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte signé le 27 avril 2006 intitulé « mandat de gestion valorisation », Mme [G] [D], aux droits de laquelle viennent aujourd’hui Mme [K] [D], M. [J] [D], Mme [C] [D]-[B] épouse [X], M. [F] [D], Mme [I] [D], M. [P] [D] et M. [T] [D] (ci-après « les consorts [D] »), a confié à la société par actions simplifiée Foncia Colbert le mandat d’assurer la gestion d’un bien dont elle était propriétaire situé [Adresse 3] à [Localité 18] (94).

Par acte du 21 juin 2010 la société Foncia Colbert, agissant en qualité de mandataire de Mme [G] [D], a consenti à la société à responsabilité limitée Tire, alors en cours de formation et constituée par M. [U] [O] et Mme [Y] [O], un bail précaire portant sur une partie des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 18] (94), à savoir un grand entrepôt et un petit local à droite de celui-ci, et ce pour une durée de 24 mois à compter du 1er juillet 2010. A compter du mois d’avril 2014, ont été donnés à bail à la société Tire d’autres locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Localité 18] (94), à savoir la réserve située au rez-de-chaussée du bâtiment de la cour porte droite. La société Tire a été dissoute le 31 octobre 2017.

La société par actions simplifiée Time Réseaux, constituée par M. [U] [O] seul le 14 octobre 2016, a repris la jouissance de ces locaux commerciaux en septembre 2017. Par courrier du 4 novembre 2019, la société Time Réseaux a fait délivrer congé à son bailleur, avec effet immédiat.

Mme [G] [D] est décédée le 28 décembre 2019.

Estimant que la société Foncia Colbert avait manqué à ses obligations contractuelles, par courrier du 20 juillet 2020, les consorts [D] ont résilié le contrat de mandat de gestion du 27 avril 2006. Dans le même courrier, ils ont mis en demeure la société Foncia Colbert d’avoir à payer la somme de 31 546,36 euros correspondant à des dommages et intérêts.

Par acte judiciaire du 3 novembre 2020, les consorts [D] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nanterre la société Foncia Colbert, au visa des articles 1991 et suivants du code civil, aux fins notamment de voir condamner celle-ci à leur verser la somme de 31 546 euros à titre de dommages et intérêts au vu de ses inexécutions contractuelles et des fautes commises dans l’exécution de son mandat, ainsi que la somme de 5000 euros au titre de la quotepart des honoraires indus, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par acte judiciaire du 18 août 2021, la société Foncia Colbert a fait assigner en intervention forcée M. [U] [O], en sa qualité de liquidateur de la société Tire, et la société Time Réseaux, aux fins de les voir condamner in solidum à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Par ordonnance en date du 17 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de connexité soulevée par la société Foncia Colbert au profit du tribunal judiciaire de Créteil.

La clôture de l’instruction a été prononcée une première fois le 28 mars 2023. Le juge de la mise en état a ordonné le rabat de la clôture selon décision en date du 4 octobre 2024.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, les consorts [D] demandent au tribunal de :

— les juger recevables et bienfondés en leur action et en leurs prétentions ;

— constater les inexécutions contractuelles et fautes de la société Foncia Colbert au titre du mandat de gestion conclu le 27 avril 2006 relatif au bien immobilier leur appartenant et situé [Adresse 4] à [Localité 18] (94) ;

— écarter des débats les pièces produites par la société Foncia Colbert n°19, 20, 21, 33 et 34 ;

— constater le lien de causalité entre les inexécutions contractuelles / fautes de la société Foncia Colbert et leur préjudice qui s’élève à la somme de 41 805,28 euros ;

— condamner la société Foncia Colbert à leur verser la somme de 41 805,28 euros correspondant à l’ensemble des arriérés locatifs dont la société Foncia Colbert avait la charge à titre de dommages et intérêts outre 10 000 euros de préjudice moral ;

— condamner la société Foncia Colbert à leur verser la somme de 5000 euros au titre de la quotepart des honoraires indus ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— débouter la société Foncia Colbert, la société Time Réseaux et M. [O] de leurs demandes, fins, et prétentions ;

— prendre acte que la société Foncia Colbert a violé leur vie privée en produisant des actes de leur vie privée protégée par l’article 9 du code civil et l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme ;

— condamner solidairement la société Foncia Colbert, la société Time Réseaux et M. [O] à 15 000 euros pour rabat de l’ordonnance de clôture dilatoire ;

— leur donner acte qu’ils s’en rapportent à justice sur les moyens, condamnations et garanties de la société Time Réseaux et de M. [O] ;

— condamner la société Foncia Colbert à leur payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Foncia Colbert aux entiers dépens d’instance ;

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, leur conseil pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Les demandeurs avancent, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, les moyens suivants au soutien de leurs prétentions. Ceux-ci font valoir que la société Foncia Colbert devait exécuter plusieurs missions de gérance ainsi que de gestion administrative et financière, et qu’elle ne s’est pas acquittée de ses obligations.

Ils soutiennent tout d’abord que la société Foncia Colbert a manqué à son obligation de recouvrement auprès de plusieurs locataires des loyers, charges, provisions, et sommes relativement au bien géré. Ils font valoir qu’elle n’a fait aucune diligence pour obtenir le paiement des sommes pourtant dues par la société Tire, titulaire de deux baux commerciaux conclus en 2014 mais ayant cessé son activité, étant dissoute depuis octobre 2017, demeurant radiée du registre du commerce et des sociétés depuis septembre 2018, et figurant pourtant toujours parmi la liste des locataires durant les années 2018 et 2019. Ils ajoutent que le décompte des impayés locatifs émanant de la société Foncia Colbert s’élève à la somme de 41 805,28 euros, dont : les impayés de la société Parada au 30 avril 2021 pour 7800 euros, les impayés de la société Philia au 30 avril 2021 pour 2192 euros, les impayés de la société Tire au 30 avril 2021 pour 29 213,28 euros et les impayés de la société Sucré Salé pour la somme de 2 600 euros. Ils demandent au tribunal d’écarter les pièces n°19, 20, 21, 33 et 34 produites par la société Foncia Colbert en réponse à leurs propres décomptes, ceux-ci les estimant non probantes.

Les demandeurs soutiennent ensuite que la société Foncia Colbert ne les a pas informés que la société Time Réseaux occupait les locaux et n’a pas non plus obtenu leur accord sur ce point, aucun acte de bail n’ayant finalement été signé avec cette dernière par le mandataire et ce depuis septembre 2017. Ils indiquent qu’en l’absence de bail écrit, la société Time Réseaux a donné congé immédiatement et sans préavis pour le local qu’elle occupait depuis le 14 septembre 2017, et que la société Foncia Colbert lui a adressé une mise en demeure le 27 avril 2020 demandant la restitution immédiate des clés et le règlement de la somme de 26 591,52 euros correspondant à l’arriéré locatif en ce compris les taxes foncières arriérées. Ils ajoutent que la société Time Réseaux a exposé que la société Foncia Colbert refusait de réaliser des modifications contractuelles minimes qu’elle sollicitait, et que c’est pour cette raison qu’elle n’a jamais régularisé de nouveau bail commercial.

Les concluants soutiennent ensuite : d’une part que la société Foncia Colbert n’a diligenté aucune poursuite à l’encontre des sociétés Tire et Time Réseaux, celle-ci ayant elle-même attendu d’être assignée par leurs soins avant d’attraire en intervention forcée M. [O], liquidateur de la société Tire, et la société Time Réseaux ; et d’autre part que la société Foncia Colbert ne s’est pas assurée de l’établissement d’un état des lieux conforme en juin 2020, lors de la reprise des locaux.

Ils indiquent que compte tenu de la mauvaise exécution des obligations lui incombant et de ce qu’ils estiment être même une mauvaise foi de sa part, ils sont fondés à solliciter, outre l’indemnisation de leur préjudice financier à hauteur de 41 805,28 euros, la condamnation de la société Foncia Colbert à leur verser 10 000 euros au titre de leur préjudice moral, et à leur rembourser une quotepart de 25% des honoraires qu’elle a perçus depuis 2017 représentant la somme de 5000 euros.

Les demandeurs estiment qu’un arriéré locatif existe bien à l’encontre de la société Time Réseaux, celle-ci ayant arrêté de payer les loyers à compter du mois de décembre 2019 mais n’ayant libéré les lieux qu’en juin 2020. En outre, ils estiment que M. [O] et la société Time Réseaux ne sauraient en aucune façon obtenir le remboursement de la somme de 11 174 euros au titre des impôts fonciers et taxes d’ordures ménagères, M. [O] ayant payé spontanément par l’intermédiaire de la société Time Réseaux des sommes dues par la société Tire en application des baux commerciaux régulièrement signés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, la société Foncia Colbert demande au tribunal de :

— juger que les consorts [D] ne démontrent pas l’existence d’une faute de sa part, ni d’un préjudice, ni d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués ;

— en conséquence débouter les consorts [D] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— subsidiairement, juger que le préjudice allégué par les consorts [D] consiste en une perte de chance d’avoir pu recouvrer le montant des loyers ou indemnités d’occupation arriérés ;

— juger que l’arriéré locatif dû au titre du local commercial principal s’élève à la somme de 13 432,25 euros arrêté au 19 juin 2020, déduction faite du dépôt de garantie ;

— juger que l’arriéré locatif dû au titre de la réserve s’élève à la somme de 693,28 euros arrêté au 19 juin 2020 (absence de dépôt de garantie) ;

— condamner in solidum M. [U] [O], ès qualités de liquidateur de la société Tire, et la société Time Réseaux à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit des consorts [D] ;

— débouter la société Time Réseaux de sa demande tendant à la voir condamnée, solidairement avec les consorts [D], au paiement de la somme de 11 174,13 euros à titre de remboursement partiel des taxes foncières ;

— en tout état de cause écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamner solidairement les consorts [D], la société Time Réseaux et M. [U] [O] au paiement de la somme de 15 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les consorts [D], la société Time Réseaux et M. [U] [O] au paiement des dépens.

La défenderesse, au visa des articles 1991 et suivants ainsi que 1240 du code civil, conteste avoir commis toute faute dans l’accomplissement de son mandat. Elle estime tout d’abord qu’il n’y a aucune charge ou taxe qu’elle aurait omis de réclamer aux locataires, les régularisations de charges 2014, 2015 et 2016 ayant été établies et appelées à la locataire en avril 2017, avec règlement immédiat ainsi qu’il ressort des décomptes produits. Elle ajoute qu’à compter de l’année 2017 les taxes foncières et taxes d’ordures ménagères ont été appelées à la locataire en dehors de la régularisation des charges locatives.

La défenderesse ajoute qu’elle a fait signifier plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire, notamment les 10 août 2015, 28 novembre 2016, 6 septembre 2017 et 15 janvier 2018, et que l’examen du décompte d’arriérés (pièces n°33 et 34) permet de constater que ces commandements de payer ont à chaque fois provoqué un règlement par la locataire de son arriéré.

S’agissant de la restitution des clés en juin 2020 par la société Time Réseaux, et l’absence de signature d’un bail écrit, elle estime que ces éléments ne lui sont pas imputables. Elle ajoute que dans son jugement rendu le 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a exclu la commission de toute faute de sa part, en retenant qu’aucune démonstration n’était faite de ce que le délai de deux ans, qui s’est écoulé entre l’échange de mails du 15 juin 2017 et la proposition d’un avenant, était dû à un manque de diligences du gestionnaire, et qu’au contraire il apparaissait que les parties s’étaient contentées du bail verbal ayant cours entre elles sans le remettre en cause sur cette période, la société Time Réseaux payant régulièrement les loyers et même les charges à mesure qu’ils étaient appelés.

La défenderesse conteste le montant des dommages-intérêts réclamés par les consorts [D] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation qui leur sont dus, et indique qu’elle a établi deux décomptes démarrant à la prise d’effet des baux, expurgés des sommes ne constituant pas des loyers ou charges revenant au bailleur et desquels il ressort : que pour le local principal l’arriéré locatif, à la date de restitution des clés, en ce compris les taxes foncières, taxes d’ordures ménagères et régularisation de charges et après déduction du dépôt de garantie, s’élève à la somme de 13 432,25 euros ; et que pour la réserve l’arriéré locatif, à la date de restitution des clés, s’élève à la somme de 693,28 euros ; soit un total de 14 125,53 euros.

Elle ajoute, s’agissant des décomptes établis par les consorts [D] : concernant le locataire Parada qu’elle a interrogé M. [J] [D] sur la raison pour laquelle il refusait de relancer ce locataire en impayés, ce à quoi l’intéressé lui a répondu qu’ils négociaient amiablement son départ ; concernant le locataire Philia qu’à la date de fin de son mandat de gestion, seuls deux mois de loyers étaient arriérés, que de surcroît les consort [D] n’indiquent pas quels règlements ont été effectués postérieurement de sorte qu’ils ne rapportent pas la preuve d’un préjudice définitif, et qu’il est indiqué dans l’acte du 22 juillet 2024 que le locataire a libéré les lieux loués suite au congé qui lui a été délivré ; et enfin concernant le locataire Sucré Salé que le décompte produit démontre qu’aucun arriéré n’est dû à la date de fin du bail. De surcroît, elle indique que les consorts [D] ne démontrent aucun préjudice né, actuel et définitif, puisqu’il n’est pas démontré qu’en suite de leur action contre leur ancien locataire aucun recouvrement n’aurait été possible de sorte que l’arriéré serait définitivement demeuré à leur charge.

Elle entend enfin rappeler que le préjudice dont pourraient éventuellement se prévaloir les consorts [D] à son encontre ne pourrait, à titre subsidiaire et dans le meilleur des cas, consister qu’en une perte de chance d’avoir pu recouvrer le montant des loyers ou indemnités d’occupation arriérés, et ainsi ne constituer qu’un pourcentage de la somme de 14 125,53 euros.

Celle-ci avance que le bail initial a été conclu avec la société Tire, ayant pour gérant M. [U] [O], laquelle a été liquidée amiablement puis radiée du registre du commerce et des sociétés sans que le liquidateur n’en informe à aucun moment qui que ce soit. Celle-ci affirme que tous les échanges intervenus avec les époux [O] et elle-même démontrent que ces derniers ont uniquement évoqué au départ un changement de dénomination sociale, et que c’est seulement par mail du 16 mai 2019 que ceux-ci ont révélé qu’il s’agissait d’un changement de société. Ils ajoutent que de nouveaux beaux commerciaux leur ont alors été adressés pour régularisation, identiques en substance aux premiers, et que la société Time Réseaux a malgré tout refusé de les régulariser.

Ils concluent que la société Time Réseaux a alors revendiqué l’existence d’un bail verbal, et finalement obtenu gain de cause devant la justice. Elle reproche ainsi à M. [O], ès qualités de liquidateur de la société Tire, d’avoir délibérément omis de régler le sort du bail commercial en cours, d’avoir réalisé les dissolution et liquidation de la société en fraude des droits du bailleur, et d’avoir refusé de signer l’état des lieux de sortie et de remettre les clés. Elle reproche également à la société Time Réseaux d’avoir refusé la signature des nouveaux baux commerciaux qui lui ont été communiqués, puis d’avoir revendiqué l’existence d’un bail verbal à son profit, conservant la jouissance des lieux jusqu’au 19 juin 2020.

S’agissant des demandes formulées par M. [O] et la société Time Réseaux, elle fait valoir que par jugement du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a condamné les consorts [D] à restituer à la société Time Réseaux la somme de 2389,83 euros au titre des impôts et charges, sur toute la durée du bail, et que celle-ci ne saurait donc obtenir de condamnation, au même titre, à l’encontre de la société Foncia Colbert. Elle ajoute que la juridiction a ainsi considéré que la somme de 13 917,43 euros avait été indûment appelée, que la créance locative des consorts [D] à l’égard de la société Time Réseaux apparaissait positive à hauteur de 11 527,60 euros, et opéré la compensation entre ces deux sommes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2024, M. [O] et la société Time Réseaux demandent au tribunal de :

à titre principal

— débouter la société Foncia de l’ensemble de ses demandes à leur encontre ;

— débouter l’indivision [D] de l’ensemble de ses demandes à leur encontre ;

— juger valide le congé délivré par la société Time Réseaux avec une date de prise d’effet fixée au 25 février 2020 ;

— condamner solidairement la société Foncia et l’indivision [D] à verser la somme de 11 174,13 euros à la société Time Réseaux au titre des impôts auxquels sont assujettis les lieux loués et indûment payés à l’indivision [D] ;

à titre subsidiaire

— prononcer la compensation entre les dettes de la société Time Réseaux, l’indivision [D] et la société Foncia ;

— en conséquence, condamner solidairement l’indivision [D] et la société Foncia à verser la somme de 4511,29 euros à la société Time Réseaux ;

dans tous les cas

— condamner la société Foncia à payer la somme de 5000 euros à la société Time Réseaux à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamner solidairement l’indivision [D] et la société Foncia à payer à la société Time Réseaux, la somme totale de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ceux-ci avancent, au visa des articles L.237-12 du code de commerce, ainsi que 1103, 1104, 1240, 1347, 1348 et 1992 du code civil, les moyens suivants au soutien de leurs prétentions.

Ils affirment qu’ils n’ont commis aucun manquement, et qu’au contraire la société Foncia Colbert a bel et bien commis une faute de gestion, en ce que dès le 8 juin 2017, la société Tire a informé la société Foncia Colbert de sa volonté de modifier le contrat de bail car un changement d’entité allait intervenir, en transmettant un extrait K-Bis de la nouvelle société, la directrice de gestion leur ayant même répondu dans la foulée qu’elle devait leur transmettre un avenant rapidement. Ils ajoutent que la société Foncia Colbert a été relancée à de multiples reprises, et qu’elle n’a finalement réagi qu’en 2019, sollicitant à nouveau des éléments qui lui avaient déjà été transmis par le passé. Ils affirment que le 29 mai 2019, soit deux ans après la demande initiale formulée à l’époque par la société Tire, la société Foncia Colbert leur a précisé s’être rapprochée du propriétaire, lequel a indiqué ne pas souhaiter la rédaction d’un nouveau bail. Ils concluent en indiquant que ce n’est que le 4 juillet 2019 que la signature d’un nouveau bail a été proposée, laquelle n’a pas eu lieu car les clauses de ce contrat non négociable n’ont pas convenu à la société Time Réseaux, celle-ci s’étant ainsi retrouvée, entre le 4 septembre 2018 et la libération des lieux le 25 février 2020, à ne disposer d’aucun bail écrit, mais demeurant titulaire d’un bail verbal précaire.

La société Time Réseaux fait valoir qu’elle a fait délivrer un congé le 25 novembre 2019, que les locaux étaient libres depuis le 24 février 2020, qu’un état des lieux de sortie a été organisé par la société Foncia Colbert avec elle le 21 février 2020, et que le congé doit donc prendre effet à cette date. Elle affirme qu’elle ne demeure redevable d’aucune somme à l’égard des consorts [D], lesquels réclament des loyers jusqu’en septembre 2020 alors qu’elle a libéré les locaux depuis le début de l’année 2020, et qu’elle s’est au contraire acquittée de l’ensemble de ses obligations.

Enfin, ils font valoir qu’en l’absence de bail commercial liant les parties, ni la taxe foncière ni la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’étaient dues, et que la société Time Réseaux s’est pourtant acquittée de la somme de 11 174,13 euros à ce titre, dont elle sollicite donc le remboursement.

A titre subsidiaire, au visa de l’article 1347 du code civil, les défendeurs font valoir que la somme qu’ils réclament au titre des impôts indument payés par la société Time Réseaux et les loyers prétendument dus sont bien connexes, que la société Time Réseaux n’est pas redevable des loyers à compter du 24 février 2020, date de l’état des lieux de sortie qui n’a pas pu avoir lieu du fait de la faute exclusive de la société Foncia Colbert, que ces indemnités d’occupation entre le 24 février et le 19 juin 2020 s’élèvent à la somme de 6662,84 euros charges comprises, ce qui par compensation justifie d’allouer à la société Time Réseaux la somme de 4511,29 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions.

La clôture de la présente procédure a été prononcée le 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « prendre acte », « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Selon l’article 16, alinéas 1 et 2, du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de statuer sur les mentions « prendre acte », « dire et juger » et « constater », qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, mais de simples rappels par les parties des moyens qu’elles avancent au soutien de leurs demandes.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des différentes prétentions formulées, qui n’est en réalité pas contestée.

S’agissant de la demande des consorts [D] tendant à voir écarter des débats les pièces produites par la société Foncia Colbert n°19, 20, 21, 33 et 34, s’ils font valoir que ces pièces sont dénuées de valeur probante, cette circonstance, à la supposer établie, ne justifie pas qu’elles soient écartées des débats dès lors qu’elles ont été régulièrement communiquées et soumises à la contradiction des parties ; partant, la demande doit être rejetée.

I – Sur demandes des consorts [D]

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du même code dispose en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte enfin des articles 1991 et 1992 du même code que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, celui-ci répondant non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’agent immobilier n’est tenu que d’une obligation de moyens en vertu des articles 1991 et 1992 du code civil. En cas de mauvaise exécution du mandat, il appartient au mandant d’établir les fautes commises par son mandataire (Civ. 1ère, 18 janvier 1989, pourvoi n° 87-16.530 & Civ. 1ère, 16 mai 2006, pourvoi n°03-19.936).

Le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu’il peut commettre à leur préjudice dans l’accomplissement de sa mission, la faute délictuelle ou quasi délictuelle pouvant consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif (Civ. 1ère, 11 avril 1995, pourvois n° 91-21.137 et 92-11.086). Un agent immobilier engage sa responsabilité en concluant ou négociant un bail d’habitation sans avoir contrôlé au préalable ni la solvabilité du preneur, ni celle de la caution dont l’engagement était entaché de nullité (Civ. 1ère, 16 novembre 2016, pourvoi n° 15-23.790).

A – Sur les demandes indemnitaires

En l’espèce, aux termes d’un acte signé le 27 avril 2006, Mme [G] [D], aux droits de laquelle viennent aujourd’hui les consorts [D], a confié à la société Foncia Colbert le mandat d’assurer la gestion d’un bien dont elle était propriétaire situé [Adresse 3] à [Localité 18] (94).

La lecture du mandat montre que la société Foncia Colbert s’est vu confier les missions suivantes :

« Gérer le bien désigné dans les conditions particulières, rechercher les locataires, louer le bien […], signer ou résilier tous baux et accords, procéder à la révision des loyers. »

« Encaisser, percevoir, déposer tous loyers, charges, cautionnements, indemnités d’occupation, provisions, ainsi que toutes sommes ou valeurs relativement au bien géré. »

« En cas de difficultés et à défaut de paiement, exercer toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux. »

Par acte du 21 juin 2010 la société Foncia Colbert, agissant en qualité de mandataire de Mme [G] [D], a consenti à la société Tire, alors en cours de formation et constituée par M. [U] [O] et Mme [Y] [O], un bail précaire portant sur une partie des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 18] (94), à savoir un grand entrepôt et un petit local à droite de celui-ci, et ce pour une durée de 24 mois à compter du 1er juillet 2010. A compter du mois d’avril 2014, ont été donnés à bail à la société Tire d’autres locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Localité 18] (94), à savoir la réserve située au rez-de-chaussée du bâtiment de la cour porte droite.

La société Tire a été dissoute le 31 octobre 2017.

La société Time Réseaux, constituée par M. [U] [O] seul le 14 octobre 2016, a repris la jouissance de ces locaux commerciaux en septembre 2017. Par courrier du 4 novembre 2019, la société Time Réseaux a fait délivrer congé à son bailleur, avec effet immédiat.

Par jugement en date du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— dit qu’il existe un bail verbal conclu entre l’indivision [D] et la société Time Réseaux portant sur les locaux commerciaux du [Adresse 4] à [Localité 18] (94) à effet du 1er septembre 2017 ;

— prononcé la nullité du congé délivré le 14 novembre 2019 par la société Time Réseaux ;

— fixé au 19 juin 2020 la date de fin du bail commercial ;

— débouté l’indivision [D] de sa demande en paiement des loyers formée à l’encontre de la société Time Réseaux ;

— condamné l’indivision [D] à restituer à la société Time Réseaux la somme de 2389,83 euros au titre des impôts et charges, sur toute la durée du bail ;

— rejeté la demande indemnitaire formée par la société Time Réseaux à l’encontre de la société Foncia Colbert ;

— rejeté les autres demandes.

Un appel a été interjeté contre ce jugement par les consorts [D], aux fins de voir réformer uniquement les points suivants : la fixation au 19 juin 2020 de la fin du bail commercial, le rejet de leur demande en paiement des loyers, et leur condamnation à restituer à la société Time Réseaux la somme de 2389,83 euros au titre des impôts et charges sur toute la durée du bail.

S’agissant des première et troisième fautes invoquées par les consorts [D] à l’encontre de la société Foncia Colbert, consistant à ne pas s’être acquittée de son obligation de recouvrement des loyers, charges, provisions, et sommes relativement au bien géré, et de l’absence de poursuite diligentée à l’encontre des sociétés Tire et Time Réseaux, il convient de noter, en ce qui concerne la société Tire tout d’abord, qu’il résulte des deux décomptes produits en demande et datés du 2 juillet 2020 : tout d’abord en ce qui concerne la réserve, que la somme réclamée de 1278,82 euros concerne des loyers allant du 1er janvier 2018 au 1er juin 2020 ; et ensuite pour le local principal, que le solde du par le locataire était négatif au mois de mars 2017 et même encore nul fin 2017 / début 2018. Ces données demeurent entièrement confirmées par la lecture des décomptées fournis par la société Foncia Colbert. Les sommes réclamées concernent en réalité des périodes postérieures à celle du bail de ce locataire, qui a pris fin en septembre 2017.

S’agissant de ces mêmes fautes invoquées par les consorts [D] à l’encontre de la société Foncia Colbert, en ce qui concerne cette fois-ci la société Time réseaux, il doit être relevé que si le décompte fait apparaît des sommes dues, dans leurs rapports entre bailleur et locataire, le tribunal de Créteil a jugé qu’aucune somme n’était due par cette société à l’indivision [D]. Cette juridiction a notamment relevé que le bail commercial étant verbal, les consorts [D] ne pouvaient réclamer à la société Time Réseaux « que les loyers / indemnités d’occupation expurgés des charges / taxes / frais, ce qu’elle reconnaît aux termes de ses écritures ». Elle en déduit que la créance locative des consorts [D] à l’égard de la société Time Réseaux « apparaît ainsi positive à hauteur de 11 527,60 euros dès lors que l’on inclut les charges et taxes indûment appelées », alors qu’elles doivent être déduites et s’élèvent à la somme de 13 917,43 euros, ce qui donne un trop perçu de 2389,83 euros.

S’agissant de ces mêmes fautes invoquées par les consorts [D] à l’encontre de la société Foncia Colbert, en ce qui concerne enfin les autres sociétés locataires, il ne pourra qu’être constaté que les demandeurs ne produisent pas les baux commerciaux litigieux, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier l’exigibilité des sommes réclamées dans le décompte.

Ainsi, il résulte de ce qui précède que les consorts [D] échouent dans leur démonstration de la preuve, et qu’aucune faute ne peut être reprochée à la société Foncia Colbert à ce titre.

S’agissant des deuxième et quatrième fautes invoquées par les consorts [D] à l’encontre de la société Foncia Colbert, d’une part en s’abstenant de les informer que la société Time Réseaux occupait les locaux et d’obtenir leur accord sur ce point, et d’autre part en ne s’assurant pas de l’établissement d’un état des lieux conforme en juin 2020, lors de la reprise des locaux, il convient de rappeler : tout d’abord qu’un bail, qu’il soit écrit ou verbal, lorsqu’il demeure soumis au statut des baux commerciaux, donne lieu en tout état de cause à un préavis de six mois à la charge du preneur, l’absence d’établissement du bail par un acte écrit étant sans lien causal avec les préjudices allégués, tant économique, en l’occurrence de ne pas avoir pu bénéficier d’un préavis, que moral.

Les consorts [D], plus généralement, n’expliquent pas en quoi cette faute est en lien de causalité avec le préjudice financier allégué, le congé délivré par le preneur le 4 novembre 2019 ayant en tout état de cause été déclaré nul par le tribunal judiciaire de Créteil dans son jugement du 26 janvier 2024.

De la même manière, l’absence d’établissement d’un état de sortie des lieux, conformément au mandat conclut par les consorts [D] avec la société Foncia Colbert, est sans lien causal avec les préjudices allégués, tant économique que moral.

Dans ces conditions, il convient de débouter les consorts [D] de leurs demandes indemnitaires, tendant à voir condamner la société Foncia Colbert à lui verser les sommes de 41 805,28 euros au titre des arriérés locatifs et 10 000 euros au titre de son préjudice moral.

B – Sur la demande en remboursement des honoraires de la société Foncia

En l’espèce, les consorts [D] sollicitent la condamnation de la société Foncia Colbert à lui verser la somme de 5000 euros, au titre de la quote-part des honoraires indus, ceux-ci lui reprochant : d’une part de ne pas avoir réclamé les sommes dues par la société Tire, et d’autre part d’avoir restitué le dépôt de garantie malgré l’arriéré.

Il ne pourra qu’être rappelé, comme expliqué ci-dessus, que les consorts [D] ne rapportent pas la preuve, au regard des décomptes qu’ils versent aux débats, que la société Tire est redevable de sommes au titre du bail qui lui avait été consenti, en ce que celle-ci a quitté les lieux en septembre 2017 et que les sommes mentionnées sur les décomptes datent, pour les plus anciennes, de 2018, ces données demeurant confirmées par les décomptes produits par la société Foncia Colbert.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de débouter les consorts [D] de leur demande en remboursement des honoraires de la société Foncia Colbert à hauteur de 5000 euros.

C – Sur la demande indemnitaire pour rabat de l’ordonnance de clôture dilatoire

Selon les dispositions des articles 802 alinéa 1er et 803 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, l’ordonnance de clôture ne pouvant être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constituant pas, en soi, une cause de révocation ;

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. L’abus de droit ou le caractère dilatoire d’une demande doit révéler de la part de son auteur une intention de nuire ou, à tout le moins, une faute.

En l’espèce, la clôture de l’instruction a été prononcée une première fois le 28 mars 2023. Le juge de la mise en état a ordonné le rabat de la clôture selon décision en date du 4 octobre 2024. Il sera relevé que les consorts [D] ont de nouveau conclu au fond le 17 mars 2025, et que la société Foncia Colbert l’a également fait le 5 mars 2025. La clôture de la présente procédure a été prononcée in fine le 18 mars 2025.

Il convient de noter : d’une part, qu’au moment où le rabat de l’ordonnance de clôture initiale a été sollicité par les défendeurs, les consorts [D] n’ont pas saisi le juge de la mise en état de conclusions visant à s’opposer à cette demande de révocation ; et d’autre part, que la révocation de l’ordonnance de clôture n’a pas modifié la date de l’audience des plaidoiries au fond.

Plus généralement, il ne résulte pas de ce rabat de l’ordonnance de clôture sollicité par les défendeurs puis obtenu du juge de la mise en état une intention de nuire ou un comportement fautif de leur part, dès lors qu’ils n’ont entendu que défendre leurs droits. Et les demandeurs échouent de leur côté à démontrer qu’ils ont subi un préjudice sur ce point.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, la demande formulée sur ce point par les consorts [D] ne pourra qu’être rejetée.

II – Sur la demande en garantie de la société Foncia Colbert

Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 1er du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

En l’espèce, outre le fait de n’être soutenue par aucun moyen de droit, la demande en garantie formulée par la société Foncia Colbert à l’encontre M. [O], ès qualités de liquidateur de la société Tire, et la société Time Réseau est sans objet, aucune condamnation au profit des consorts

[D] n’étant finalement prononcée à son encontre.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, la demande formulée sur ce point par la société Foncia Colbert ne pourra qu’être rejetée.

III – Sur les demandes de M. [O] et de la société Time Réseaux

Selon les articles 480 du code de procédure civile et 1355 du code civil, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’article 122 du code de procédure civile dispose en outre que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125, alinéa 2, du même code précise que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. L’abus de droit ou le caractère dilatoire d’une demande doit révéler de la part de son auteur une intention de nuire ou, à tout le moins, une faute.

A – Sur les demandes en paiement

En l’espèce, il convient de rappeler par jugement en date du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a : prononcé la nullité du congé délivré le 14 novembre 2019 par la société Time Réseaux, en ce que celle-ci a entendu lui donner effet immédiat sans respecter le délai de préavis de 6 mois en violation de l’article L.145-4 du code de commerce, et fixé au 19 juin 2020 la date de fin du bail commercial. Il sera également relevé que le tribunal, dans ce même jugement, a rejeté la demande indemnitaire formée par la société Time Réseaux, à titre principal à hauteur de la somme de 11 174,13 euros à l’encontre de la société Foncia Colbert solidairement avec les consorts [D], et subsidiairement à hauteur de 4511,29 euros et avec compensation, relevant notamment qu’ « aucune démonstration n’est faite par le locataire de ce que le délai de deux ans qui s’est écoulé entre cet échange de mails [du 15 juin 2017] et la proposition d’un avenant serait dû au manque de diligence de la part du gestionnaire », et qu’ « au contraire, il apparaît que les parties se sont contentées du bail verbal ayant cours entres elle sans le remettre en cause pendant deux ans entre 2017 et 2019 ».

Si un appel a été interjeté contre ce jugement par les consorts [D], la décision a acquis l’autorité de la chose jugée dès son prononcé, conformément à l’article 480 du code de procédure civile, indépendamment de l’exercice d’une voie de recours.

S’agissant par conséquent des demandes formulées par M. [O] et la société Time Réseaux, tendant tout d’abord à voir juger valide le congé délivré par l’intéressée avec une date de prise d’effet fixée au 25 février 2020, ensuite à obtenir la condamnation solidaire de la société Foncia Colbert et des consorts [D] en remboursement de la somme de 11 174,13 euros à la société Time Réseaux au titre des impôts auxquels sont assujettis les lieux loués et indûment payés, et enfin, à titre subsidiaire, de voir prononcer la compensation entre les dettes respectives de la société Time Réseaux, des consorts [D] et de la société Foncia Colbert, et en conséquence, condamner solidairement ces derniers à lui verser la somme de 4511,29 euros, il convient de noter que celles-ci, déjà jugées par la décision précitée, sont aujourd’hui formées entre les mêmes parties et fondées sur la même cause, au sens de l’article 1355 précité du code civil.

Dans ces conditions, il convient de déclarer irrecevables les demandes ainsi formulées au profit de la société Time Réseau.

B – Sur la demande pour procédure abusive

En l’espèce, il ne résulte pas de la procédure intentée par la société Foncia Colbert et du refus opposé par celle-ci de satisfaire aux demandes de M. [O] et de la société Time Réseaux une intention de nuire ou un comportement fautif, dès lors que celle-ci n’a fait que très légitimement défendre ses droits. Il ne pourra en outre qu’être relevé que la société Foncia Colbert a vu ses prétentions, pour l’immense majorité d’être elles, être accueillies, et celles de M. [O] et de la société Time Réseaux, au contraire, être rejetées pour la plupart.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, la demande ainsi formulée au profit de la société Time Réseaux ne pourra qu’être rejetée.

IV – Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Les consorts [D], M. [O] et la société Time Réseaux, qui succombent en la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également tous déboutés de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, ils devront supporter in solidum les frais irrépétibles engagés par la société Foncia Colbert dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 3000 euros.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner, et rien ne justifie par ailleurs, vu les données du cas d’espèce, de l’écarter ou de la limiter et les demandes formulées en ce sens ne pourront donc qu’être rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute Mme [K] [D], M. [J] [D], Mme [C] [D]-[B] épouse [X], M. [F] [D], Mme [I] [D], M. [P] [D] et M. [T] [D] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires ;

Déboute Mme [K] [D], M. [J] [D], Mme [C] [D]-[B] épouse [X], M. [F] [D], Mme [I] [D], M. [P] [D] et M. [T] [D] de leur demande en remboursement des honoraires de la société par actions simplifiée Foncia Colbert ;

Déboute Mme [K] [D], M. [J] [D], Mme [C] [D]-[B] épouse [X], M. [F] [D], Mme [I] [D], M. [P] [D] et M. [T] [D] de leur demande indemnitaire au titre du rabat de l’ordonnance de clôture ;

Déboute la société par actions simplifiée Foncia Colbert de sa demande en garantie à l’égard de M. [U] [O], en sa qualité de liquidateur de la société à responsabilité limitée Tire, et de la société par actions simplifiée Time Réseaux ;

Déclare irrecevables les demandes formées par la société par actions simplifiée Time Réseaux tendant à juger valide le congé délivré à effet du 25 février 2020, à obtenir le remboursement de la somme de 11 174,13euros et à obtenir le paiement de la somme de 4 511,29euros ;

Déboute la société par actions simplifiée Time Réseaux de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ;

Condamne in solidum Mme [K] [D], M. [J] [D], Mme [C] [D]-[B] épouse [X], M. [F] [D], Mme [I] [D], M. [P] [D] et M. [T] [D], M. [U] [O] ainsi que la société par actions simplifiée Time Réseaux aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne in solidum Mme [K] [D], M. [J] [D], Mme [C] [D]-[B] épouse [X], M. [F] [D], Mme [I] [D], M. [P] [D] et M. [T] [D], M. [U] [O] ainsi que la société par actions simplifiée Time Réseaux à payer à la société par actions simplifiée Foncia Colbert la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT