Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 23 JUIN 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01523 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBKQ4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 17 – RG n° 18/13624

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE X Y Z, 181/183 AVENUE X Y […] représentée par son syndic, le CABINET IMMOBILIERE EUROPE SEVRES, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 572 108 488

C/O CABINET IMMOBILIERRE EUROPE SEVRES

[…]

[…]

Représenté par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

ayant pour avocat plaidant : M^e Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE
- FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0024

INTIMEE

[…]

181/183 Avenue X Y

[…]

remise de l’acte en étude

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière (SCI) Chatelaine Avon est propriétaire des lots n° 208, 217, 225, 231, 232 et 236 (une chambre et 5 studios) de l’état descriptif de division d’un immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommé résidence X Y Z, situé 181-183 avenue X Y à Paris 16^e arrondissement et dont le syndic actuel est la société par actions simplifiée Immobilière Europe Sèvres.

Par jugement du 9 décembre 2013 le tribunal de grande instance de Paris a condamné la SCI Chatelaine Avon à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence X Y Z les sommes de 9.505,62 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 23 mai 2013 et 900 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 14 septembre 2015 le même tribunal a condamné la SCI Chatelaine Avon à payer au même syndicat les sommes de 11.209,02 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 9 avril 2015, 400 € de dommage-intérêts et 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 16 février 2018 le même tribunal a condamné la SCI Chatelaine Avon à payer au même syndicat les sommes de 41.033,57 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1^er octobre 2017, 118 € au titre des frais nécessaires, 1.000 € de dommage-intérêts et 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux premiers jugements ont été exécutés, le troisième l’a été partiellement.

Par acte du 21 novembre 2018 le syndicat des copropriétaires de la résidence X Y Z a assigné la SCI Chatelaine Avon devant le tribunal aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et aux termes de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  25.190,26 € au titre de l’arriéré des charges du 5 décembre 2017 au 1^er juillet 2019,

—  1.851,25 € au titre des frais nécessaires,

le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 15.220,85 €, à compter des conclusions d’actualisation du 4 octobre 2019 pour le surplus, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  5.000 € de dommage-intérêts,

—  3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 10 décembre 2019 le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné la société civile immobilière Chatelaine Avon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 181-183 avenue X Y à Paris 16^e les sommes de :

• 12.093,53 € au titre des charges impayées de copropriété échues depuis le 1^er janvier 2018 arrêtées au 1^er juillet 2019 comprenant le 3^e appel trimestriel de charges de l’année 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 novembre 2018 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

• 36 € au titre des frais de recouvrement,

• 1.200 € de dommage-intérêts,

• 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— condamné la SCI Chatelaine Avon aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence X Y Z, sise 181-183 avenue X Y à Paris 16^e, a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 janvier 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 24 mars 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 15 avril 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence X Y Z, sise 181-183 avenue X Y à Paris 16^e, appelant, invite la cour à :

— infirmer partiellement le jugement,

— condamner la SCI Chatelaine Avon à lui payer les sommes de :

• 25.190,26 € au titre de l’arriéré des charges du 5 décembre 2017 au 1^er juillet 2019,

• 1.851,25 € au titre des frais nécessaires,

le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 15.220,85 €, à compter des conclusions d’actualisation du 4 octobre 2019 pour le surplus, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

• 2.000 € de dommage-intérêts, en plus de la somme allouée en première instance,

— condamner la SCI Chatelaine Avon aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence X Y Z délivrée à la SCI Chatelaine Avon le 12 mars 2020 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire, l’assignation devant la cour avec signification des conclusions à la requête du même syndicat délivrée à la SCI Chatelaine Avon le 17 avril 2020 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire ;

SUR CE,

La SCI Chatelaine Avon n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise';

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance ;

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— l’extrait de matrice cadastrale et Kbis justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Chatelaine Avon,

— les jugements des 9 décembre 2013, 14 février 2015 et 16 février 2018,

— les procès verbaux des assemblées générales des 14 mai 2018 (approuvant les comptes de l’exercice du 1^er janvier au 31 décembre 2017 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2019) et 3 avril 2019 (approuvant les comptes de l’exercice du 1^er janvier au 31 décembre 2018 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2019),

— les attestations de non recours de ces assemblées,

— les justificatifs des frais,

— les appels de fonds et régularisations annuelles du 5 décembre 2017 au 1^er juillet 2019,

— le décompte des sommes dues au 1^er juillet 2019 ;

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 38.286,99 € – 13.096,73 € = 25.190,26 € au titre des appels de charges et travaux du 5 décembre 2017 au 1^er juillet 2019 (pièce syndicat n° 5) ; il apparaît qu’au 3 avril 2019 les provisions appelées en 2018 ont été portées au crédit du compte de la SCI pour un montant de 13.096,73 €, tandis que les charges réelles de l’exercice 2018 ont été portées globalement au débit du compte, soit la somme de 13.310,80 € ; la différence entre ces écritures correspond au solde dû sur les charges 2018, soit la somme de 214,07 € ; c’est à tort que le premier juge a déduit une seconde fois de la créance du syndicat la somme de 13.096,73 € qui figurait déjà au crédit du compte de la SCI ;

Le syndicat des copropriétaires justifie par les pièces produites de sa créance à hauteur de 25.190,26 € ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné la SCI Chatelaine Avon à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.093,53 € au titre des charges impayées ;

La SCI Chatelaine Avon doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 25.190,26 € au titre de l’arriéré des charges du 5 décembre 2017 au 1^er juillet 2019 (appel 3^e trimestre 2019 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2018 sur la somme de 15.110,85 € et à compter du 4 octobre 2019 sur le surplus et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 21 novembre 2018 ;

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.851,25 € décomoposée comme suit :

—  5 décembre 2017 : frais de contentieux : 130 €,

—  8 novembre 2018 : mise en demeure : 36 €,

—  9 novembre 2018 : honoraires avocat : 1.020 €

—  22 novembre 2018 : huissier assignation : 69,55 €,

—  1^er juillet 2019 : honoraires hypothèque : 595,70 € ;

Les honoraires d’avocat (pièce syndicat n° 21 et 23 : 1.020 € et 590 €) font partie des frais

irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ; les frais d’assignation font partie des dépens sur lesquels il sera aussi statué plus loin ;

Font partie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat au sens de l’article 10-1 précité les frais de mise en demeure (pièce syndicat n° 20 : 36 €), les frais afférents à l’inscription d’hypothèque (pièce syndicat n° 22 : 21 €) et les frais relatifs aux fiche d’immeuble, Kbis et enregistrement (pièce syndicat n° 23 : 14 € + 4,70 € + 23 € + 14 € = 55,70 €) ;

Les frais de contentieux (pièce syndicat n° 19 : 130 €) relève des diligences habituelles du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences ; ici, le fait que les causes du précédent jugement du 16 février 2018 n’aient pas été entièrement réglées à la date du 1^er juillet 2019 (il reste un solde de 32.327,02 € à payer, seule une somme de 12.000 € ayant été versée), impose au syndic d’effectuer un calcul précis pour distinguer les sommes dues en exécution des causes du jugement, sur lesquelles les versements de la SCI doivent s’imputer par priorité en vertu de l’article 1342-10 du code civil, et celles dues postérieurement au jugement ; par ailleurs, en l’absence de tout paiement de la part de la SCI sur la période du 5 décembre 2017 au 1^er juillet 2019, le syndic doit se montrer particulièrement vigilant sur le compte de ce copropriétaire défaillant, ce qu’il n’a pas manqué de faire ; il en résulte que la somme de 130 € ne doit pas être mise à la charge de l’ensemble des copropriétaires, mais doit être comprise dans les frais nécessaires ;

Le montant des frais nécéssaires de recouvrement s’établit à 130 € + 36 € + 55,70 € = 221,70 € ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné la SCI Chatelaine Avon à payer au syndicat la somme de 36 € au titre des frais nécessaires ;

La SCI Chatelaine Avon doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 221,70 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du jugement ;

Sur la demande de dommage-intérêts du syndicat

Le syndicat réclame une somme supplémentaire de 2.000 €, en plus de celle de 1.200 € allouée en première instance ;

Depuis plusieurs années la SCI Chatelaine Avon s’abstient de payer les charges de copropriété et appels travaux à leur échéance, laissant sa dette perdurer et augmenter, ce qui équivant à un refus systématique de paiement ; il a été vu qu’elle déjà été condamnée à trois reprises pour des arriérés de charges ; sa mauvaise foi est caractérisée par le fait que, malgré ces trois condamnations dont la dernière n’a pas été apurée, elle n’a payé aucun appel de charges entre le 5 décembre 2017 et 1^er juillet 2019 ;

Les manquements systématiques et répétés de la SCI Chatelaine Avon à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Ce préjudice a été insuffisamment apprécié par le premier juge ; le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné la SCI Chatelaine Avon à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 € de dommage-intérêts ;

Il doit être rappelé que la présente procédure est la quatrième que le syndicat engage depuis 2013 et que la SCI Chatelaine Avon ne paye qu’après exécution forcée des jugements et ne paye aucun appel

de fonds spontanément depuis une décennie, ce qui génère un préjudice financier non négligeable à la collectivité des copropriétaires ;

La SCI Chatelaine Avon doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 2.500 € de dommage-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Chatelaine Avon, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société civile immobilière Chatelaine Avon aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 181-183 avenue X Y à Paris 16^e la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Chatelaine Avon à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence X Y Z, sise 181-183 avenue X Y à Paris 16^e, la somme de 25.190,26 € au titre de l’arriéré des charges du 5 décembre 2017 au 1^er juillet 2019 (appel 3^e trimestre 2019 inclut), avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2018 sur la somme de 15.110,85 € et à compter du 4 octobre 2019 sur le surplus, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 21 novembre 2018 ;

Condamne la société civile immobilière Chatelaine Avon à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence X Y Z, sise 181-183 avenue X Y à Paris 16^e, la somme de 221,70 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du jugement ;

Condamne la société civile immobilière Chatelaine Avon à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence X Y Z, sise 181-183 avenue X Y à Paris 16^e, la somme de 2.500 € de dommage-intérêts ;

Condamne la société civile immobilière Chatelaine Avon aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence X Y Z, sise 181-183 avenue X Y à Paris 16^e la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT