TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°23/

du 21 DÉCEMBRE 2023

Enrôlement : N° RG 21/02628 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YRP2

AFFAIRE : S.C.I. CYTHABEACH (la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES), Mme [T] [S] (la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES)

C/ S.D.C. LA JETÉE – [Localité 4] (M^e GISBERT)

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 septembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 décembre 2023

PRONONC༄༅ : Par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

S.C.I. CYTHABEACH

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 449 167 527

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

Madame [T] [S]

née le 25 novembre 1952 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 2]

toutes deux représentées par Maître Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LA JETÉE – [Adresse 1]

représenté par son Syndic en exercice l’Agence la Comtesse

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société CYTHABEACH et Madame [T] [S] sont propriétaires d’un appartement constituant le lot n°7 au sein de la copropriété dénommée la JETEE sise [Adresse 1], par acte notarié du 12 juin 1985.

La Société CYTHABEACH a la nue-propriété dudit bien et Madame [S] en est usufruitière.

Elles ont été convoquées à l’assemblée générale annuelle des copropriétaires qui s’est tenue le 24 novembre 2020.

Le procès-verbal d’assemblée générale leur a été notifié selon courrier recommandé avec accusé de réception du 14 janvier 2021.

Au cours de cette assemblée générale a été voté une résolution 14 ayant pour objet la création d’un accès direct à la terrasse du troisième étage.

Par acte d’huissier en date du 12 mars 2021, la Société CYTHABEACH et Madame [T] [S] ont fait citer le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA JETEE » sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société l’Agence La Comtesse devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence prise en application,

Vu les pièces,

PRONONCER la nullité de la résolution n°14 du procès-verbal d’assemblée générale du 24 novembre 2020 portant sur la création d’un accès direct à la terrasse du troisième étage, partie commune à jouissance exclusive et particulière du lot n°7 ;

PRONONCER la nullité de la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 24 novembre 2020 ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE JETEE » sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’Agence la Comtesse, à verser aux requérants la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA JETEE » sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, l’Agence La Comtesse, aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, Madame [S] et la Société CYTHABEACH soutiennent :

— Que la résolution 14 permet la création d’un accès direct à la terrasse alors que tant l’acte notarié que le règlement de copropriété précisent que les propriétaires du lot n°7 possèdent la jouissance exclusive et particulière de cette terrasse et que ce droit sur une partie commune est un droit permanent et irrévocable qui ne peut être remis en cause sans l’accord de son bénéficiaire ;

— Que la résolution 14 a fait l’objet d’un vote à la majorité de l’article 25 alors qu’elle aurait dû être votée à la majorité de l’article 26

— Que les tantièmes appliqués ne correspondent pas à ceux mentionnés pour chaque copropriétaire dans le règlement de copropriété ;

— Que la résolution 12 porte sur deux objets au lieu d’un seul.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG21/02628.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2022 du Syndicat des copropriétaires aux fins de voir :

DONNER ACTE au Syndicat des copropriétaires LA JETEE de ce qu’il s’en rapporte à justice sur la validité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 24 novembre 2020 ;

Vu les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le vote favorable de Madame [S] et de la Société CYTHABEACH à la 12e résolution de l’assemblée générale du 24 novembre 2020,

En conséquence,

DIRE ET JUGER irrecevable ou en tout état de cause infondée la demande d’annulation de la 12e résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2020 ;

REJETER la demande formulée par Madame [S] et la Société CYTHABEACH concernant l’allocation d’une indemnisation au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

STATUER ce que de droit sur les dépens.

En réponse aux arguments adverses, le Syndicat des copropriétaires soutient :

— Que la résolution 14 vise en réalité à permettre l’entretien de la trappe de désenfumage présente sur la terrasse et qu’elle n’est pas pertinente dans la mesure où la loi indique que les copropriétaires ne peuvent s’opposer à l’accès de leur partie privative ; quand il s’agit de réaliser des travaux en partie commune ;

— Que Madame [S] et la Société CYTHABEACH ont voté en faveur de la résolution 12 et qu’elles ne peuvent donc pas en demander l’annulation.

****

La procédure a été clôturée le 23 mars 2023, l’audience a eu lieu le 28 septembre 2023. L’affaire a été mise en délibéré au 21 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité de la demande d’annulation de la résolution 12 :

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Par ailleurs, de jurisprudence constante, un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une résolution dès lors qu’il a voté en faveur de celle-ci.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 novembre 2020 que la SOCIETE CYTHABEACH et Madame [S] étaient présentes et qu’elles ont voté en faveur de la résolution n°12.

Cette résolution a par la suite été définitivement adoptée.

Ainsi, la Société CYTHABEACH et Madame [S] ne sont pas recevables à demander l’annulation de la résolution n°12.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°14

Sur le moyen tiré du caractère privatif de la partie commune

L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes à jouissance privative comme des parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

L’usage exclusif d’une partie commune figurant dans le règlement de copropriété peut être remis en cause dans le cadre d’un vote en assemblée générale. Il faut toutefois obtenir l’accord du propriétaire concerné.

L’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

En l’espèce, la Société CYTHABEACH et Madame [T] [S] sont propriétaires du lot n°7 qui est composé d’une terrasse considérée comme une partie commune à jouissance privative et particulière.

L’objet de la résolution est d’entreprendre des travaux afin de permettre à des ouvriers d’accéder à la trappe de désenfumage située sur la terrasse du lot n°7 aux fins de l’entretenir.

Il convient de rappeler qu’un copropriétaire ne peut pas refuser que des travaux soient effectués sur la partie commune dont il a la jouissance privative.

Egalement, un propriétaire ne peut en empêcher l’accès à des ouvriers venus entretenir un équipement commun situé sur une partie commune comme c’est le cas en l’espèce concernant la trappe de désenfumage.

Par ailleurs, la terrasse du lot n°7 est le seul moyen d’accéder à cette trappe.

Peu importe alors que la partie commune soit à jouissance privative, la Société CYTHABEACH et Madame [S] ne peuvent s’opposer à des travaux visant à créer un accès sur la terrasse.

En outre, il n’y a pas de remise en cause du caractère exclusif de la jouissance de la partie commune d’autant plus que cet accès sera réservé à des ouvriers qui n’interviendront qu’à quelques occasions.

En outre, si les demandeurs affirment qu’il serait aussi question de laisser une clé à la disposition de la copropriété et notamment du Conseil syndical, ce qui aurait alors un impact sur le caractère privatif de la jouissance de la partie commune, ils n’en rapportent pas la preuve.

Le moyen sera donc rejeté.

Sur le moyen tiré du non-respect des modalités de vote

L’article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’article 25 n dispose quant à lui que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

En l’espèce, la résolution a été votée à la majorité de l’article 25.

Il ressort des éléments de la cause que la résolution 14 avait pour objet d’autoriser des travaux afin de permettre à des ouvriers d’accéder à la partie commune en vue de l’entretien de la trappe de désenfumage.

Il n’était donc pas question d’un changement du règlement de copropriété en vue d’une modification des modalités de jouissance de la partie commune.

Dès lors, la résolution devait être votée à la majorité de l’article 25.

Le moyen sera donc rejeté.

Sur le moyen tiré de l’irrégularité dans le décompte des voix

En l’espèce, la résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Quatre copropriétaires ont voté « POUR » soit 640/1000 tantièmes et la Société CYTHABEACH a voté « CONTRE ».

Selon le procès-verbal, elle comptabilise 200/1000 tantièmes.

Or, il ressort du règlement de copropriété que la Société CYTHABEACH comptabilise 290/1000 tantièmes.

Il y a donc une erreur dans le comptage des tantièmes.

Cependant, la jurisprudence considère que ce type d’erreur n’est susceptible d’entrainer l’annulation de la résolution que dans le cas où elle a un impact sur le décompte des majorités et donc sur l’adoption ou non de la résolution.

Or, peu importe que la voix du défendeur compte pour 200/1000 ou 290/1000 cela n’a pas d’impact sur le résultat du vote de la résolution n°14.

Dès lors, cette erreur matérielle n’est pas susceptible de pouvoir entrainer l’annulation de la résolution n°14.

Le moyen sera donc rejeté.

Par conséquent, la demande d’annulation de la résolution n°14 est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il convient de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile de la Société CYTHABEACH et Madame [T] [S] qui succombent.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la Société CYTHABEACH et Madame [T] [S], succombants supporteront la charge des dépens liés à la présente instance.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la Société CYTHABEACH et Madame [T] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Société CYTHABEACH et Madame [T] [S] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE ༢ DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT ET UN DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE