TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BOUJENAH (A0878)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e ULMANN (A0449)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/03078

N° Portalis 352J-W-B7F-CT4KQ

N° MINUTE : 6

Assignation du :

05 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 20 Mai 2025

DEMANDERESSE

E.U.R.L. DS LUSSAC (RCS de [Localité 7] 432 940 666)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Hélène BOUJENAH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0878

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Isabelle ULMANN de la S.E.L.A.R.L. ULMANN EDERY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0449

Décision du 20 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03078 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT4KQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2000, Monsieur [V] [C] et Monsieur [X] [C], aux droits desquels vient Monsieur [P] [D] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. C.A. ST-MICHEL, aux droits de laquelle se trouve l’E.U.R.L. DS LUSSAC, un local, sis [Adresse 4] [Localité 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2000 moyennant un loyer principal annuel de 160.000 [Localité 5], aux fins d’y exploiter une activité de « coiffure, esthétique, produits capillaires, de soins et cosmétiques, articles de modes et de beauté ».

Par jugement en date du 17 avril 2013, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris a constaté que par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 10 septembre 2012 par l’E.U.R.L. DS LUSSAC et l’accord de Monsieur [V] [C] sur le renouvellement du bail, le bail s’était renouvelé à compter du 1er octobre 2012, et a ordonné une expertise avec pour mission d’évaluer la valeur locative des lieux loués.

Par jugement en date du 5 novembre 2014, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris a notamment fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 41.435 euros en principal par an à compter du 4 octobre 2012 et dit que le dépôt de garantie versé par la locataire sera complété pour demeurer égal à un semestre de loyer.

Par acte d’huissier du 1er juin 2016, l’E.U.R.L. DS LUSSAC a assigné Monsieur [V] [C] aux fins notamment de solliciter sa condamnation à lui rembourser les charges de copropriété concernant des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 8].

Cette procédure a été enrôlée sous le n° de RG 16/08927.

Par arrêt du 13 janvier 2017, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement du 5 novembre 2014, à l’exception de ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, fixé à 40.006 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 4 octobre 2012 le loyer du bail renouvelé et dit que le dépôt de garantie versé par la locataire sera réajusté en application du bail.

Par ordonnance du 11 septembre 2018, le juge de la mise état a ordonné à la demande des parties le retrait du rôle de l’affaire enrôlée sous le n° de RG 16/08927.

Par arrêt du 14 juin 2018, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 janvier 2017, remis la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et renvoyé les parties devant la cour d’appel de Paris autrement composée.

Le 4 septembre 2020, l’E.U.R.L. DS LUSSAC a déposé des conclusions de reprise d’instance et au fond, annonçant assigner en intervention forcée Monsieur [P] [D] héritier de Monsieur [V] [C]. L’affaire a été rétablie le 8 septembre 2020 sous le numéro de RG 20/08350.

Une ordonnance de radiation a été rendue le 1er décembre 2020, faute pour l’E.U.R.L. DS LUSSAC d’avoir assigné en intervention forcée Monsieur [P] [D].

Par arrêt du 8 septembre 2021, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement du 5 novembre 2014 sur le montant du loyer du bail renouvelé et fixé à 37.035 euros en principal par an hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé.

Par acte d’huissier en date du 5 février 2021, l’E.U.R.L. DS LUSSAC a assigné en intervention forcée Monsieur [P] [D] en sa qualité d’héritier de Monsieur [V] [C] afin de solliciter le rétablissement de l’affaire radiée, et de le voir condamner principalement au remboursement des charges locatives trop perçues.

L’affaire a été rétablie sous le numéro de RG 21/03078.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, l’E.U.R.L. DS LUSSAC demande au tribunal, aux visas des articles anciens 1134, 1156 et 1162 du code civil, de :

« JUGER recevables et bien fondées les demandes de la société DS LUSSAC,

Y FAISANT DROIT,

JUGER que Monsieur [D] n’est pas fondé à obtenir le remboursement des charges de co-propriété de l’immeuble à la société DS LUSSAC, à l’exception de la taxe de balayage, de la taxe sur les ordures ménagères et du cout de la consommation d’eau froide relative à son activité, sous réserve de justification,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [D] à rembourser à la société DS LUSSAC le trop-perçu de provision sur charges par crédit sur le compte locataire d’un montant global de 24.714,29€ ventilé de la manière suivante :

— au titre de l’exercice 2009/2010 : 1916,73 €

— au titre de l’exercice 2010/2011 : 1872,74 €

— au titre de l’exercice 2011/2012 : 2366,73 €

— au titre de l’exercice 2012/2013 : 1.979,12 €

— au titre de l’exercice 2013/2014 : 2.099,35 €

— au titre de l’exercice 2014/2015 : 593,05 €

— au titre de l’exercice 2015/2016 : 1959,81 €

— au titre de l’exercice 2016/2017 : 1654,62 €

— au titre de l’exercice 2017/2018 : 877,81 €

— au titre de l’exercice 2018/2019 : 1696,81 €

— au titre de l’exercice 2019/2020 : 1711,20 €

— au titre de l’exercice 2020/2021 : 1756,20 €

— au titre de l’exercice 2021/2022 : 1930,24 €

— au titre de l’exercice 2022/2023 : 2299,88 €

DONNER ACTE que la société DS LUSSAC reconnait devoir la somme de 1.025,32 euros au titre de la régularisation de la TEOM

JUGER que les travaux de ravalement relèvent de l’article 606 du Code Civil,

DEBOUTER Monsieur [D] de sa demande reconventionnelle en paiement

A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal estimait que les charges de copropriété étaient imputables à la locataire,

JUGER que les travaux de ravalement ne peuvent être mis à la charge de la société DS LUSSAC, faute d’être expressément prévus dans le bail,

JUGER qu’une partie des travaux relève des parties privatives de la copropriété,

En conséquence, JUGER que les travaux de ravalement ne sont pas imputables à la société DS LUSSAC.

JUGER que le solde locatif s’élève à la somme de 1.721,75 €

A titre infiniment subsidiaire,

DEBOUTER Monsieur [D] de sa demande d’expertise, subsidiairement mettre à sa charge le coût de cette expertise

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Monsieur [D], au paiement d’une indemnité de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers dépens de l’instance.

ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire".

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, Monsieur [P] [D] demande au tribunal, aux visas des articles 56 du code de procédure civile, de l’ancien article 1134 du code civil et de l’article 2224 du code civil, de :

« JUGER nulle l’assignation introductive d’instance qui ne contient aucun exposé des moyens du demandeur en droit ;

Subsidiairement,

JUGER que la demande principale visant à voir déclarer le preneur non tenu du remboursement des charges de copropriété afférentes au lot 2 depuis 2009 est une demande en nullité déguisée de cette clause 4.1.2, fondée sur le fait que seraient facturées des dépenses dont le preneur n’a pas l’utilité ;

DECLARER cette demande prescrite pour avoir été initiée plus de 5 ans après la prise d’effet du bail ;

La JUGER en outre contraire aux arguments du preneur développés dans le cadre de l’instance en fixation du loyer où le preneur a argué de ces clauses « charges et travaux » pour obtenir la prise en compte d’un abattement de 3% sur la valeur locative ;

En conséquence DEBOUTER le preneur de sa demande de remboursement des provisions et régularisations de charges présentée à compter de l’exercice 2009 ;

Plus subsidiairement,

DECLARER prescrite toute réclamation du preneur au visa de l’article 2224 du Code Civil pour une date antérieure au 1er juin 2011 ;

Plus subsidiairement encore,

JUGER que le preneur est tenu contractuellement des charges de copropriété et des travaux affectant l’immeuble en fonction des tantièmes attachés au lot numéro 2 qu’il occupe à la seule exclusion des travaux relevant du 606 ;

JUGER que les charges et travaux qui ont été facturés au preneur l’ont été à juste titre, ainsi qu’en font foi les pièces versées au débat et qu’il n’y a lieu à aucune restitution, les clauses relatives à la facturation des charges étant claires et ne supportant aucune « interprétation » ;

Décision du 20 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03078 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT4KQ

En tout état de cause,

DEBOUTER la demanderesse de sa demande de condamnation en paiement du bailleur et tout à la fois d’exécution sur son compte locatif d’écritures portant au crédit les sommes qui auraient été indûment encaissées, le règlement des sommes éventuellement dues pouvant être fait soit par compensation, soit par un paiement, le preneur n’ayant pas demandé la « rectification du compte locatif » ;

CONDAMNER la société DS LUSSAC à payer à Monsieur [P] [D] la somme de 13.205,14 euros correspondant au solde exigible du compte locatif arrêté au 3 novembre 2022, intégrant la reconstitution d’un dépôt de garantie compte-tenu de l’arrêt rendu par la Cour de [Localité 7] le 8 septembre 2021 et la déduction des travaux de zinguerie pouvant s’apparenter aux travaux de clos et couvert de l’article 606 du code civil ;

ASSORTIR la condamnation d’un intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

DEBOUTER la société DS LUSSAC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’exception du lot couverture zinguerie ;

CONDAMNER la société DS LUSSAC à payer à Monsieur [P] [D] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société DS LUSSAC aux entiers dépens .

A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal s’estime insuffisamment informé, ORDONNER une expertise, l’expert recevant pour mission de faire les comptes entre les parties après avoir vérifié les régularisations de charges effectuées par les syndics successifs, ce aux frais partagés de parties."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 18 septembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 19 février 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « juger », « déclarer », « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de nullité de l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile dispose notamment que l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 (…), « un exposé des moyens en fait et en droit ». L’exposé du moyen en fait et en droit doit permettre au destinataire de l’assignation d’organiser utilement sa défense.

L’article 114 du même code dispose que : "Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public."

Par ailleurs, en vertu de l’article 115, la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

Enfin, l’article 121 du code de procédure civile dispose que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si la cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, Monsieur [P] [D] soulève la nullité de l’assignation au motif que l’assignation ne serait pas fondée en droit car la demanderesse fonde sa demande sur les articles 1134,1156 et 1162 anciens du code civil alors que la bonne foi du bailleur n’est pas valablement contestée ; que la demanderesse n’a apporté aucune réponse sur le fondement de son assignation qui demeure obscur ; que l’on comprend de la comparaison de l’argumentation tenue dans le cadre de la procédure en fixation puis de l’argumentation de la locataire dans le cadre de la présente instance, que la locataire a obtenu un abattement sur la valeur locative en excipant de ses charges exorbitantes et qu’à présent elle nie l’existence de ces mêmes charges.

L’E.U.R.L. DS [Adresse 6] s’oppose à la demande de nullité de l’assignation. Elle soutient qu’elle a régularisé la procédure en visant les dispositions légales à l’appui de ses demandes.

En l’espèce, il y a lieu de relever que l’assignation en intervention forcée délivrée par l’E.U.R.L. DS LUSSAC à Monsieur [P] [D] le 5 février 2021, comporte une rubrique « DISCUSSION » aux termes de laquelle la demanderesse expose ses moyens de faits et de droits et vise, dans la rubrique « PAR CES MOTIFS », les articles 325, 331 et 383 du code de procédure civile ainsi que les articles anciens 1134, 1156 et 1162 du code civil. Force est de constater que l’assignation comportait ainsi les moyens de droits et de faits mentionnés dans l’article susvisé 56 du code de procédure civile. À titre surabondant, il y a lieu de relever que les dernières conclusions du défendeur permettent de constater qu’il a pu répondre à chacun des moyens de droits et de fait développés par la locataire, et qu’ainsi aucun grief n’est caractérisé.

Dès lors, la demande d’annulation de l’assignation sera rejetée.

Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription

Monsieur [P] [D] soutient en premier lieu que la demande principale visant à voir déclarer la locataire non tenue du remboursement des charges de copropriété afférentes au lot 2 depuis 2009 est une demande en nullité déguisée de la clause 4.1.2, fondée sur le fait que seraient facturées des dépenses dont la locataire n’a pas l’utilité et qu’elle est prescrite pour avoir été initiée plus de 5 ans après la prise d’effet du bail. Il sollicite en second lieu la prescription des demandes de l’E.U.R.L. DS LUSSAC faites pour une date antérieure au 1er juin 2011 au visa de l’article 2224 du code civil.

L’E.U.R.L. DS LUSSAC soutient que ces demandes ne sont pas prescrites. Elle fait valoir qu’elle ne sollicite nullement la nullité d’une clause du bail mais uniquement l’interprétation des clauses du bail quant aux charges. Elle allègue que s’agissant de l’exercice 2009/2010, elle n’a eu connaissance de l’état définitif des dépenses de cet exercice que le 24 juin 2011, date d’émission du relevé des dépenses ; qu’ayant assigné Monsieur [C] le 1er juin 2016 ses demandes afférentes aux charges de l’exercice 2009/2010 ne sont pas prescrites.

L’article 122 du code de procédure civile énonce que la prescription constitue une fin de non-recevoir tendant à faire déclarer son adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En premier lieu, contrairement à ce que soutient Monsieur [P] [D], il résulte des conclusions récapitulatives de l’E.U.R.L. DS LUSSAC qu’elle ne sollicite pas la nullité de la clause 4.1.2 du contrat de bail relatives aux charges mais son interprétation en ce qu’elle soutient que le bailleur lui a facturé des charges et des travaux qui ne pouvaient pas être mis à sa charge en vertu de cette clause et sollicite par conséquent la restitution des charges indûment facturées.

Il est admis que l’action en répétition des charges indûment payées se prescrit par cinq ans à compter de la date à laquelle la créance éventuelle de l’une ou l’autre des parties devient certaine et exigible et lui permet d’entreprendre, soit une action en paiement pour le bailleur en cas d’insuffisance des provisions versées par le preneur, soit une action en répétition de l’indu par le preneur en cas de trop-perçu.

Il ressort des pièces versées aux débats que le relevé individuel avec relevé de compte, permettant à la locataire de s’assurer que les montants qui lui étaient réclamés au titre des charges par le bailleur étaient certains et exigibles, n’a été porté à sa connaissance que le 24 juin 2011, de sorte qu’à la date de la délivrance de l’assignation le 1er juin 2016, la demande en restitution de trop-perçu au titre de l’année 2009/2010 formée par la locataire n’était pas prescrite.

Il convient en conséquence de rejeter les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [P] [D] et tirées de la prescription des demandes de l’E.U.R.L. DS LUSSAC et de déclarer l’E.U.R.L. DS LUSSAC recevable en ses demandes.

Sur les charges dues et les demandes respectives des parties

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, le contrat tient lieu de loi entre les parties. Il est constant que les clauses d’un bail sont d’interprétation stricte. En cas de doute, en application de l’ancien article 1162 du code civil, elles s’interprètent en faveur de celui qui s’oblige.

Par ailleurs, selon l’article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il est admis que le bailleur d’un local à usage commercial ne peut solliciter le paiement par son preneur de sommes que s’il établit le bien-fondé de leur calcul au regard des conditions contractuellement prévues. Est en conséquence indue et donne lieu à restitution une somme payée par le preneur au titre de charges dont le bailleur n’établit pas qu’elle a été définie et calculée conformément aux prévisions du contrat.

En l’espèce, l’article 4.1.2 du contrat de bail intitulé « entretien et grosses réparations » stipule que "Le preneur entretiendra en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant le cours du bail les lieux loués de manière à les rendre à son départ, quelle qu’en soit la cause, dans ce même état.

Le bailleur assumera uniquement les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil, toutes les autres étant par différence à la charge du preneur. Lequel s’oblige notamment à faire procéder à tous travaux exigés ou préconisés par les autorités compétentes, plus particulièrement en matière de sécurité et d’incendie, et de veiller à ses frais à toutes mises aux normes s’agissant de locaux recevant du public. Le preneur acquittera l’ensemble des charges de copropriété des lots loués à l’exception de celles relevant de l’article 606 du code civil.

Le preneur assumera en toute hypothèse l’entretien et le remplacement de toutes installations, notamment celles des fluides.

Décision du 20 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03078 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT4KQ

En cas d’installation d’une climatisation à eau perdue, le preneur s’engage à faire réaliser à ses frais une arrivée d’eau spécifique avec facturation directe par la Société Parisienne des Eaux qui reprendra la totalité des consommations d’eau des locaux objet de ce bail. Dès prise de possession des lieux, le preneur fera installer à ses frais un compteur divisionnaire d’eau dont il aura la charge du relevé et lors de la prochaine assemblée générale, il sera proposé de réduire sa quote-part d’eau commune au 1/10 de ses tantièmes généraux."

L’article 4.1.9 du même contrat intitulé « impôts et taxes » stipule que le « preneur acquittera tous impôts et taxes nés ou à naître, pesant habituellement sur le bailleur. »

L’article 4.1.10 du même contrat intitulé « charges, contrats d’entretien et autres dépenses » stipule que : "Le preneur supportera les charges de ville, de police, de voiries dont les locataires sont tenus, acquittera exactement ses contributions personnelles et mobilières, patentes, taxes locatives et tous autres impôts auxquels le preneur sera assujetti personnellement.

Il supportera en outre les taxes de balayages, d’égout et la taxe des ordures ménagères afférent aux lieux loués, ainsi que tous impôts et taxes nouveaux qui seraient mises à la charge du locataire."

Sur les charges de copropriété

À la lecture de l’article 4.1.2 du contrat de bail intitulé « entretien et grosses réparations » susvisé, force est de constater que la phrase « Le preneur acquittera l’ensemble des charges de copropriété des lots loués à l’exception de celles relevant de l’article 606 du Code civil. » est la dernière phrase d’un paragraphe portant uniquement sur la répartition de la charge des travaux entre le bailleur et la locataire. Contrairement à ce que soutient le bailleur, cette stipulation claire et précise vise ainsi nécessairement à mettre à la charge du locataire uniquement les charges de copropriété qui seraient dues à la suite de travaux au sein de la copropriété à l’exception de ceux visés par l’article 606 du code civil et non l’ensemble des charges de copropriété de l’immeuble, ce d’autant que d’autres stipulations précisent expressément les charges de la copropriété mises à la charges de la locataire en ce la consommation d’eau individuelle et collective ainsi que la taxe de balayage. Dès lors, en l’absence de clause spécifique et précise, le bailleur ne pouvait obtenir de sa locataire le remboursement de l’ensemble des charges de copropriété. Seules la consommation d’eau individuelle et collective de la locataire ainsi que la taxe de balayage pouvaient en revanche être mises à la charge de cette dernière.

Par ailleurs, il ne peut être reproché à la locataire d’avoir dans le cadre de la procédure de fixation du loyer renouvelé soulevé au titre des clauses exorbitantes de droit commun le fait pour elle de prendre en charge l’ensemble des charges de copropriété des locaux afférents aux locaux donnés à bail en ce qu’au moment de cette procédure, les charges de copropriétés lui étaient effectivement facturées et étaient acquittées par elle. Cette demande dans le cadre de la procédure de fixation du loyer de renouvellement n’est donc pas en contradiction avec celle formulée dans la présente procédure.

S’agissant de la consommation d’eau, il n’est pas contesté que si la locataire a installé un compteur d’eau divisionnaire, elle n’a jamais pu effectuer elle-même les relevés comme le prévoyait expressément le contrat de bail. Le relevé est effectué par les techniciens de la société ISTA. Il revient donc au bailleur de justifier pour chaque année de la réalité des consommations facturées à la suite des relevés de la société ISTA auprès de sa locataire tant au titre de sa consommation individuelle que celle commune à l’immeuble, étant précisé que le contrat de bail ne prévoit aucun remboursement forfaitaire des charges d’eau tant individuelle que commune. Dès lors, faute de stipulation contractuelle en ce sens, aucun forfait de consommation d’eau ne peut être mis à la charge de la locataire. Au demeurant, il convient de relever que la méthodologie de répartition de la consommation d’eau qui serait mise en oeuvre par le syndic alléguée par le bailleur dans ses conclusions n’est étayée par aucun élément. Il n’est ainsi produit aucune pièce émanant du syndic ou aucun échange avec le syndic sur ce sujet.

Les contestations des charges seront analysées ci-dessous pour chaque exercice.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010

Les charges suivantes ont été mises à la charge de la locataire au titre de l’exercice du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010 :

— nettoyage des locaux : 690,58 euros,

— eau froide commune : 50,86 euros,

— électricité : 31,62 euros,

— taxe de balayage : 233,27 euros,

— contrat : 29,67euros,

— assurance : 223,08 euros,

— honoraires de syndic : 804,94 euros,

— travaux et entretien courant : 241,46 euros,

— rompu : -127,78 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 893,92 euros,

Soit une somme totale de 3071,62 euros.

Il n’est pas contesté que la locataire a versé des provisions sur charges d’un montant de 2.150 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— nettoyage des locaux : 690,58 euros,

— électricité : 31,62 euros,

— contrat : 29,67 euros,

— assurance : 223,08 euros,

— honoraires de syndic : 804,94 euros.

S’agissant des charges « travaux entretien courant », le bailleur ne démontre pas ce que recouvre cette somme ni si ces travaux correspondent à ceux mis à la charge de la locataire au titre du bail. Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que ce poste est à la charge de la locataire, il y a lieu de déduire cette somme également des charges recouvrables sur la locataire.

S’agissant des charges « eau froide » individuelles ou communes, force est de constater que le bailleur ne justifie pas du relevé de consommation d’eau au titre de cet exercice. Dès lors, faute pour le bailleur de justifier de la consommation d’eau de la locataire, il conviendra également de supprimer ce poste de charge au titre de l’exercice en cause.

Le bailleur ne pouvait donc mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail.

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 1.916,73 euros (2.150 – 233,27) au titre des provisions sur charges versées au titre de l’exercice débutant le 1er octobre 2009 et s’achevant le 30 septembre 2010.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011

Les charges suivantes ont été mises à la charge de la locataire au titre de l’exercice du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011 :

— nettoyage des locaux : 575,83 euros,

— eau froide commune : 113,55 euros,

— électricité : 36,42 euros,

— taxe de balayage : 233,27 euros,

— contrat : 32,01 euros,

— assurance : 242,73 euros,

— honoraires de syndic : 818,13 euros,

— travaux et entretien courant : 236,16 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 915,06 euros,

Soit une somme totale de 3.203,16 euros

Il n’est pas contesté que la locataire a versé des provisions sur charges d’un montant de 2.600 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— nettoyage des locaux : 575,83 euros,

— électricité : 36,42 euros,

— contrat : 32,01 euros,

— assurance : 242,73 euros,

— honoraires de syndic : 818,13 euros.

S’agissant des charges « travaux entretien courant », le bailleur ne démontre pas ce que recouvre cette somme ni si ces travaux correspondent à ceux mis à la charge de la locataire au titre du bail. Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que ce poste est à la charge de la locataire, il y a lieu de déduire cette somme également des charges recouvrables sur la locataire.

S’agissant des charges « eau froide » tant individuelle que commune, force est de constater que le bailleur ne justifie pas du relevé de consommation d’eau au titre de cet exercice. Dès lors, faute pour le bailleur de justifier de la consommation d’eau de la locataire, il conviendra également de supprimer ce poste de charge au titre de l’exercice en cause.

Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail.

Le bailleur a perçu un trop-perçu de 2.366,73 euros (2.600 – 233,27). Toutefois, force est de constater que la locataire sollicite une restitution d’un montant de 1.872,74 euros. Le tribunal ne pouvant statuer ultra petita conformément aux articles 4 et 5 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner le bailleur à restituer à la locataire la somme de 1.872,74 euros au titre des provisions sur charges versées au titre de l’exercice débutant le 1er octobre 2010 et s’achevant le 30 septembre 2011.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012

Les charges suivantes ont été mises à la charge de la locataire au titre de l’exercice du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 :

— nettoyage des locaux : 718,41 euros,

— eau froide commune : 30,45 euros,

— électricité : 19,30 euros,

— taxe de balayage : 233,27 euros,

— contrat : 26,29 euros,

— assurance : 275,53 euros,

— honoraires de syndic : 694,65 euros,

— travaux et entretien courant : 351,69 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 651,45 euros,

Soit une somme totale de 3.001,05 euros.

Il n’est pas contesté que la locataire a versé des provisions pour charges d’un montant de 2.600 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— nettoyage des locaux : 718,41 euros,

— électricité : 19,30 euros,

— contrat : 26,29 euros,

— assurance : 275,53 euros,

— honoraires de syndic : 694,65 euros,

— travaux entretien courant : 351,69 euros.

S’agissant des charges « travaux entretien courant », le bailleur ne démontre pas ce que recouvre cette somme ni si ces travaux correspondent à ceux mis à la charge de la locataire au titre du bail. Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que ce poste est à la charge de la locataire, il y a lieu de déduire cette somme également des charges recouvrables sur la locataire.

S’agissant des charges « eau froide » tant individuelle que commune, force est de constater que le bailleur ne justifie pas du relevé de consommation d’eau au titre de cet exercice. Dès lors, faute pour le bailleur de justifier de la consommation d’eau de la locataire, il conviendra également de supprimer ce poste de charge au titre de l’exercice en cause.

Le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail.

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 2.366,73 euros (2.600 – 233,27) au titre des provisions sur charges versées au titre de l’exercice débutant le 1er octobre 2011 et s’achevant le 30 septembre 2012.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013

S’agissant de ces charges, aucune régularisation des charges n’a été effectuée par le bailleur. Ce dernier a en effet uniquement transmis le relevé établi par la copropriété sans détail sur les charges refacturées à la locataire.

Le contrat de bail en cause ayant été renouvelé le10 septembre 2012 avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dite « loi Pinel » les parties pouvaient librement déterminer la répartition des charges entre elles. Il convient donc de se référer aux stipulations contractuelles liant les parties, étant précisé qu’il est constant qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168), et que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451). Il est par ailleurs admis que le bailleur puisse établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l’instance.

En l’espèce, l’article 5.3 du contrat de bail stipule que « la régularisation des charges interviendra chaque année au terme d’avril ».

Le bailleur a dans le cadre de ses dernières conclusions effectué la ventilation de la répartition des charges 2012/2013 en regroupant par poste le relevé général des dépenses 2012/2013 en y appliquant les tantièmes du lot 2 de la manière suivante :

— nettoyage des locaux : 733,58 euros,

— eau froide commune : 18,42 euros,

— électricité : 67,24 euros,

— taxe de balayage : 301,19 euros,

— contrat de maintenance : 26,57 euros,

— primes d’assurances : 308,24 euros,

— honoraires et frais de syndic : 681,64 euros,

— travaux : 7.864,95 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 780,00 euros,

Soit une somme totale de 10.781,85 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— nettoyage des locaux : 733,58 euros,

— eau froide : 18,42 euros,

— électricité : 67,24 euros,

— contrat de maintenance : 26,57 euros,

— primes d’assurances : 308,24 euros,

— honoraires et frais de syndic : 681,64 euros.

Il n’est pas contesté que la locataire a versé des provisions pour charges d’un montant de 2.600 euros.

S’agissant des charges « travaux », il semble que cette somme corresponde aux travaux de ravalement et de couverture contestés par la locataire. Il est constant que le preneur ne peut être condamné à prendre en charge des frais de ravalement et de réparation de la toiture que par une stipulation expresse du contrat de bail commercial (Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 11-27.331, Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-14.598). Faute pour le bail de mettre expressément à la charge de la locataire les travaux de ravalement de la façade ainsi que les travaux de couverture, ces derniers ne pouvaient être mis à la charge de la locataire.

S’agissant de la consommation individuelle d’eau froide, il ressort du relevé des compteurs effectué par la société ISTA que du 26 septembre 2012 au 16 septembre 2013, la consommation du lot litigieux était de 199 m3 (2725 – 2526) et non de 250 m3 comme retenu par le syndic. Le bailleur soutient qu’ « en ne prenant compte que 199m2 au lieu de 250m2, le Bailleur (sic) confond consommation réelle, connue uniquement a posteriori, et forfait provisoire ». Or, au vu des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées, seules les consommations réelles peuvent être mises à la charge de la locataire. Dès lors, le prix du m3 s’élevant à 3,12 euros, seule la somme de 620,88 euros est due par la locataire au titre de sa consommation d’eau individuelle.

Décision du 20 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03078 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT4KQ

S’agissant de la consommation commune d’eau froide, force est de constater que le bailleur ne produit aucun relevé de compteur justifiant de ce montant.

Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail ainsi que la somme de 620,88 euros au titre de la consommation d’eau individuelle, soit la somme totale de 922,07 euros (301,19 + 620,88).

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 1.677,93 euros (2.600 – 922,07) au titre des provisions sur charges versées au titre de l’exercice débutant le 1er octobre 2012 et s’achevant le 30 septembre 2013.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014

La locataire soutient que le bailleur ne lui a transmis aucune régularisation de charge pour l’exercice du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014. Toutefois, conformément au développement ci-dessous, le bailleur est en droit d’établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l’instance.

Le bailleur a dans le cadre de ses dernières conclusions effectué la ventilation de la répartition des charges 2013/2014 en regroupant par poste le relevé général des dépenses 2014/2015 en y appliquant les tantièmes du lot 2 de la manière suivante :

— nettoyage des locaux : 735,42 euros,

— eau froide commune : 87,39 euros,

— électricité : 64,23 euros,

— taxe de balayage : 301,19 euros,

— contrats de maintenance : 75,89 euros,

— primes d’assurances : 341,97 euros,

— honoraires et frais de syndic : 645,37 euros,

— travaux et entretien courant : 36,79 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 484,50 euros,

Soit une somme totale de 2.772,75 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— nettoyage des locaux : 735,42 euros,

— électricité : 64,23 euros,

— contrats de maintenance : 75,89 euros,

— primes d’assurances : 341,97 euros,

— honoraires et frais de syndic : 645,37 euros.

S’agissant des charges « travaux et entretien courant », le bailleur ne démontre pas ce que recouvre cette somme ni si ces travaux correspondent à ceux mis à la charge de la locataire au titre du bail. Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que ce poste est à la charge de la locataire, il y a lieu de déduire cette somme également des charges recouvrables sur la locataire.

S’agissant de la consommation individuelle d’eau froide, il ressort du relevé des compteurs effectué par la société ISTA que du 16 septembre 2013 au 17 septembre 2014, la consommation du lot litigieux était de 155 m3 (2880 – 2725) et non de 250 m3 comme retenu par le syndic. Or, au vu des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées, seules les consommations réelles peuvent être mises à la charge de la locataire. Dès lors, ainsi que le soutient la locataire, le prix du m3 s’élevant à 3,23 euros, la somme de 500,65 euros est due par la locataire au titre de sa consommation d’eau individuelle et non celle de 484,50 euros comme retenue par le syndic.

S’agissant de la consommation commune d’eau froide, force est de constater que le bailleur ne produit aucun relevé de compteur justifiant de ce montant.

Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail ainsi que la somme de 500,65 euros au titre de la consommation d’eau individuelle, soit la somme totale de 801,84 euros (301,19 + 500,65).

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 1.798,16 euros (2.600 – 801,84) au titre des provisions sur charges versées au titre de l’exercice débutant le 1er octobre 2013 et s’achevant le 30 septembre 2014.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015

Les charges suivantes ont été mises à la charge de la locataire au titre de l’exercice du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015 :

— nettoyage des locaux : 740,46 euros,

— eau froide commune : – 111,83 euros,

— électricité : 24,21 euros,

— taxe de balayage : 301,19 euros,

— contrats de maintenance : 31,40 euros,

— primes d’assurances : 380,19 euros,

— honoraires et frais de syndic : 977,51 euros,

— travaux et entretien courant : 172,32 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 1.225,08 euros,

Soit une somme totale de 3.001,05 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— nettoyage des locaux : 740,46 euros,

— électricité : 24,21 euros,

— contrats de maintenance : 31,40 euros,

— primes d’assurances : 380,19 euros,

— honoraires et frais de syndic : 977,51 euros.

S’agissant des charges « travaux et entretien courant », le bailleur ne démontre pas ce que recouvre cette somme ni si ces travaux correspondent à ceux mis à la charge de la locataire au titre du bail.

Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que ce poste est à la charge de la locataire, il y a lieu de déduire cette somme également des charges recouvrables sur la locataire.

S’agissant de la consommation commune d’eau froide, force est de constater que le bailleur ne produit aucun relevé de compteur justifiant de ce montant.

S’agissant de la consommation individuelle d’eau froide, la locataire reconnaît être redevable de la somme de 1.225,08 euros au titre de sa consommation d’eau froide individuelle.

Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail ainsi que la somme de 1.225,08 euros au titre de la consommation d’eau individuelle. Si la locataire indique que le montant de la taxe de balayage s’élève à la somme de 331,87 euros, le bailleur expose qu’elle s’élève à la somme de 301,19 euros. Le tribunal ne pouvant statuer ultra petita conformément aux articles 4 et 5 du code de procédure civile, il retiendra la somme de 331,87 euros au titre de la taxe de balayage. De même, la locataire indique avoir versé des charges de provisions pour un montant de 2.150 alors que le bailleur expose qu’elle a versé des provisions sur charges d’un montant de 2.600 euros. Le tribunal ne pouvant juger ultra petita retiendra la somme de 2.150 euros au titre des provisions sur charge versées au cours de cet exercice.

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 593,05 euros (2.150 – 331,87 – 1225,08) au titre des provisions sur charges versées au titre de l’exercice débutant le 1er octobre 2014 et s’achevant le 30 septembre 2015.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016

La locataire soutient que le bailleur ne lui a transmis aucune régularisation de charge pour l’exercice du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016. Toutefois, conformément au développement ci-dessous, le bailleur est en droit d’établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l’instance.

Le bailleur a dans le cadre de ses dernières conclusions effectué la ventilation de la répartition des charges 2015/2016 en regroupant par poste le relevé général des dépenses 2015/2016 en y appliquant les tantièmes du lot 2 de la manière suivante :

— nettoyage des locaux : 741,93 euros,

— eau froide commune : 5,03 euros,

— électricité : 26,66 euros,

— taxe de balayage : 301,19 euros,

— contrats de maintenance : 54,89 euros,

— primes d’assurances : 403,95 euros,

— honoraires et frais de syndic : 624,97euros,

— Frais audits et analyse : 28,60 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 339,00 euros,

Soit une somme totale de 2.526,22 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— nettoyage des locaux : 741,93 euros,

— électricité : 26,66 euros,

— contrats de maintenance : 54,89 euros,

— primes d’assurances : 403,95 euros,

— honoraires et frais de syndic : 624,97euros,

— Frais audits et analyse : 28,60 euros.

S’agissant de la consommation commune d’eau froide, force est de constater que le bailleur ne produit aucun relevé de compteur justifiant de ce montant.

S’agissant de la consommation individuelle d’eau froide, la locataire reconnaît être redevable de la somme de 339 euros au titre de sa consommation d’eau froide individuelle.

Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail ainsi que la somme de 339 euros au titre de la consommation d’eau individuelle, soit la somme totale de 640,19 euros (301,19 + 339).

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 1.959,81 euros (2.600 – 640,19) au titre des provisions sur charges s’agissant de l’exercice débutant le 1er octobre 2015 et s’achevant le 30 septembre 2016.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017

La locataire soutient que le bailleur ne lui a transmis aucune régularisation de charge pour l’exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017. Toutefois, conformément au développement ci-dessous, le bailleur est en droit d’établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l’instance.

Le bailleur a dans le cadre de ses dernières conclusions effectué la ventilation de la répartition des charges 2016/2017 en regroupant par poste le relevé général des dépenses 2016/2017 en y appliquant les tantièmes du lot 2 de la manière suivante :

— nettoyage des locaux : 741,93 euros,

— eau froide commune : 6,39 euros,

— électricité : 27,05 euros,

— fournitures : 179,58 euros,

— taxe de balayage : 602,38 euros,

— contrats de maintenance : 45,26 euros,

— travaux et entretien courant : 42,70 euros,

— primes d’assurances : 419,57 euros,

— honoraires et frais de syndic : 644,69 euros,

— Frais audits et analyse : 128,70 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 343,00 euros,

Soit une somme totale de 3.168,48 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— nettoyage des locaux : 741,93 euros,

— électricité : 27,05 euros,

— fournitures : 179,58 euros,

— contrats de maintenance : 45,26 euros,

— primes d’assurances : 419,57 euros,

— honoraires et frais de syndic : 644,69 euros,

— Frais audits et analyse : 128,70 euros.

S’agissant des charges « travaux et entretien courant », le bailleur ne démontre pas ce que recouvre cette somme ni si ces travaux correspondent à ceux mis à la charge de la locataire au titre du bail. Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que ce poste est à la charge de la locataire, il y a lieu de déduire cette somme également des charges recouvrables sur la locataire.

S’agissant de la consommation commune d’eau froide, force est de constater que le bailleur ne produit aucun relevé de compteur justifiant de ce montant.

S’agissant de la consommation individuelle d’eau froide, la locataire reconnaît être redevable de la somme de 343 euros au titre de sa consommation d’eau froide individuelle.

Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire uniquement la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail ainsi que la somme de 343 euros au titre de la consommation d’eau individuelle, soit la somme totale de 945,38 euros (602,38 + 343).

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 1.654,62 euros (2.600 – 945,38) au titre des provisions sur charges versées au titre de l’exercice débutant le 1er octobre 2016 et s’achevant le 30 septembre 2017.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018

La locataire soutient que le bailleur ne lui a transmis aucune régularisation de charge pour l’exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018. Toutefois, conformément au développement ci-dessous, le bailleur est en droit d’établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l’instance.

Le bailleur a dans le cadre de ses dernières conclusions effectué la ventilation de la répartition des charges 2017/2018 en regroupant par poste le relevé général des dépenses 2017/2018 en y appliquant les tantièmes du lot 2 de la manière suivante :

— nettoyage des locaux : 748,11 euros,

— eau froide commune : -122,86 euros,

— électricité : 50,76 euros,

— fournitures : 8,17 euros,

— taxe de balayage : 301,19 euros,

— contrats de maintenance : 46,34 euros,

— travaux et entretien courant : 42,70 euros,

— primes d’assurances : 436,56 euros,

— honoraires et frais de syndic : 681,82 euros,

— frais financier : 14,30 euros,

— frais de procédures NRFI : 7,99 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 1.421 euros,

Soit une somme totale de 3.636,26 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

nettoyage des locaux : 748,11 euros,

— électricité : 50,76 euros,

— fournitures : 8,17 euros,

— contrats de maintenance : 46,34 euros,

— travaux et entretien courant : 42,70 euros,

— primes d’assurances : 436,56 euros,

— honoraires et frais de syndic : 681,82 euros,

— frais financier : 14,30euros,

— frais de procédures NRFI : 7,99 euros.

S’agissant des charges « travaux et entretien courant », le bailleur ne démontre pas ce que recouvre cette somme ni si ces travaux correspondent à ceux mis à la charge de la locataire au titre du bail. Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que ce poste est à la charge de la locataire, il y a lieu de déduire cette somme également des charges recouvrables sur la locataire.

S’agissant de la consommation commune d’eau froide, force est de constater que le bailleur ne produit aucun relevé de compteur justifiant de ce montant.

S’agissant de la consommation individuelle d’eau froide, la locataire reconnaît être redevable de la somme de 1.421 euros au titre de sa consommation d’eau froide individuelle.

Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail ainsi que la somme de 1.421 euros au titre de la consommation d’eau individuelle, soit la somme totale de 1.722,19 euros (301,19 + 1.421).

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 877,81 euros (2.600 – 1.722,19) au titre des provisions sur charges versées au titre de l’exercice débutant le 1er octobre 2017 et s’achevant le 30 septembre 2018.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019

La locataire soutient que le bailleur ne lui a transmis aucune régularisation de charge pour l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019. Toutefois, conformément au développement ci-dessous, le bailleur est en droit d’établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l’instance.

Le bailleur a dans le cadre de ses dernières conclusions effectué la ventilation de la répartition des charges 2018/2019 en regroupant par poste le relevé général des dépenses 2018/2019 en y appliquant les tantièmes du lot 2 de la manière suivante :

— nettoyage des locaux : 760,47 euros,

— eau froide commune : 11,40euros,

— électricité : 32,23 euros,

— fournitures : 0,01 euros,

— taxe de balayage : 301,19 euros,

— contrats de maintenance : 107,16 euros,

— travaux et entretien courant : 40,19 euros,

— primes d’assurances : 344,18 euros,

— honoraires et frais de syndic : 760,49 euros,

— frais financier : 14,30euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 602,00 euros,

Soit une somme totale de 2.973,60 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— nettoyage des locaux : 760,47 euros,

— électricité : 32,23 euros,

— fournitures : 0,01 euros,

— contrats de maintenance : 107,16 euros,

— primes d’assurances : 344,18 euros,

— honoraires et frais de syndic : 760,49 euros,

— frais financier : 14,30 euros.

S’agissant des charges « travaux et entretien courant », le bailleur ne démontre pas ce que recouvre cette somme ni si ces travaux correspondent à ceux mis à la charge de la locataire au titre du bail. Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que ce poste est à la charge de la locataire, il y a lieu de déduire cette somme également des charges recouvrables sur la locataire.

S’agissant de la consommation commune d’eau froide, force est de constater que le bailleur ne produit aucun relevé de compteur justifiant de ce montant.

S’agissant de la consommation individuelle d’eau froide, la locataire reconnaît être redevable de la somme de 602 euros au titre de sa consommation d’eau froide individuelle.

Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail ainsi que la somme de 602 euros au titre de la consommation d’eau individuelle, soit la somme totale de 903,19 euros (301,19 + 602).

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 1.696,81 euros (2.600 – 903,19) au titre des provisions sur charges versées au titre de l’exercice débutant le 1er octobre 2018 et s’achevant le 30 septembre 2019.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020

La locataire soutient que le bailleur ne lui a transmis aucune régularisation de charge pour l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020. Toutefois, conformément au développement ci-dessous, le bailleur est en droit d’établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l’instance.

Le bailleur a dans le cadre de ses dernières conclusions effectué la ventilation de la répartition des charges 2019/2020 en regroupant par poste le relevé général des dépenses 2019/2020 en y appliquant les tantièmes du lot 2 de la manière suivante :

— nettoyage des locaux : 760,47 euros,

— eau froide commune : – 54,84 euros,

— électricité : 33,70 euros,

— taxe de balayage : 288,52 euros,

— contrats de maintenance : 65,53 euros,

— travaux et entretien courant : 227,21euros,

— primes d’assurances : 319,61 euros,

— honoraires et frais de syndic : 699,42 euros,

— frais financier : 14,30 euros,

— frais de procédures NRFI : 238,82 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 600,28 euros,

Soit une somme totale de 3.191,52 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— nettoyage des locaux : 760,47 euros,

— électricité : 33,70 euros,

— contrats de maintenance : 65,53 euros,

— primes d’assurances : 319,61 euros,

— honoraires et frais de syndic : 699,42 euros,

— frais financier : 14,30 euros,

— frais de procédures NRFI : 238,82 euros.

S’agissant des charges « travaux et entretien courant », le bailleur ne démontre pas ce que recouvre cette somme ni si ces travaux correspondent à ceux mis à la charge de la locataire au titre du bail. Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que ce poste est à la charge de la locataire, il y a lieu de déduire cette somme également des charges recouvrables sur la locataire.

S’agissant de la consommation commune d’eau froide, force est de constater que le bailleur ne produit aucun relevé de compteur justifiant de ce montant.

S’agissant de la consommation individuelle d’eau froide, la locataire reconnaît être redevable de la somme de 600,28 euros au titre de sa consommation d’eau froide individuelle.

Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail ainsi que la somme de 600,28 euros au titre de la consommation d’eau individuelle, soit la somme totale de 888,80 euros (288,52 + 600,28).

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 1.711,20 euros (2.600 – 903,19) au titre des provisions sur charges versées au titre de l’exercice débutant le 1er octobre 2019 et s’achevant le 30 septembre 2020.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021

La locataire soutient que le bailleur ne lui a transmis aucune régularisation de charge pour l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021. Toutefois, conformément au développement ci-dessous, le bailleur est en droit d’établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l’instance.

Le bailleur a dans le cadre de ses dernières conclusions effectué la ventilation de la répartition des charges 2020/2021 en regroupant par poste le relevé général des dépenses 2020/2021 en y appliquant les tantièmes du lot 2 de la manière suivante :

— eau froide commune : 150,00 euros,

— électricité : 7,30 euros,

— fournitures : 33,00 euros,

— taxe de balayage : 577,04 euros,

— contrats de maintenance : 769,03 euros,

— travaux et entretien courant : 77,06 euros,

— primes d’assurances : 908,09 euros,

— honoraires et frais de syndic : 281,71 euros,

— frais audits et analyses: 729,66 euros,

— frais financier : 15,01 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 266,76 euros,

Soit une somme totale de 3.664,66 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— électricité : 7,30 euros,

— fournitures : 33,00 euros,

— contrats de maintenance : 769,03 euros,

— primes d’assurances : 908,09 euros,

— honoraires et frais de syndic : 281,71 euros,

— frais audits et analyses: 729,66 euros,

— frais financier : 15,01 euros.

S’agissant des charges « travaux et entretien courant », le bailleur ne démontre pas ce que recouvre cette somme ni si ces travaux correspondent à ceux mis à la charge de la locataire au titre du bail. Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que ce poste est à la charge de la locataire, il y a lieu de déduire cette somme également des charges recouvrables sur la locataire.

S’agissant de la consommation commune d’eau froide, force est de constater que le bailleur ne produit aucun relevé de compteur justifiant de ce montant.

S’agissant de la consommation individuelle d’eau froide, la locataire reconnaît être redevable de la somme de 266,76 euros au titre de sa consommation d’eau froide individuelle.

Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail ainsi que la somme de 266,76 euros au titre de la consommation d’eau individuelle, soit la somme totale de 843,80 euros (577,04 + 266,76).

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 1.756,20 euros (2.600 -843,80) au titre des provisions sur charges versées au titre de l’exercice débutant le 1er octobre 2020 et s’achevant le 30 septembre 2021.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022

La locataire soutient que le bailleur ne lui a transmis aucune régularisation de charge pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022. Toutefois, conformément au développement ci-dessous, le bailleur est en droit d’établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l’instance.

Le bailleur a dans le cadre de ses dernières conclusions effectué la ventilation de la répartition des charges 2021/2022 en regroupant par poste le relevé général des dépenses 2021/2022 en y appliquant les tantièmes du lot 2 de la manière suivante :

— eau froide commune : 150,00 euros,

— électricité : 46,60 euros,

— fournitures : 33,14 euros,

— nettoyage des locaux : 0,01 euros,

— taxe de balayage : 288,52 euros,

— contrats de maintenance : 792,54 euros,

— travaux et entretien courant : 79,21 euros,

— primes d’assurances : 364,15 euros,

— honoraires et frais de syndic : 320,86 euros,

— frais audits et analyses: 728,82 euros,

— frais financier : 15,49 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 381,24 euros,

Soit une somme totale de 3.050,60 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— électricité : 46,60 euros,

— fournitures : 33,14 euros,

— contrats de maintenance : 792,54 euros,

— primes d’assurances : 364,15 euros,

— honoraires et frais de syndic : 320,86 euros,

— frais audits et analyses: 728,82 euros,

— frais financier : 15,49 euros.

S’agissant des charges « travaux et entretien courant », le bailleur ne démontre pas ce que recouvre cette somme ni si ces travaux correspondent à ceux mis à la charge de la locataire au titre du bail. Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que ce poste est à la charge de la locataire, il y a lieu de déduire cette somme également des charges recouvrables sur la locataire.

S’agissant de la consommation commune d’eau froide, force est de constater que le bailleur ne produit aucun relevé de compteur justifiant de ce montant.

S’agissant de la consommation individuelle d’eau froide, la locataire reconnaît être redevable de la somme de 381,24 euros au titre de sa consommation d’eau froide individuelle.

Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail ainsi que la somme de 381,24 euros au titre de la consommation d’eau individuelle, soit la somme totale de 669,76 euros (288,52 + 381,24).

Décision du 20 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03078 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT4KQ

Si le bailleur indique que la locataire a versé une provision sur charge de 2.900 euros, la locataire indique avoir versé la somme de 2.600 euros. Le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, conformément aux articles 4 et 5 du code de procédure civile, le tribunal retiendra la somme de 2.600 euros au titre des provisions sur charges versées par la locataire pour l’exercice 2021/2022.

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 1.930,24 euros (2.600 -669,76) au titre des provisions sur charges versées au titre de l’exercice débutant le 1er octobre 2021 et s’achevant le 30 septembre 2022.

Sur les charges contestées au titre de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023

Les charges suivantes ont été mises à la charge de la locataire au titre de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 :

— nettoyage des locaux : 825,65 euros,

— eau froide commune : 45,04 euros,

— électricité : 35,73 euros,

— fournitures : 0,01 euros,

— taxe de balayage : 288,52 euros,

— contrats de maintenance : 84,34 euros,

— travaux et entretien courant : 103,65 euros,

— primes d’assurances : 380,90 euros,

— honoraires et frais de syndic : 743,43 euros,

— frais audits et analyses: 728,82 euros,

— frais financier : 15,49 euros,

— consommation d’eau froide individuelle : 411,60 euros,

Soit une somme totale de 2.934,34 euros.

Au vu des développements ci-dessus, le bailleur n’était pas en droit de facturer les charges de copropriété suivantes :

— nettoyage des locaux : 825,65 euros,

— électricité : 35,73 euros,

— fournitures : 0,01 euros,

— contrats de maintenance : 84,34 euros,

— primes d’assurances : 380,90 euros,

— honoraires et frais de syndic : 743,43 euros,

— frais audits et analyses: 728,82 euros,

— frais financier : 15,49 euros.

S’agissant des charges « travaux et entretien courant », le bailleur ne démontre pas ce que recouvre cette somme ni si ces travaux correspondent à ceux mis à la charge de la locataire au titre du bail. Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que ce poste est à la charge de la locataire, il y a lieu de déduire cette somme également des charges recouvrables sur la locataire.

S’agissant de la consommation commune d’eau froide, force est de constater que le bailleur ne produit aucun relevé de compteur justifiant de ce montant.

S’agissant de la consommation individuelle d’eau froide, la locataire reconnaît être redevable de la somme de 411,60 euros au titre de sa consommation d’eau froide individuelle.

Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre à la charge de la locataire que la taxe de balayage, charge contractuellement prévue par le bail ainsi que la somme de 411,60 euros au titre de la consommation d’eau individuelle, soit la somme totale de 700,12 euros (288,52 + 411,60).

Décision du 20 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03078 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT4KQ

Ainsi, le bailleur sera condamné à restituer à la locataire la somme de 2.299,88 euros (3.000 -700,12) au titre des provisions sur charges s’agissant de l’exercice débutant le 1er octobre 2022 et s’achevant le 30 septembre 2023.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [P] [D] sera condamné à restituer à l’E.U.R.L. DS LUSSAC la somme de 24.112,01 euros ( 1.916,73 + 1.872,74 + 2.366,73 + 1.677,93 + 1.798,16 + 593,05 + 1.959,81 + 1.654,62 + 877,81 + 1.696,81 + 1.711,20 + 1.756,20 + 1.930,24 + 2.299,98) au titre des provisions sur charges indûment versées pour les années 2009 à 2023.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [P] [D] sollicite la condamnation de l’E.U.R.L. DS LUSSAC à lui verser la somme de 13.205,14 euros correspondant au solde exigible du compte locatif arrêté au 3 novembre 2022, intégrant la reconstitution d’un dépôt de garantie compte-tenu de l’arrêt rendu par la Cour de [Localité 7] le 8 septembre 2021 et la déduction des travaux de zinguerie pouvant s’apparenter aux travaux de clos et couvert de l’article 606 du code civil et de la somme de 81,62 euros au titre des frais d’huissiers.

L’E.U.R.L. DS LUSSAC demande de débouter Monsieur [P] [D] de sa demande en paiement si sa demande principale de restitution des charges indues était retenue par le tribunal.

En l’espèce, il ressort des écritures même de Monsieur [P] [D] que « Si le solde du locataire reste débiteur, ce n’est pas en raison du non-paiement des loyers, mais du paiement (sic) des charges communes générales, de la TEOM et de l’eau froide pour la consommation privative du local. », étant précisé que l’E.U.R.L. DS LUSSAC reconnaît être redevable de la somme de 1.025,32 euros au titre de la régularisation de la TEOM. Néanmoins, cette somme ne ressort pas du décompte produit et Monsieur [P] [D] ne fait aucune demande de condamnation en ce sens dans ses écritures.

Dès lors, force est de constater que l’arriéré dont fait état Monsieur [P] [D] concerne uniquement les charges qu’il estime être dues par la locataire. Compte tenu des développement ci-dessus relatifs aux charges aux termes desquels la locataire n’est redevable d’aucune somme au contraire du bailleur, débiteur de la somme de 24.112,01 euros au titre des provisions sur charges indûment versées pour les mêmes exercices, Monsieur [P] [D] sera débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire

Monsieur [P] [D] fait valoir que si le tribunal s’estimait insuffisamment informé ou constatait que les calculs effectués par l’E.U.R.L. DS [Adresse 6] étaient obscurs et/ou incomplets, il pourrait ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec mission notamment de procéder à l’examen des régularisations des charges effectuées par les syndics successifs, de vérifier les relevés de consommation d’eau et de préciser en l’état de la clause charges et travaux le détail des sommes dont le règlement incombe effectivement à l’E.U.R.L. DS [Adresse 6].

L’E.U.R.L. DS LUSSAC s’oppose à cette demande en soulevant qu’il n’appartient pas à un expert de se prononcer sur une question d’ordre juridique ; que seul le bailleur peut produire les justificatifs des charges qu’il entend imputer à sa locataire et qu’un expert n’aura aucun pouvoir pour obtenir les relevés ITSA et factures justifiant des charges. Subsidiairement, si une expertise devait être ordonnée, elle sollicite qu’elle le soit au frais du bailleur, demandeur à l’expertise.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, le tribunal disposant d’éléments suffisants pour statuer, la demande d’expertise judiciaire de Monsieur [P] [D] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [D], qui succombe, sera condamné à payer les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner Monsieur [P] [D] à payer à l’E.U.R.L. DS LUSSAC la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

En raison de l’ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, selon les dispositions de l’article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [P] [D] de sa demande de nullité de l’assignation introductive d’instance,

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [P] [D] tirées de la prescription des demandes de l’E.U.R.L. DS LUSSAC,

DÉCLARE l’E.U.R.L. DS LUSSAC recevable en ses demandes de restitutions des provisions pour charges à compter de l’exercice 2009,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] à payer à l’E.U.R.L. DS LUSSAC la somme de 24.112,01 euros en répétition des charges indues versées au titre des années 2009 à 2023,

DÉBOUTE Monsieur [P] [D] de sa demande au titre de l’arriéré locatif,

DÉBOUTE Monsieur [P] [D] de sa demande d’expertise judiciaire,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] à payer à l’E.U.R.L. DS LUSSAC la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [P] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 7] le 20 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA