TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08701 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z2F5

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

S.C.I. DU COMMANDANT [W]

C/

[D] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. DU COMMANDANT [W], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 février 2022, la S.C.I. COMMANDANT [W] a donné à bail à Monsieur [D] [S] un logement et une cave situés [Adresse 3], 2ème étage à gauche appartement [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 530 euros, outre une provision sur charges de 26 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, la S.C.I. COMMANDANT [W] a fait signifier à Monsieur [D] [S] un commandement de payer la somme principale de 2.984,36 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 24 mars 2025.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 25 juillet 2025, la S.C.I. COMMANDANT [W] a fait assigner Monsieur [D] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 1er décembre 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation de l’engagement de location intervenue entre elle et le locataire aux torts de ce dernier et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

D’ordonner en conséquence, son expulsion du logement et de la cave qu’il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

De condamner Monsieur [D] [S] à lui payer :

La somme indiquée ci-dessus de 2.592,22 euros ;

Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 607,67 euros ;

Condamner Monsieur [D] [S] au paiement de la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 1er décembre 2025, la SCI COMMANDANT [W] a comparu représentée par son conseil.

Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.398,90 euros au 28 novembre 2025.

Elle s’oppose à tous délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la bailleresse.

Monsieur [D] [S] a comparu en personne.

Il ne conteste pas le principe de la dette mais explique avoir procédé à des paiements complémentaires qui ne figurent pas sur l’historique de compte.

Il demande des délais de paiement, d’une durée de trois ou quatre mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il explique avoir été privé d’emploi jusqu’en juin 2025, date à laquelle il a été embauché en contrat à durée indéterminée. Il perçoit 1.700 euros de salaire. Il explique que son épouse a repris également son activité professionnelle. Il expose régler 100 euros de mensualités pour un crédit. Il conteste l’exécution de mauvaise foi de ses obligations locatives et déclare payer ses loyers dès qu’il a une rentrée d’argent.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

Par notes en délibérés reçues les 11 et 15 décembre 2025, les parties ont, comme elles y avaient été invitées, justifiées d’un historique de compte actualisé faisant apparaître les derniers versements du locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er décembre 2025.

La SCI COMMANDANT [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action de la SCI COMMANDANT [W] est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 4 février 2022, d’une durée de trois ans, contient une clause résolutoire selon laquelle « en cas de non paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet, la présente location est résiliée de plein droit ».

Un commandement de payer a été signifié au locataire 19 mars 2025.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que le locataire ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 19 mai 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SCI COMMANDANT [W] à compter du 19 mai 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner Monsieur [D] [S] à restituer le logement à usage d’habitation et la cave situés [Adresse 3], 2ème étage à gauche appartement [Adresse 4].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 565,17 euros, somme égale au montant du loyer et des charges et justifiées jusque la libération effective, subissant les mêmes augmentations légales et contractuelles que le loyer, afin de réparer le préjudice découlant pour les bailleurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Il résulte du décompte locatif versé par la bailleresse en cours de délibéré que Monsieur [D] [S] reste à devoir la somme de 525,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée à la date du 3 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, déduction faite des frais d’huissier facturés le 7 mai 2025 qui relèvent des dépens d’une précédente instance, dont le sort a été réglé par jugement du 9 décembre 2024, et des frais d’huissier facturés en mars et juillet 2025 qui relèvent des dépens de la présente instance.

En conséquence, Monsieur [D] [S] sera condamné à payer à la SCI COMMANDANT [W] la somme de 525,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée à la date du 3 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

En outre, Monsieur [D] [S] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 607,67 euros à compter du 19 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Cette indemnité d’occupation est comprise dans la condamnation principale jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Sur les demandes en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, le locataire a procédé à deux virements de 1.100 euros et 1.700 euros les 10 et 14 novembre 2025 et a justifié, en cours de délibéré, de deux virements complémentaires de 600 euros et de 1.128,12 euros les 28 novembre et 1er décembre 2025.

Cependant, Monsieur [D] [S] a été assigné une première fois le 12 mars 2024 pour une dette locative de 4.182,03 euros réglée par virements des 17 septembre et 9 octobre 2024, c’est-à-dire peu avant l’audience du 11 octobre 2024. Par jugement du 9 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a rejeté les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, de condamnation en paiement et partagé par moitié les dépens compte tenu des virements précités.

Du précédent jugement jusqu’au 30 juin 2025, Monsieur [D] [S] n’a payé aucun loyer. A l’audience du 11 octobre 2024, il indiquait, néanmoins, percevoir des allocations d’aide au retour à l’emploi à hauteur de 1.200 euros

Le 30 juin 2025, il a payé, par virement, la somme de 3.000 euros, soit postérieurement au délai de deux mois laissé par le commandement de payer du 19 mars 2025 pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

De juillet au 12 novembre 2025, il n’a payé aucun loyer alors qu’il déclarait, à l’audience du 1er décembre 2025, avoir été embauché en contrat à durée indéterminée en juin 2025 moyennant un salaire mensuel de 1.700 euros.

Enfin, il n’a produit aucune pièce justificative à l’audience pour corroborer ses dires, qu’il s’agisse de son contrat ou de bulletins de paie ou de la situation professionnelle de son épouse. De la même manière, le responsable de la maison nord solidarités [Localité 1] [Adresse 5] a indiqué que le locataire ne s’était pas présenté au rendez vous du 12 septembre 2025 au service et que l’enquêtrice sociale avait trouvé porte close le 26 septembre 2025 en se déplaçant à son domicile.

Compte tenu des versements très irréguliers et en l’absence de pièces justificatives, le locataire ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative en sus du loyer courant.

En conséquence, il convient de le débouter de ses demandes reconventionnelles de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [D] [S] aux entiers dépens de l’instance.

Il sera également rappelé que le jugement du 9 décembre 2024 a dit que les dépens seraient partagés par moitié ce qui, manifestement, n’a pas été exécuté au regard de l’historique de compte délivré par la bailleresse.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [D] [S] à payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI COMMANDANT [W], d’une part, et Monsieur [D] [S], d’autre part, portant sur le logement et la cave situés [Adresse 3], [Adresse 6], sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI COMMANDANT [W] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à la SCI COMMANDANT [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 607,67 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dûs pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, subissant les augmentations selon les modalités prévues au contrat, à compter du 19 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à la SCI COMMANDANT [W] la somme de 525,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée à la date du 3 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

DEBOUTE Monsieur [D] [S] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à la SCI COMMANDANT [W] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que, par jugement du 9 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a condamné Monsieur [D] [S] au paiement de la moitié des dépens de l’instance introduite par assignation du 12 mars 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [D] [S] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 1] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge