TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvier 2025

à Mme [K] [O]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/05582 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NK2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Mme [O] [K] munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2023, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT «HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE» a consenti à Monsieur [W] [C] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 325,32 euros outre 11,80 euros d’accessoires, 91,26 euros de provisions sur charges et 32,33 euros au titre de la consommation d’eau froide ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [W] [C] le 17 mai 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1207,28 € en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des [Localité 4] le 21 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 septembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé 04 septembre 2024 par voie électronique au Préfet des [Localité 4], L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE » a fait assigner en référé Monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [W] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 5] ;

— condamner Monsieur [W] [C] à verser à Habitat [Localité 6] [Localité 7] la provision de 3 244,11 euros, comptes arrêtés au 02.09.2024 ;

— condamner Monsieur [W] [C] à une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner Monsieur [W] [C] à verser à Habitat [Localité 6] [Localité 7] la somme de 300 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Monsieur [W] [C] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024, date à laquelle l’Office PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE » a réitéré les termes de son assignation actualisant sa créance au 31 octobre 2024, à la somme de 3 851,30 € hors frais de procédure.

Monsieur [W] [C] cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 03 septembre 2024 a été dénoncée 04 septembre 2024 à la Préfecture des [Localité 4], soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 21 novembre 2024.

L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE" justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des [Localité 4] le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 03 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE" justifie par la taxe foncière pour l’année 2024, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE" est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après une commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [W] [C] le 17 mai 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1207,28 € en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 juillet 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [C] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [W] [C] est tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 479,55 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT «HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE» fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’avis d’échéance du mois d’octobre 2024, le courrier du 06 octobre 2023 adressé à la locataire concernant l’enquête ressources 2024 relative à l’occupation du parc social locatif, et le courrier du 28 novembre 2023 informant le locataire, qu’en l’absence de réponse, une pénalité de 7,62€ sera appliquée par mois de retard et un décompte de sa créance actualisée à la somme de 3 851,30 € au 31 octobre 2024 hors frais de procédure; ce décompte actualisé sera pris en considération même si Monsieur [W] [C] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 3 851,30 € au 31 octobre 2024, hors frais de procédure, Monsieur [W] [C] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 3 851,30 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 31 octobre 2024 ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [C] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Monsieur [W] [C] ni le bailleur n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ; enfin la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [C] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE » qui sera débouté de sa demande de ce chef ;

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE » recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 juillet 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 17 juillet 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [W] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5] ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS à la somme de 479,55 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, laquelle indemnité d’occupation ne sera pas indexée ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [C] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE », la somme provisionnelle de 3 851,30 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 31 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [C] à payer à titre provisionnel à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE » l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 479,55 euros, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 6] [Localité 7] [Localité 3]-[Localité 6] [Localité 7] METROPOLE » de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [C] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE