TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à M^e Michael ZERBIB

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à Mme [N] [I] ép. [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02707 – N° Portalis DBW3-W-B7I-432Q

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [L], domiciliée : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER (mandataire) SOUS L’ENSEIGNE ACTIVE IMMO, [Adresse 2]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [P]

né le 04 Janvier 1979 à [Localité 3] (FRANCE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [N] [H] [I] épouse [P]

née le 24 Août 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 24 octobre 2018, Madame [J] [L], représentée par sa mandataire, la société Gestion Patrimoine Immobilier, a consenti à Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] un bail d’habitation portant sur une maison située au [Adresse 1] dans le [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 1.100 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] le 16 octobre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.183,85 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, Madame [J] [L] a fait assigner en référé Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,l’expulsion de Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4.735,11 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charge en sus, jusqu’à libération définitive des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, outre les frais d’exécution.

A l’audience du 20 juin 2024, Madame [J] [L], représentée par son conseil, a réitéré ses demandes initiales à l’exception de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 6.297,66 euros.

Madame [N] [I] épouse [P], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [J] [L] s’y opposant. Elle expose ses difficultés financières suite à une procédure de divorce et à la perte de son emploi d’assistante maternelle pour dépression.

La requérante fait également valoir ses difficultés financières du fait de la charge de crédits immobiliers.

Cité à personne, Monsieur [S] [P] n’est ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 19 avril 2024 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, Madame [J] [L] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 24 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.183,85 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2023.

Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité (article VII). Contrairement à ce qui est indiqué par Madame [N] [I] épouse [P], les débats n’indiquent pas une résiliation du contrat de bail à l’égard de Monsieur [S] [P].

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.207,73 euros actuellement, et de condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] restent devoir la somme de 6.297,66 euros, à la date du 19 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [N] [I] épouse [P] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 6.297,66 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de l’assignation pour la somme de 4.574,20 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif au 19 juin 2024 indique un dernier versement par les locataires intervenant le 25 mars 2024 pour un montant de 1.000 euros de sorte que les conditions légales d’une suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur privé et tenant le montant de la dette, l’octroi d’un délai de paiement ne ferait qu’aggraver les situations financières respectives des parties.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [J] [L], Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 24 octobre 2018 entre Madame [J] [L] d’une part et Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 1] dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 28 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [J] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit mille deux cent sept euros et soixante-treize centimes (1.207,73 euros) à ce jour, à compter du 28 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] à verser à Madame [J] [L], à titre provisionnel, la somme de six mille deux cent quatre-vingt-dix-sept euros et soixante-six centimes (6.297,66 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 19 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 pour la somme de 4.574,20 euros et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [N] [I] épouse [P] à verser à Madame [J] [L] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente