TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e Delphine CASALTA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à Mme [P] [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00328 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MHW

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [P] [C], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 24 septembre 2020, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [K] et Madame [P] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 977,81 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [W] [K] et Madame [P] [C] par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 4.679,08 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 5 décembre 2023 l’EPIC 13 HABITAT a attrait Monsieur [W] [K] et Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties faute du paiement des causes du commandement ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [P] [C] à lui payer :* la somme provisionnelle de 7.041,45 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 14 novembre 2023, avec intérêts au taux légal;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil, jusqu’à libération effective des lieux;

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 8.629,57 euros, selon décompte en date du 16 février 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Madame [P] [C] a comparu en personne. Elle a sollicité des délais de paiement en expliquant que Monsieur [K] a quitté le logement 2 ans auparavant, qu’elle souhaite partir de l’appartement et bénéficie d’une aide en cours. Elle perçoit un salaire de 1.800 euros et propose de rembourser sa dette à hauteur de 600 euros par mois. Elle n’a repris que le paiement partiel des loyers courants avant l’audience.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [W] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté lors des débats.

Un rapport de diagnostic social et financier des locataires daté de février 2024, confirme que Madame [C] s’est retrouvée en difficulté financière suite à sa séparation avec Monsieur [K] en août 2022. Elle assume la charge de deux enfants mineurs, a sollicité une mutation compte tenu d’un loyer trop élevé, l’allocation au logement étant minoré de ce fait. Une mesure ASELL est en cours.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [W] [K] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à 13 HABITAT.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 17 décembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 28 décembre 2022, pour la somme en principal de 4.679,08 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 février 2023.

Madame [P] [C] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

A titre liminaire, il convient de rappeler que Monsieur [W] [K] a signé le contrat de bail en qualité de co-locataire. Il n’a nullement signalé son départ du logement au bailleur, de sorte qu’il reste solidairement tenu des dettes locatives jusqu’à la résiliation du bail le 28 février 2023.

Au-delà, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [P] [C] y sera condamnée seule, dans la mesure où l’indemnité d’occupation est une créance quasi délictuelle dont le fait générateur est l’occupation, laquelle n’est pas constituée concernant Monsieur [K].

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [P] [C] au paiement de l’indemnité d’occupation.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’une somme de 8.629,57 euros reste due à la date du 16 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Il convient cependant de déduire une somme globale de 164,20 euros au titre de frais de procédure qui sont à inclure dans les dépens et frais irrépétibles.

Pour la somme au principal, Monsieur [W] [K] et Madame [P] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement et par provision, au paiement de la somme de 4.820,97 euros (solde de 4.977,55 euros avec déduction de frais de procédure de 156,58 euros), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 28 février 2023, date de résiliation du bail.

Madame [C] sera en outre condamnée à payer seule la somme de 3.644,40 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 1er mars 2023 et jusqu’au 31 janvier 2024, comptes arrêtés au 16 février 2024.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la bonne foi de Madame [C], de sa proposition de règlement, du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [C] dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [W] [K] et Madame [P] [C], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2020 entre l’EPIC 13 HABITAT d’une part, Monsieur [W] [K] et Madame [P] [C] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 février 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [P] [C] à payer à l’EPIC 13 HABITAT une somme provisionnelle de 4.820,97 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 28 février 2023, date de résiliation du bail ;

CONDAMNONS Madame [C] [P] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [C] [P] à payer la somme provisionnelle de 3.644,40 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 1er mars 2023 et jusqu’au 31 janvier 2024, comptes arrêtés au 16 février 2024, en deniers et quittances pour tenir comptes des règlements déjà effectués ;

AUTORISONS Madame [C] [P] à s’acquitter de sa dette par 24 échéances successives et mensuelles de 350 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de l’office public de l’habitat 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [P] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président