TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :

Le 20/01/25

à M^e CORNET

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04143 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FKP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES 3 COLONNES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [W]

née le 12 Janvier 1996 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2022 à effet au 15 décembre 2022, monsieur [B] [H] et madame [E] [Z] ont consenti un bail d’habitation à madame [T] [W] portant sur un logement situé [Adresse 2], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

La S.C.I.C LES 3 COLONNES a acquis ce bien immobilier le 30 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 9.270 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de deux mois, signifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, dénoncé à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 7 juin 2024, la S.C.I.C LES 3 COLONNES a fait assigner madame [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] afin de voir :

A titre principal, constater la résiliation du bail, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, En tout état de cause, Ordonner l’expulsion immédiate de madame [T] [W] et de tous occupants de son chef, Condamner madame [T] [W] à lui payer la somme de 12.360 euros au titre des loyers et charges échus jusqu’au mois de mai 2024, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, Condamner madame [T] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.030 euros, équivalente au montant des derniers loyers et charges, Condamner madame [T] [W] à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens incluant le coût du commandement de payer. A l’audience du 4 novembre 2024, la S.C.I.C LES 3 COLONNES maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative actualisée s’élève à la somme de 12.360 euros, décompte arrêté au mois de mai 2024.

Sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, elle fait valoir que madame [T] [W] n’a pas régularisé les loyers au titre du bail et précise que le commandement de payer délivré le 21 février 2024 est demeuré infructueux plus de deux mois après sa délivrance. Elle estime que si le contrat de bail ne prévoit pas expressément de clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers, la loi Kasbarian, d’application immédiate, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit de celui-ci.

Citée à étude, madame [T] [W] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux […] ».

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite est venue modifier ce texte comme suit : « I. Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux […] ».

Pour autant, cette même loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, de sorte que la nouvelle disposition ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail conclu par les parties le 7 décembre 2022 ne prévoit aucune clause résolutoire et il ne peut être fait application des nouvelles dispositions en vigueur pour y pallier. Aucune clause résolutoire n’étant acquise, il y a lieu de rejeter la demande en constatation de la résiliation dudit contrat de bail.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte locatif produit établit une dette locative d’un montant de 12.360 euros représentant douze échéances de loyers. Les premières difficultés de paiement sont intervenues en juin 2023, soit six mois après la conclusion du bail et aucun paiement n’est intervenu depuis.

Il en résulte une violation grave et répété des obligations du locataire justifiant la rupture du contrat.

La résiliation du bail en date du 7 décembre 2022 est donc prononcée et madame [T] [W] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées aux dispositions de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé ni que soit écarté le bénéfice de la trêve hivernale prévue par l’article L.412-6 du même code.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Madame [T] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte produits que madame [T] [W] reste redevable de la somme de 12.360 euros à la date du 7 mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés échus à cette date, terme de mai 2024 inclus.

Madame [T] [W], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle est donc condamnée au paiement de la somme de 12.360 euros.

Madame [T] [W] est également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à savoir 1.030 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [W], qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui est donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 7 décembre 2022 entre monsieur [B] [H] et madame [E] [Z] aux droits desquels vient la S.C.I.C LES 3 COLONNES et madame [T] [W], portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 6], aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à madame [T] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I.C LES 3 COLONNES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [T] [W] à verser à la S.C.I.C LES 3 COLONNES la somme de 12.360 euros au titre de l’arriéré locatif, décompte arrêté au 7 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du 21 mai 2024 ;

CONDAMNE madame [T] [W] à verser à la S.C.I.C LES 3 COLONNES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.030 euros à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE madame [T] [W] aux dépens;

CONDAMNE madame [T] [W] à verser à la S.C.I.C LES 3 COLONNES la somme de 400 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA JUGE DES CONTENTIEUX LE GREFFIER

DE LA PROTECTION