TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 février 2025

à Mme [O]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2025

à M. [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05584 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NLC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 2]

représenté par Madame [I] [O] munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [L] [T]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par Madame [W] [Z] munie d’un pouvoir

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 11 mai 2023 l’office public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [L] [T] un appartement situé [Adresse 4] – [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 357,47 euros, outre 191,78 euros de provisions sur charges, 1,1 1euros d’accessoires, et 13,53 euros au titre de la consommation d’eau ;

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » a fait signifier à Monsieur [L] [T] par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 1 262,94 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 21 mai 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, dénoncé le 4 septembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, l’office public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » a fait assigner Monsieur [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [L] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4] – [Localité 2] ;

— condamner Monsieur [L] [T] à verser à Habitat Marseille Provence la provision de 3 042,98 euros, comptes arrêtés au 02.09.2024 ;

— condamner Monsieur [L] [T] à une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner Monsieur [L] [T] à verser à Habitat Marseille Provence la somme de 300 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Monsieur [L] [T] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, l’office public de l’Habitat "HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, représenté par sa chargée de gestion au sein de la Direction du Contentieux, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 2 132,68 euros, comptes arrêtés au 13 novembre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 incluse, hors frais de procédure ;

Monsieur [L] [T], représenté par sa fille, Madame [W] [Z], a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant que son père perçoit 1100 euros de retraite par mois ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024 ;

L’office public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, L’office public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » justifie par la taxe foncière pour l’année 2024, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

L’office public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail conclu le 11 mai 2023 contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 1 262,94 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 563,61 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’avis d’échéance du mois d’octobre 2024, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 2 132,68 euros au 13 novembre 2024 hors frais de procédure, échéance du mois d’octobre 2024 incluse ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2 132,68 euros au 13 novembre 2024, Monsieur [L] [T] est condamné, par provision, au paiement de la somme de 2 132,68 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par l’office public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » établit que le paiement du loyer courant a été repris avant la date de l’audience ;

Le locataire a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 1 100 euros de retraite par mois ;

Compte tenu de ces éléments, de la reprise des règlements et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] – [Localité 2] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

· Monsieur [L] [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’office public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 563,61 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [T] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’office public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’office public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [T] à payer à l’office public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE », à titre provisionnel, la somme de 2 132,68 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [L] [T] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 59 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [T] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 4] – [Localité 2],

— Monsieur [L] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au requérant ou à son mandataire, soit 563,61 euros à ce jour, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS la demande de l’office public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE