TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

6ème chambre

1ère section

N° RG 20/01125

N° Portalis 352J-W-B7E-CRST6

N° MINUTE :

Assignation du :

27 novembre 2019

JUGEMENT

rendu le 05 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Société ICADE PROMOTION

27 rue Camille Desmoulins

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

représentée par M^e Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0100

DÉFENDERESSES

S.A.S. BAY HOTEL

28 avenue des Arawaks

Chateauboeuf

97200 FORT DE FRANCE

S.A.S.U. PAVILLON

28 avenue des Arawaks

Chateauboeuf

97200 FORT DE FRANCE

représentées par Maître Alexandre MERVEILLE de la SELARL Versini Campinchi, Merveille & Colin, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire #P0454

Partie Intervenante

Société MANTA RAY GROUP

représentées par Maître Alexandre MERVEILLE de la SELARL Versini Campinchi, Merveille & Colin, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire #P0454

Décision du 05 Novembre 2024

6ème chambre 1ère section

N° RG 20/01125 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRST6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président

Madame Marie PAPART, Vice-présidente

Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistée de Madame Inès SOUAMES, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline MECHIN, juge rapporteur, qui sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

en premier ressort

Contradictoire

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l’article de l’article 450 du Code de procédure civile

Signé par Madame Madame Céline MECHIN, Vice-présidente, et par Madame Inès SOUAMES, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant deux projets de contrat de promotion immobilière signés le 13 décembre 2016, la société BAY HOTEL et la société PAVILLON, représentées par Monsieur [U] [W], ont prévu de confier à la société ICADE PROMOTION une mission de promotion immobilière concernant respectivement une opération de construction d’un hôtel et d’un centre de conférences sur un terrain situé sur la commune des Trois Ilets, Pointe du bout, en Martinique, pour un prix global et forfaitaire de 52 500 000 € HT pour l’hôtel et 6 500 000 € HT pour le centre de conférences. Ces contrats sont assortis de conditions suspensives devant se réaliser au plus tard le 31 décembre 2017.

La société MANTA RAY GROUP est un des actionnaires des sociétés BAY HOTEL et PAVILLON.

Pour ces opérations, un permis de construire a été accordé à la société BAY HOTEL et un autre à la société PAVILLON par la mairie des Trois Ilets le 27 mars 2017.

Le 24 avril 2017, un protocole d’investissement a été signé entre la société MANTA RAY GROUP, détenue à 60% par Monsieur [U] [W] et à 40% par Monsieur [Y] [W], la société EAST & BULL AS et la société ICADE PROMOTION, notamment pour le financement de cette opération. Sur le budget évalué à 70 000 000 € (60 000 000 € pour l’hôtel et 10 000 000 € pour le centre de conférences), il était prévu un financement à hauteur de 22% par des subventions du Fonds européen de développement régional (FEDER) ; de 25% par des investissements relevant de la défiscalisation pour l’outre-mer ; de 43% par des financements bancaires pilotés par l’AGENCE FRANÇAISE DE DÉVELOPPEMENT (AFD) et de 10% par des fonds propres des parties. S’agissant de ces derniers d’un montant de 7 000 000 €, 3 920 000 € devaient être apportés par la société MANTA RAY GROUP, 2 450 000 € par la société EAST & BULL AS et 630 000 € par la société ICADE PROMOTION.

Suivant acte authentique du 28 avril 2017, la société BAY HOTEL a signé un compromis de vente avec l’établissement public foncier local Martinique et la commune des Trois Ilets pour l’acquisition de parcelles cadastrées A 802 et A 803 ainsi que de lots de volume dépendant de cinq parcelles cadastrées A 306, A 344, A 408, A 798 et A 806 situées aux Trois Ilets à la Pointe du bout pour un délai expirant le 28 avril 2018.

Le 31 juillet 2017, la société ICADE PROMOTION a adressé à la société BAY HOTEL un appel de fonds numéro 1 d’un montant de 600 000 € TTC en application du contrat de promotion immobilière du 13 décembre 2016.

Suivant deux avenants signés le 13 décembre 2017, la société BAY HOTEL et la société ICADE PROMOTION ont convenu de proroger jusqu’au 31 décembre 2018 la date de réalisation des conditions suspensives des contrats du 13 décembre 2016.

Par courrier daté du 15 juin 2018, la société ICADE PROMOTION a mis en demeure la société MANTA RAY GROUP de s’acquitter des appels de fonds effectués à savoir 600 000 € et 300 000 € pour la société BAY HOTEL et 217 000 € pour la société PAVILLON. Par courrier daté du 5 décembre 2018, la société ICADE PROMOTION a indiqué à la société MANTA RAY GROUP qu’elle avait engagé l’ensemble des études et lancé les appels d’offres de l’opération de construction mais que cette dernière était figée du fait de la non obtention des financements, la mettant donc en demeure de lui payer notamment la somme de 600 000 € due par la société BAY HOTEL et de 390 000 € due par la société PAVILLON en exécution des contrats de promotion immobilière.

Par courrier daté du 2 janvier 2019, la société MANTA RAY GROUP a demandé à la société ICADE PROMOTION de développer les efforts nécessaires pour trouver une solution économique permettant de faire aboutir les projets ou de l’indemniser ainsi que son associé des dommages liés à son abandon du projet.

Suivant acte d’huissier délivré le 27 novembre 2019, la société ICADE PROMOTION a alors fait assigner la société PAVILLON et la société BAY HOTEL devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de les voir condamner au paiement des sommes qu’elle estime lui être dues en exécution des contrats de promotion immobilière et indemnisations subséquentes.

Par ordonnance du 8 décembre 2020, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de procédure tirée de l’incompétence du tribunal judiciaire de Paris soulevée par les sociétés PAVILLON et BAY HOTEL.

Par ordonnance du 29 juin 2021, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente que la cour d’appel rende une décision suite au recours interjeté contre l’ordonnance du 8 décembre 2020.

La cour d’appel a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état du 8 décembre 2020 par arrêt du 2 juillet 2021.

Par ordonnance du 15 mars 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction de la présente instance avec l’instance opposant les mêmes parties sur une opération de construction prévue en Guadeloupe.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2022, la société MANTA RAY GROUP est intervenue volontairement à l’instance afin de solliciter la condamnation de la société ICADE PROMOTION à l’indemniser.

Dans ses dernières conclusions numérotées 2 et notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, la société ICADE PROMOTION sollicite :

« Vu les articles 1103, 1104, 1127 et 1187 du code civil,

Vu les contrats de promotion immobilière des 13 décembre 2016 et leurs avenants des 13 décembre 2017,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

• Dire et juger recevables et fondées les demandes en paiement de la société ICADE PROMOTION, contre les sociétés BAY HOTEL et PAVILLON au titre des contrats de promotion du 13 décembre 2016 et de leurs avenants du 13 décembre 2017,

• Rejeter l’intervention volontaire de la société MANTA RAY GROUP,

• Débouter les sociétés MANTA RAY GROUP, BAY HOTEL et PAVILLON de leurs demandes, fins et conclusions, indemnitaires, contre ICADE PROMOTION,

• Condamner :

o la SAS BAY HOTEL à payer à ICADE PROMOTION en application des dispositions du contrat de promotion immobilière de la construction de l’hôtel, sauf à parfaire :

▪ la somme de 600.000 € TTC au titre de première fraction du prix du CPI pour l’hôtel

o la SAS PAVILLON en application des dispositions du contrat de promotion immobilière de la construction du centre de conférence, sauf à parfaire :

▪ la somme de 120.000 € TTC au titre de première fraction du prix du CPI pour le centre de conférence

o outre les intérêts légaux et capitalisation de ces sommes à compter du 15 juin 2018.

• Condamner la SAS BAY HOTEL et la SAS PAVILLON à payer à la société ICADE PROMOTION la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

• Condamner la SAS BAY HOTEL, la SAS PAVILLON et la société MANTA RAY GROUP, chacune, à payer à la société ICADE PROMOTION la somme de 12.000 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens.

• Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel. »

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2023, la société BAY HOTEL, la société PAVILLON et la société MANTA RAY sollicitent :

« Vu l’article 329 du Code de procédure civile

Vu les articles 1137, 1139, 1304 et suivants du Code civil,

II est demandé au Tribunal de :

Recevoir l’intervention volontaire de la société MANTA RAY GROUP

A titre principal,

Juger que les conditions suspensives des projets de contrat de promotion immobilière du 13 décembre 2016 n’ont pas été réalisées, de sorte que la société ICADE PROMOTION ne peut réclamer aucune somme sur son fondement,

En conséquence,

Débouter de l’ensemble de ses demandes la société ICADE PROMOTION,

A titre subsidiaire,

Juger que la société ICADE PROMOTION s’est rendue coupable de dol envers les sociétés BAY HOTEL et PAVILLON dans la conclusion des projets de contrat de promotion immobilière du 13 décembre 2016

En conséquence,

Condamner la société ICADE PROMOTION à verser à la société BAY HOTEL à titre de dommages et intérêts la somme de 1.112.716,95 euros

A titre reconventionnel,

Condamner la société ICADE PROMOTION à payer à la société MANTA RAY GROUP la somme de 163.356,57 euros

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner la société ICADE PROMOTION à payer à la société BAY HOTEL la somme de 1.112.716,95 euros

Condamner la société ICADE PROMOTION à payer aux sociétés MANTA RAY GROUP, BAY HOTEL et PAVILLON la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « juger »ne constituent pas une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront donc pas l’objet d’une mention au dispositif.

1. Sur les demandes en paiement formées par la société ICADE PROMOTION en exécution du contrat de promotion immobilière

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

Aux termes de l’article 1304 du code civil : « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation. »

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1304-6 du code civil : « En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

L’article 19 intitulé « conditions suspensives » inséré dans chacun des deux projets de contrat de promotion immobilière signés le 13 décembre 2016 stipule : « Le présent contrat est conclu sous les conditions suspensives reprises ci-dessous :

— justification par la Maître d’Ouvrage de sa qualité de propriétaire du terrain visé à l’article 2 du présent contrat par la remise d’une copie de l’acte d’acquisition,

— obtention du permis de construire définitif, purgé de tous recours, déféré préfectoral et retrait administratif ;

— obtention des financements soit 50% subventions et crédit d’impôts et 40% en prêts bancaire.

— Accord du conseil d’administration d’ICADE sur le lancement de l’opération.

L’ensemble de ces conditions suspensives devra se trouver réalisé au plus tard, le 31 Décembre 2017.

A défaut, le présent contrat sera caduc, et les parties seront déliées de tout engagement sauf à convenir d’un avenant de prolongation de délai ».

Il est établi et non contesté que par avenant du 13 décembre 2017, la date de réalisation des conditions suspensives a été prorogée au 31 décembre 2018 sans toutefois qu’à cette date la vente des terrains aux sociétés BAY HOTEL et PAVILLON ne soit intervenue ni que les financements nécessaires à l’opération n’aient été obtenus.

L’absence de réalisation de ces conditions suspensives rend caduc le projet de contrat de promotion immobilière de sorte qu’aucune des sommes prévues à ce dernier n’est due par les parties, qu’il s’agisse des fractions de prix qui avaient été fixées à l’article 9 du projet de contrat ou de la répartition du coût de financement des études en cas d’abandon du projet prévu à l’article 7 de ce même contrat.

S’agissant de la faute éventuelle des parties défenderesses à l’origine de l’absence de réalisation des conditions suspensives, ces dernières ne sont pas établies dès lors que dans son courrier du 5 décembre 2018, la société ICADE PROMOTION indique elle-même que l’Agence française du développement qui devait financer les opérations a émis un avis défavorable compte-tenu du KYC (know your customer) de la société MANTA RAY GROUP ce qui a conduit les banques à refuser également de financer le projet.

Dès lors, la société ICADE PROMOTION sera déboutée de l’intégralité des demandes qu’elle présente.

2. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la société ICADE PROMOTION

La société ICADE PROMOTION étant déboutée de ses demandes, la résistance abusive de la société BAY HOTEL et de la société PAVILLON n’est pas caractérisée.

Il convient donc de débouter également la société ICADE PROMOTION de sa demande d’indemnisation pour résistance abusive.

3. Sur les demandes de dommages et intérêts formées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire par la société BAY HOTEL

Dès lors que la société ICADE PROMOTION est déboutée des demandes qu’elle forme, il n’y a pas lieu d’examiner la demande d’indemnisation formée à titre subsidiaire par la société BAY HOTEL.

4. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la société MANTA RAY GROUP

La société MANTA RAY GROUP ne précise pas sur quel fondement elle sollicite le remboursement auprès de la société ICADE PROMOTION de la somme de 163 356,57 € correspondant à des frais qu’elle aurait engagés pour le compte de la société ICADE PROMOTION. Or, elle n’était pas partie au contrat de promotion immobilière mais simplement actionnaire des sociétés BAY HOTEL et PAVILLON parties à ces contrats.

Dès lors, en l’absence de preuve que la société ICADE PROMOTION se serait engagée à lui payer une quelconque somme dans le cadre des accords conclus au titre des opérations immobilières envisagées, la société MANTA RAY GROUP ne pourra qu’être déboutée des demandes qu’elle forme à l’encontre de la société ICADE PROMOTION.

5. Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société ICADE PROMOTION qui succombe, supportera donc les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

En équité et eu égard à la situation économique des parties, il convient de condamner la société ICADE PROMOTION qui succombe à payer aux sociétés BAY HOTEL, PAVILLON et MANTA RAY GROUP une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles.

6. Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile, en vigueur à la date d’assignation, « Hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. »

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige et l’exécution provisoire étant compatible avec la nature du litige, elle sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

Déboute la société ICADE PROMOTION de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute la société MANTA RAY GROUP de sa demande reconventionnelle aux fins d’indemnisation ;

Condamne la société ICADE PROMOTION au paiement des dépens ;

Condamne la société ICADE PROMOTION à payer aux sociétés BAY HOTEL, PAVILLON et MANTA RAY GROUP la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Rejette le surplus des demandes.

Fait et jugé à Paris, le 05 Novembre 2024

Le Greffier Le Président