Affaire : N° RG 24/01136 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MEDM

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 08 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 08 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Josyane BERTIN, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

Mme [Z] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Laura CEBERIO NERY, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR(S) :

Mme [E] [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e KNOEPFFLER Harald avocat de la SCP VIAL PECH DE LACLAUSE ESCALE KNOEPFFLER , avocats associés au barreau des Pyrénées – Orientales

PROCEDURE

Date de saisine : 20 Juin 2024

Audience des plaidoiries : 13 Novembre 2024

Mise en délibéré au 08 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 juin 2024, Madame [Z] [M] a souhaité voir comparaître Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection, du Tribunal Judiciaire de Perpignan.

Pour l’exposé des faits et les prétentions des parties, il convient de se reporter à l’exploit introductif déjà mentionné aux conclusions et aux pièces régulièrement communiquées.

A l’audience du 13 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [M] était représentée par son avocate Maître [H] [G] [T], Madame [N] était représentée par son avocat Maître KNOEPFFLER [B].

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

L’ordonnance sera contradictoire, et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Par l’intermédiaire de l’agence ELITE IMMO- MAHU ESTEVE § VASSEUR, à qui elle a confié la gestion de son bien, Madame [M] a donné à bail, le 15 septembre 2021, à Madame [N], une maison dont elle est propriétaire sise à [Adresse 5]. Le loyer initial est de 986 euros par mois, outre une provision pour charges de 10 euros.

Madame [M] a résilié le contrat de gestion locative qui la liait à l’agence en fin d’année 2022.

Madame [N] règle irrégulièrement ses loyers depuis son entrée dans les lieux. Madame [M] lui propose, fin 2022 de ramener le loyer à 900 euros par mois, mais, malgré cela, aucune amélioration n’est constatée dans les règlements de Madame [N].

En août 2023, Madame [M] informe sa locataire qu’elle applique la clause d’indexation du loyer, qui passe à compter de septembre 2023 à 931.47 euros.

Les loyers sont toujours payés avec retard, Madame [M] qui doit rembourser le crédit immobilier qu’elle a souscrit pour l’acquisition de ce bien est mise dans une situation délicate, compte tenu des irrégularités de Madame [N].

Celle-ci ne règle pas les loyers de février et mars 2024.

Le 19 mars 2024, Madame [M] fait délivrer à sa locataire un commandement de payer pour une somme en principal de 1542.94 euros qui est resté infructueux durant plus de deux mois

La dette de Madame [N], au 17 juin s’élève à 2808.37 euros. Le 20 juin 2024 Madame [M] lui fait délivrer une assignation en référé à comparaitre devant le Tribunal de Céans à qui elle demande :

— De juger que le congé pour vente produit ses effets depuis le 15 septembre 2024

— Juger que Madame [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2024

— De prononcer l’acquisition de la clause résolutoire

— De prononcer la résiliation du bail

— Ordonner l’expulsion de Madame [N]

— Condamner Madame [N] à lui payer la somme de 5987.81 euros arrêtée au 25 octobre 2024

— Condamner Madame [N] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer

— Condamner Madame [N] à défaut de libération des lieux au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision

— Condamner Madame [N] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale

— Condamner Madame [N] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros au titre du préjudice moral subi

A titre subsidiaire

— Juger que l’indemnisation allouée au titre du préjudice de jouissance de Madame [N] sera limitée à 20 euros par mois

En tout état de cause :

— Condamner Madame [N] au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens

— Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance.

— Débouter Madame [N] de l’ensemble de ses demandes

Madame [N] a reçu le 26 janvier 2024 un congé aux fins de vente dont elle demande au Tribunal de prononcer la nullité pour une discordance relevée entre le descriptif du bien loué et celle du bien vendu. Madame [N] relève également une évaluation frauduleuse du bien, sur ce congé et soulève une violation de l’article 15d de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où elle n’aurait pas été informée de la baisse du prix de vente proposé en agence. Enfin, Madame [N] soulève la nullité du commandement valant clause résolutoire pour défaut de signalement à CCAPEX et défaut de notification aux représentants de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Madame [N] évoque également une réduction de loyer du fait d’une discordance entre la surface réelle louée, et celle figurant sur le bail de location. Elle fait enfin état d’un préjudice de jouissance lié à un volet roulant hors d’usage.

Madame [N] demande au Tribunal de :

— Juger irrecevable l’assignation en constatation de la résiliation du bail, pour manquement à l’obligation de dénonciation en préfecture.

— Débouter Madame [M] de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire de :

— Juger que le congé pour vente délivré est entaché d’irrégularités relatives à la désignation des lieux loués et au prix de vente

— Juger que le commandement de payer, visant la clause résolutoire est entaché d’irrégularités relatives à la mention du loyer et des charges

— Débouter Madame [M] de l’ensemble de ses demandes en cause de référé en l’état de difficultés sérieuses

A titre infiniment subsidiaire de :

— Débouter Madame [M] de sa demande en constatation de la résolution du bail pour défaut de justification d’assurance locative

— Juger que Madame [N] pourra s’acquitter des sommes mises à sa charge en 36 mensualités égales

— Juger qu’en cas de respect des délais accordés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué

— Débouter Madame [M] du surplus de ses demandes

A titre reconventionnel de :

— Juger que la superficie du bien loué est inférieure de plus d’un 20e à la superficie énoncée dans le bail

— Condamner Madame [M] à titre provisionnel à verser 170.76 € par mois au titre de la réduction de loyer à compter du 19 mars 2024 jusqu’à la signification de l’ordonnance à intervenir

— Condamner Madame [M] à verser à Madame [N] :

—  632.50 € en indemnisation de son préjudice matériel au titre des frais de réparation du volet roulant incombant au bailleur

—  100 € par mois depuis le 1er juin 2023 jusqu’au versement de l’indemnité réparant le préjudice matériel en indemnisation de son préjudice de jouissance

En tout état de cause :

— Condamner Madame [M] à lui verser 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner Madame [M] aux entiers dépens

— Condamner, toujours sur fondement de l’article 700 du CPC le requis à rembourser à la requérante toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge en application des dispositions du Décret n° 2001-212 du 8 mars 2001.

Sur la nullité du commandement valant clause résolutoire.

Le commandement de payer, et de fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, valant clause résolutoire a été délivré à Madame [N], le 19 mars 2024.

Absence de précision sur le loyer et les charges :

Madame [N] soutient que ce commandement est nul, en violation de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, car il ne mentionne pas le montant mensuel du loyer et des charges.

Contrairement à ce qu’affirme la défenderesse il ressort de ce commandement que la somme principale de 1542.94 € se détaille de la façon suivante :

5 /2/2024 somme due 758.47 qui correspond à la différence entre le montant du loyer du 931.47 € et le versement de la CAF : 173 €

5/3/2024 somme du 784.47 € qui correspond à la différence entre le montant du loyer du 931.47 € et le versement de la CAF : 147 €

Soit un total en principal de 1542.97 €

Depuis fin 2022 Madame [N] ne verse plus en complément de son loyer de provision sur charges, elle est par conséquent en mesure de vérifier le décompte des sommes visées par le commandement de payer, qui ne se composent que des loyers en principal non réglés en février et en mars 2024.

Cette cause de nullité ne saurait prospérer.

Défaut de notification aux représentants dans le département :

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 précise :

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article

Ne figurent pas parmi les pièces versées au débat la notification aux représentants de l’état dans le département ni le signalement à la CCAPEX de la situation d’impayés de Madame [N].

Cependant, parmi les pièces produites figure une enquête faite par la [Adresse 6], en prévention des expulsions locatives (article 114 LCE 29 07 98/Décret 2021-8 du 5 janvier 2021). Madame [N] n’a pu être rencontrée par l’agent en charge de cette enquête.

Sur ce document sont également mentionnées les dates suivantes :

CCAPEX :

La date d’Assignation : 20 juin 2024

Date de comparution : 18/9/2024

Date de signalement : 19/3/2024

Transmis le 20/6/2024.

Les représentants de l’état dans le département ont donc été régulièrement saisis et la CCAPEX régulièrement informée de la délivrance du commandement de payer.

Les causes d’irrecevabilité soulevées par Madame [N] ne sauraient prospérer.

L’assignation délivrée le 20 juin 2024 est recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer, régulier, délivré le 19 mars 2024, est resté infructueux durant plus de deux mois.

En application de l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection " dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du Code de Procédure Civile le président du tribunal judiciaire ou le « juge des contentieux de la protection » dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble.

La dette locative est de 5974.81 euros à la date du 25 octobre 2024, loyer d’octobre inclus, selon le décompte fourni par la bailleresse.

L’expulsion de Madame [N] [Y] [S] sera ordonnée selon les modalités ci-après. Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas justifié, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et l’autorisation de recourir à la force publique constituant des mesures suffisantes pour s’assurer du départ des lieux du défendeur

Dans ces conditions, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, à compter du 19 mai 2024 et ce, conformément aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; il y lieu de fixer l’indemnité d’occupation conventionnelle à 931.37 €, jusqu’à libération effective des lieux, par remise des clés Cette indemnité d’occupation sera fixée annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [Y] [S] et de toute personne dans les lieux ;

Il sera fait droit à la demande à hauteur de 5974.81 € au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 25 octobre 2024 ;

L’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du CPC étant précisé que rien ne justifie au regard des dispositions de l’article 514-1 du CPC qu’elle soit écartée.

En l’absence de stipulation aux intérêts de retard, il convient de faire application de l’article 1231-6 du Code Civil de telle sorte que l’arriéré des loyers produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2024 à hauteur de 1542.94 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme.

Sur le congé aux fins de vente :

Le congé aux fins de vente a été délivré à Madame [N] le 26 janvier 2024 avec effet au 14 septembre 2024.

Les effets de la clause résolutoire étant acquis au 19 mai 2024, il n’y a pas lieu de statuer sur la régularité de ce congé.

Sur la demande de délais :

L’octroi de délais de paiement par le juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office est désormais conditionné à la circonstance que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’octroi de délais de paiement au locataire n’implique plus la suspension automatique des effets de la clause de résiliation de plein droit. En effet, aux termes du nouveau texte, il revient au juge ayant accordé ces délais de prononcer cette suspension qui ne peut intervenir que si le locataire ou le bailleur en fait la demande et uniquement dans la mesure où, avant la date de l’audience, le locataire a repris le versement intégral du loyer en cours.

Madame [N] n’ayant pas repris le versement intégral du loyer à la date du 13 novembre, date de l’audience, sa demande de délais sera rejetée.

Sur la demande de réduction de loyer :

Madame [N] demande au Tribunal de prononcer une réduction de loyer de 18.10 % au motif que la surface figurant sur le contrat de location est de 105 m², alors que la surface habitable dont elle a eu connaissance tardivement n’est que de 86.07 m² et s’appuie sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule :

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Sur l’expertise réalisée à la demande de Madame [M] en vue de la mise en location la surface totale habitable est de 86.08 m² et la surface au sol totale est de 103.73 m².

Madame [N] indique avoir eu connaissance tardivement de cette expertise, sans donner de précision sur la date à laquelle lui a été transmis le document. Or une attestation de Madame [N], annexée au bail de location indique

« Je reconnais irrévocablement que le BAILLEUR ou MANDATAIRE m’a remis l’ensemble des pièces mentionnées sur ladite attestation, par voie dématérialisée (PDF) ayant préalablement donné mon acceptation expresse à cet effet, et que j’a été en mesure de prendre pleinement connaissance de leurs contenus, les supports étant parfaitement exploitables. »

Parmi ces documents figure le diagnostic de performance énergétique, sur lequel sont mentionnées les surfaces totale au sol et totale habitable. Cette attestation est datée du 13 septembre 2021.

Madame [N] ne peut donc soutenir qu’elle n’a eu connaissance que tardivement de ces informations.

En tout état de cause la demande formulée par Madame [N] à sa bailleresse, relative à la réduction du loyer date du 19 mars 2024 (AR du 20 mars 2024). A défaut de réponse de Madame [M] dans les deux mois, le Tribunal pouvait être saisi dans les quatre mois à compter de la demande faite par le locataire au bailleur, soit avant le 19 juillet 2024.

Aucune procédure n’ayant été entamée avant cette date, la demande de Madame [N] relative à la baisse de loyer sera rejetée.

Préjudice matériel au titre des frais de réparation du volet roulant :

Il est établi que le 9 juin 2023 Madame [N] a informé Madame [M] que le volet de la baie vitrée ne fonctionnait plus.

Madame [N] demande la réparation du préjudice matériel qu’elle a subi par le remboursement par Madame [M] de la facture de 632.50 € qu’elle aurait prise en charge.

Le juge des référés n’est pas saisi du principal (article 484 du Code de procédure civile), et n’a pas à se prononcer sur une question de fond. Il ne lui revient donc pas de condamner à des dommages et intérêts (Cass. 2ème civ. 11 décembre 2008, n° 07-20.255).

Madame [N] sera déboutée de sa demande.

Préjudice de jouissance de Madame [N] :

Madame [N] évoque un préjudice de jouissance qu’elle estime à 100 € par mois depuis le mois de juin 2023.

Pour le justifier elle évoque la configuration de la pièce principale en rez-de-chaussée de l’immeuble telle que son éclairage naturel provient essentiellement de cette baie vitrée qui donne sur la terrasse. L’impossibilité d’occulter cette baie vitrée depuis 15 mois a généré un indéniable préjudice d’intimité, de sécurité.

Le juge des référés n’est pas saisi du principal (article 484 du Code de procédure civile), et n’a pas à se prononcer sur une question de fond. Il ne lui revient donc pas de condamner à des dommages et intérêts (Cass. 2ème civ. 11 décembre 2008, n° 07-20.255).

Madame [N] sera déboutée de sa demande.

Sur le préjudice moral subi par Madame [M] :

Madame [M] a dû faire face à de nombreux retards ou absences de règlement des loyers dus par Madame [N]. Au jour de l’audience la dette locative est de 5974.81 euros.

Pour acheter la maison qu’elle a mise en location, Madame [M] a contracté un prêt immobilier dont l’échéance justifiée est de l’ordre de 590 € par mois.

Pour faire face à ces remboursements qui ne sont plus couverts par les loyers escomptés Madame [M], enceinte, a dû quitter le logement qu’elle occupait en location à [Localité 7], le 9 novembre 2024, pour venir vivre chez ses parents.

Elle souhaite que Madame [N] soit condamnée à lui verser la somme de 3000 euros en réparation du préjudice moral qu’elle a subi.

Le juge des référés n’est pas saisi du principal (article 484 du Code de procédure civile), et n’a pas à se prononcer sur une question de fond. Il ne lui revient donc pas de condamner à des dommages et intérêts (Cass. 2ème civ. 11 décembre 2008, n° 07-20.255).

Madame [M] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Il est équitable de condamner Madame [N] à verser la somme de 900 euros à Madame [M], au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [N] qui succombe supportera les entiers dépens de la procédure en ce compris les frais de commandement de payer du 19 mars 2024 et les frais liés à l’assignation du 20 juin 2024.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux et de la Protection,

Statuant après débats en audience publique par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’assignation en constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers délivrée le 20 juin 2024 à Madame [N] [Y] [S], recevable ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la régularité du congé aux fins de vente délivré à Madame [N] le 26 janvier 2024 ;

CONSTAT la résiliation judiciaire du contrat de location en date du 19 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] [S] à évacuer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux occupés situés à [Adresse 5] – dans le délai de deux mois, prévu à l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, sans astreinte,et en tant que de besoin ordonne leur expulsion avec l’assistance de la force publique ;

ORDONNE que la présente décision soit notifiée aux services de la Préfecture en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] [S], à payer à Madame [M] [Z] la somme de 5974.81 € au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 25 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2024 à hauteur de 1542.94 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme.

FIXE l’indemnité d’occupation à 931.37 € par mois, en tant que de besoin condamne Madame [N] [Y] [S] à payer le montant précité à compter du 19 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

ORDONNE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation fixée à 931.37 € sera indexée en fonction de la clause insérée dans le bail signé 15 septembre 2021 et tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux.

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [N] de sa demande de délai, afin de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités ;

DEBOUTE Madame [N] de sa demande de réduction de loyers, aucune procédure n’ayant été entamée avant le 19 juillet 2024 ;

DEBOUTE Madame [N] [Y] [S] de sa demande en réparation du préjudice matériel qu’elle aurait subi, le juge des référés est incompétent pour connaître d’une telle demande ;

DEBOUTE Madame [N] [Y] [S] de sa demande en réparation du préjudice de jouissance qu’elle aurait subi. Le juge des référés est incompétent pour connaître d’une telle demande :

DEBOUTE Madame [M] [Z] de sa demande en réparation du préjudice moral qu’elle aurait subi. Le juge des référés est incompétent pour connaître d’une telle demande ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] [S] à verser la somme de 900 euros à Madame [M] en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNE Madame [N] qui succombe aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement de payer du 19 mars 2024 et de présentation de l’assignation du 20 juin 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions.

LE JUGE LE GREFFIER