N°Minute:25/01335

N° RG 24/01449 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDBS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR:

Synd. de copropriétaires de l’immeuble LE LANGUEDOC BAT A ayant pour syndic la société ARTEMIO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. BY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean baptiste ROYER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 27 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 22 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Mai 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS

Copie certifiée delivrée à : M^e Jean baptiste ROYER

Le 22 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI B.Y est propriétaire des lots n°22 et 35 au sein de la copropriété de l’immeuble LE LANGUEDOC BAT A, située [Adresse 3].

Des charges de copropriété demeurant impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LANGUEDOC BAT A a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 novembre 2023, mis en demeure la SCI BY d’avoir à payer la somme de 3 066,22 euros.

Une tentative de règlement amiable a été effectuée en date du 07 février 2024 mais a donné lieu à une attestation de non conciliation en l’absence d’accord entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LANGUEDOC BAT A, pris en la personne de son syndic la SAS ARTEMIO, a fait assigner la SCI B.Y. devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  2 278,95 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 01 avril 2023 au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la relance adressée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 novembre 2023,

—  210 euros au titre des frais de syndic,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

—  1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] LANGUEDOC BAT A, représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a sollicité :

Vu les articles 10, 10-1, 14 et suivants de la loi du 10.07.1965 ;

Vu les articles 36 et 43 du décret de 17.03.1967 ;

Vu les articles 1240, 1231-6 et 1342-10 du Code civil ;

Vu les pièces produites et la jurisprudence applicable ;

Débouter la société SCI BY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la société SCI BY à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LANGUEDOC BAT A, sis [Adresse 4] la somme de 2 090 62 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 01 .04.2023 au 14.01.2025 cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la relance adressée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10.11.2023 ;

Condamner la société SCI BY à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LANGUEDOC BAT A, sis [Adresse 4] ta somme de 210 € au titre des frais de syndic ;

Condamner la société SCI BY au paiement de la somme de 1 000 € au titre de sa résistance abusive et injustifiée ;

Condamner la société SCI BY au paiement de la somme de 1 500 € au visa de l’article 700 du Code de procédure ;

Condamner la société SCI BY aux entiers dépens de l’instance.

En défense, la SCI B.Y., également représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a conclu :

VU les articles 1353 du Code Civil et 9 du Code de Procédure Civile,

VU les contestations existantes,

JUGER que le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE LANGUEDOC, pris en la personne de son syndic, la société ARTEMIO est défaillant dans la charge de la preuve pesant sur lui de démontrer que la SCI BY est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

ACCORDER pour les sommes versées par la concluante à l’ancien Syndic, un délai de trois mois à la SCI BY à l’effet que cette dernière puisse se rapprocher de l’ancien syndic, la société FONCIA, afin de connaître le sort des sommes versées,

A défaut

ACCORDER un délai de 6 mois à la concluante pour apurer les sommes dues.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la SCI BY.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE LANGUEDOC, pris en la personne de Syndic, la société ARTEMIO à payer à la SCI BY une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE LANGUEDOC, pris en la personne de son syndic, la société ARTEMIO à payer à la SCI BY la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers frais et dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— le décompte de la créance arrêtée au 14 janvier 2025,

— les relevés individuels de charges pour les périodes du 01 avril 2022 au 31 mars 2023 et du 01 avril 2023 au 31 mars 2023

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 26 octobre 2021, 13 septembre 2022, 26 septembre 2023 et du mardi 08 octobre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— la lettre de mise en demeure en date du 10 novembre 2023 et les lettres de relances en date des 20 octobre 2023 et 12 décembre 2023,

— l’attestation de non conciliation en date du 07 février 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que la SCI B.Y. reste devoir la somme de 2 090,62 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 14 janvier 2025, comprenant l’appel de fond du 1er trimestre 2025 en date du 18 décembre 2024.

La SCI B.Y soutient en défense avoir procédé au règlement des charges de copropriété auprès de l’ancien syndic, FONCIA.

Elle verse aux débats des listes des mouvements effectués intitulées « export des mouvements » laissant apparaître des virements mensuels à hauteur de 80 euros par mois pour la période de janvier 2022 à janvier 2024, à l’exception du mois de décembre 2022.

Lesdits documents ne précisent néanmoins aucunement l’identité du destinataire des virements et ne permettent nullement de rattacher les opérations bancaires au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LANGUEDOC BAT A.

La SCI B.Y produit également un document intitulé « liste des échéances du virement permanent » duquel il ressort que des virements mensuels à hauteur de 80 euros ont bien été effectués vers le compte bancaire ouvert par l’ancien syndic FONCIA pour le compte du syndicat des copropriétaires, pour la période de mars 2023 à février 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie néanmoins avoir, par l’intermédiaire de son nouveau syndic, procédé à la clôture dudit compte bancaire en date du 01 décembre 2022, à la suite du vote du changement de syndic lors de l’assemblée générale en date du 13 septembre 2022.

La SCI B.Y. a, en outre, bien été informée de ce changement de syndic par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 octobre 2022, distribué le 03 novembre 2022. L’accusé de réception précise en effet « 203-PV AG 13 SEPT 2022 ».

La mise en demeure en date du 16 novembre 2023 d’avoir à régler la somme de 3 066,22 euros au titre des charges de copropriété impayées, réceptionnée par la SCI B.Y. en date du 22 novembre 2023, rappelle également l’identité du nouveau syndic, ses coordonnées, et les coordonnées bancaires du compte bancaire sur lequel doivent être effectués les paiements.

La SCI B.Y. sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LANGUEDOC BAT A, pris en la personne de son syndic la SAS ARTEMIO, la somme de 2 090,62 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date 16 novembre 2023.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI B.Y à lui verser la somme de 210 euros au titre des frais de recouvrement, comprenant :

— la mise en demeure en date du 10 novembre 2023 et la relance en date du 12 décembre 2023,

— les frais de transmission de dossier à avocat.

Sur les frais de mise en demeure et de relance :

Il a été produit la mise en demeure du 16 novembre 2024, accompagné de son accusé de réception, la lettre de relance du 12 décembre 2022.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 60 euros.

Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « transmission dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera, ainsi, débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, à défaut d’établir la mauvaise foi de la SCI B.Y., qui justifie notamment avoir effectués plusieurs virements sur un compte clôturé ayant appartenu au syndicat des copropriétaires, ce dernier sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI BY sollicite qu’un délai de trois mois lui soit accordé afin régler les problématiques liées au changement de syndic et d’obtenir le remboursement des sommes versées auprès de l’ancien syndic FONCIA et, à défaut, un délai de six mois afin d’apurer la dette.

Elle indique avoir, à plusieurs reprises, sollicité des explications et le remboursement des sommes versées auprès des différents syndic mais ne produit aucun justificatif. Le syndicat des copropriétaires démontre par ailleurs la clôture du compte bancaire sur lequel les paiements ont été effectués en date du 01 décembre 2022, impliquant le retour des virements vers leur émetteur.

La SCI B.Y. sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de suspension de l’exigibilité de la dette pendant trois mois.

Compte tenu de la situation, il convient néanmoins de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette conformément aux modalités fixées au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du Code civil, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon une jurisprudence constante, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, il convient de débouter la SCI BY de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive. En tout état de cause, elle ne démontre aucunement que le syndicat des copropriétaires a agi avec malice, mauvaise foi ou erreur grossière.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI B.Y, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

• Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SCI B.Y sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LANGUEDOC BAT A la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant auprès débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI B.Y. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LANGUEDOC BAT A, pris en la personne de son syndic la SAS ARTEMIO, la somme de 2 090,62 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 14 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date 16 novembre 2023 ;

CONDAMNE la SCI B.Y. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LANGUEDOC BAT A, pris en la personne de son syndic la SAS ARTEMIO, la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement ;

AUTORISE la SCI B.Y. à s’acquitter des sommes susvisées en cinq mensualités de 360 euros, au plus tard le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification du présent jugement, outre une dernière mensualité constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la SCI B.Y. aux dépens ;

CONDAMNE la SCI B.Y. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LANGUEDOC BAT A, pris en la personne de son syndic la SAS ARTEMIO, la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Juge