TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :

Le 29 novembre 2024

à M^e Brice TIXIER

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EXPEDITION :

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N° RG 24/03341 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AJH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SA UNICIL a donné à bail à Madame [P] [E] un appartement à usage d’habitation par contrat sous signature privée du 21 juillet 2017 et un garage accessoire par contrat sous signature privée du 1er août 2018, situés [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, par acte d’huissier de justice du 22 juin 2022, la SA UNICIL a fait délivrer à Madame [P] [E], un commandement d’avoir à payer la somme de 1.229,05 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 23 avril 2024, la SA UNICIL a attrait Madame [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef de l’appartement et du garage accessoire, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [P] [E] à lui payer :* la provision de 2.285,31 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 janvier 2024, sous réserve d’actualisation ;

* une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges depuis la résiliation du bail jusqu’à départ effectif des lieux, avec indexation ;

* la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024, retenue et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SA UNICIL a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 6.725,38 euros au 4 septembre 2024.

Régulièrement citée suivant acte remis à étude, Madame [P] [E] n’a pas comparu et personne pour elle.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre 2024, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [P] [E] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la société UNICIL.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 avril 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 4 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 21 juillet 2017 pour le logement contient une clause résolutoire (article IX) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 1er août 2018, accessoire au bail du logement, prévoit en son article 5 qu’à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un terme de loyer et de ses accessoires, et 8 jours après une mise en demeure restée sans effet, le contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, l’expulsion ayant lieu sur simple ordonnance de référé sans autre formalité judiciaire.

Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires a été signifié le 22 juin 2022, pour la somme en principal de 1.229,05 euros.

Il résulte du décompte de la locataire que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 août 2022.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de la locataire et de demande de la bailleresse en ce sens, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Madame [P] [E] étant occupante sans droit ni titre depuis le 22 août 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [P] [E] reste devoir la somme de 6.725,38 euros au 4 septembre 2024.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 304,94 euros correspondant à des frais de procédure qui relèvent des dépens ou frais irrépétibles ou de non réponse à l’enquête sociale qui ne sont pas justifiés.

Pour le surplus, Madame [P] [E] qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Madame [P] [E] sera condamnée par provision, au paiement d’une somme de 6.420,44 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité exige, eu égard à la position économique des parties, de rejeter la demande formée par la société UNICIL au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA UNICIL et Madame [P] [E], portant sur un appartement à usage d’habitation par contrat du 21 juillet 2017 et sur un garage accessoire par contrat du 1er août 2018, biens situés [Adresse 2], sont réunies au 22 août 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA D’HLM UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Madame [P] [E] à payer à la SA D’HLM UNICIL, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, soit un montant total de 741,33 euros pour le logement et le garage, avec indexation suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus aux baux résiliés, due depuis le 22 août 2022 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [P] [E] à payer à la SA D’HLM UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 6.420,44 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 septembre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA D’HLM UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [P] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président