TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Mai 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 30 mai 2024

à M^e MEDJATI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 mai 2024

à M^e COLOMBO

à M^e HAROUTIOUNIAN

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03955 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3RTQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [F] épouse [W]

née le 20 Juin 1970 à [Localité 7] (13)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mehdi MEDJATI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [X] [N]

née le 25 Septembre 1989 à [Localité 8] (HAITI)

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Alicia COLOMBO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [P] [Y]

né le 28 Juin 1968 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Cloé HAROUTIOUNIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 14 décembre 2017, Madame [J] [F] épouse [W] a donné à bail à Madame [X] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 600 euros outre 90 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 12 décembre 2017, Monsieur [P] [Y] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [F] épouse [W] a fait signifier à Madame [X] [N] par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2022 un commandement de payer la somme de 11.183,55 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été signifié à la caution le 23 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2023, Madame [J] [F] épouse [W] a fait assigner Madame [X] [N] et Monsieur [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu la loi du 6 juillet 1989, vu les pièces versées au débat :

— DECLARER la demande de Madame [W] recevable et bien fondée,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de location,

EN CONSEQUENCE

— ORDONNER 1'expulsion de Madame [N] et de tous occupants de son chef,

— DIRE qu’en tant que de besoin, le concours de la force publique pourra être requis,

— CONDAMNER solidairement Madame [N] et sa caution Monsieur [Y] au paiement de la somme provisionnelle d’un montant total de 18 589.87 euros, somme à parfaire au jour du délibéré,

— CONDAMNER Madame [N] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [F] épouse [W] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 mars 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 31 août 2023, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 14 mars 2023.

A cette audience, Madame [J] [F] épouse [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 29.199,30 euros, selon décompte en date du 08 mars 2024, terme de mars inclus. Elle sollicite le rejet de la demande de délai formulée en défense et souhaite obtenir également de la caution une somme de 1500 euros au titre de l’article 700.

Les défendeurs sont représentés à l’audience par leurs conseils. Le conseil de Madame [X] [N] soulève oralement l’absence de dénonce à la CCAPEX du commandement de payer et donc l’irrecevabilité des demandes de résiliation de bail et d’expulsion de sa cliente. Il demande le maintien dans les lieux, des délais de paiement pour apurer la dette dont il conteste le montant sans fournir de documents à l’appui de ses déclarations.

Le conseil de Monsieur [P] [Y], quant à lui, demande dans ses conclusions en défense au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu le bail du 17/12/2017 rédigé par FONCIA, vu le commandement de payer du 16/03/2022 et son décompte annexé visant la clause résolutoire du bail, vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre I986 :

AU PRINCIPAL

— Juger ne pas avoir lieu à référé compte tenu des éléments de contestation sérieuses soulevés par la caution et dont l’examen relève de la compétence du juge du fond,

— Inviter le bailleur à mieux se pourvoir,

— Débouter le demandeur de toutes ses demandes,

— Condamner le demandeur à verser à Monsieur [Y] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens de l’instance,

A TITRE SUBSIDIAIRE SI PAR EXTRAORDINAIRE LE JCP STATUANT EN REFERES S’ESTIMAIT COMPETENT :

— Suspendre le jeu de la clause résolutoire,

— Constater la bonne foi du débiteur principal la locataire Madame [N],

— Accorder au débiteur principal Madame [N] un échéancier de 36 mois pour lui permettre d’apurer sa dette,

— Débouter le demandeur de ses demandes,

— Dire et juger que l’équité ne commande pas qu’il y ait lieu a condamner le locataire ou la caution à un article 700 ni aux dépens.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 06 juin 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

En revanche, Madame [J] [F] épouse [W] ne justifie pas avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans les deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (obligation déjà inscrite dans l’article 27 de la loi ALUR du 24 mars 2014) et l’Arrêté 13-2019-09-16-006 fixant les seuils au-delà desquels les huissiers de justice sont tenus de signaler les commandements de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Les demandes aux fins de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion ne sont donc pas recevables.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [X] [N] est redevable des loyers impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni après déduction de la dette antérieur au 31 décembre 2019 (soit la somme de 2821,50 euros, non justifiée ni détaillée) et des frais de commissaires de justice (253,01 euros le 1er juillet 2021 et 271,87 euros le 1er juin 2022) que Madame [X] [N] reste devoir la somme de 25.852,92 euros, à la date du 08 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de mars inclus.

Madame [X] [N] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 25.852,92 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte fourni que Madame [X] [N] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et ne s’acquitte plus de ses loyers depuis fin 2021. La dette est très importante (25.852,92 euros) et des délais de paiement aggraveraient encore plus la situation financière de Madame [J] [F] épouse [W], bailleresse privée.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, l’engagement de caution signé par Monsieur [P] [Y] porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure sans limitation de montant et pour une durée de 9 ans maximum soit jusqu’au 15 décembre 2026.

Le commandement de payer a été signifié à la caution le 23 mars 2022.

L’absence d’information par le gestionnaire du bien de Madame [J] [F] épouse [W], [Adresse 4], à Monsieur [P] [Y] à propos des impayés de Madame [X] [N], ne dédouane pas la caution de ses obligations légales.

En conséquence, Monsieur [P] [Y] sera condamné solidairement avec Madame [X] [N] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] [F] épouse [W] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

SE DECLARE COMPETENT ;

DEBOUTE Madame [J] [F] épouse [W] de sa demande de constatation de résiliation de bail et d’expulsion concernant Madame [X] [N] pour l’appartement qu’elle occupe au [Adresse 1] ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [N] et Monsieur [P] [Y] à verser à Madame [J] [F] épouse [W], à titre provisionnel, la somme de 25.852,92 euros décompte arrêté au 8 mars 2024 incluant la mensualité de mars, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

DEBOUTE Madame [X] [N] et Monsieur [P] [Y] de leurs demandes de délais pour le paiement de la dette ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [N] et Monsieur [P] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [N] et Monsieur [P] [Y] à verser à Madame [J] [F] épouse [W] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,