COUR D’APPEL DE [Localité 9]

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MINUTE N°: 25/

N° RG 24/04453 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PGOB

LOYERS COMMERCIAUX

le : 01 Avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

— Madame [I] [T] veuve [E]

née le 28 Juin 1946 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

— Monsieur [D] [E]

né le 29 Septembre 1968 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

— Monsieur [N] [E],

né le 05 Février 1988 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Fabien GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CARROSSERIE CERYTIN

au capital de 1.500 €,

immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 844 426 361,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège social,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal,

assisté de Françoise CHAZAL, greffier lors des débats et deMarjorie NEBOUT greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 04 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 01 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 01 Avril 2025

*****

Rappel des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé en date du 20 juin 2011, Monsieur [U] [E] a donné à bail à la SARL WILLYS CARS, un local à usage commercial situé [Adresse 5] [Localité 12] (Hérault), pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2011 pour se terminer le 30 juin 2020, moyennant un loyer annuel de 15 750 €, hors TVA et hors charges.

Par acte du 20 décembre 2018, la SARL WILLYS CARS a cédé son fonds de commerce à la société CARROSSERIE CERYTIN.

Par acte d’huissier signifié le 03 janvier 2020, la société CARROSSERIE CERYTIN a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er juillet 2020.

Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2020, Monsieur [U] [E] a déclaré consentir au renouvellement du contrat de bail à compter du 1er juillet 2019 précisant qu’il entendait toutefois que le loyer soit porté à 28 800 € hors taxes et hors charges.

Suivant avenant rectificatif du 07 avril 2020, la SARL CARROSSERIE CERYTIN précisait que la date du renouvellement du bail devait s’entendre au 1er juillet 2020 et non pas 2019. Elle précisait au terme du même acte qu’elle n’acceptait pas l’offre du bailleur de fixer le montant du loyer à la somme de 28 800 € hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 décembre 2020, réceptionnée le 28 décembre 2020, Monsieur [U] [E] a notifié à la SARL CARROSSERIE CERYTIN un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 10 mars 2021, Monsieur [U] [E] a fait assigner la SARL CARROSSERIE CERYTIN devant le juge des loyers commerciaux.

***

Par jugement du 7 septembre 2021, le Juge des loyers du Tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné une expertise et commis Monsieur [J] [O] pour y procéder.

Le rapport d’expertise a été déposé le 29 septembre 2022.

Le 26 décembre 2022, Monsieur [U] [E], demandeur, décède.

Par jugement du 7 mars 2023, le Juge des loyers commerciaux a ordonné le retrait du rôle.

Suivant acte de notoriété du 14 mars 2023 et de l’attestation de propriété, Madame [E] est usufruitière et que Messieurs [D] [E] et [N] [E] sont nus-propriétaires pour moitié chacun du bien immobilier situé [Adresse 4] sur lequel porte le bail objet de l’instance.

Par mémoire déposé au greffe le 24 septembre 2024, les consorts [E] ont sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

***

Suivant les termes du dispositif de dernier mémoire, les consorts [E] demandent au juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article 373 du Code de procédure civile,

Vu le décès de Monsieur [U] [E] le 26 décembre 2022,

— Prendre acte de la reprise d’instance par Madame [I] [E], Monsieur [D] [E] et Monsieur [N] [E],

Vu l’article 383 alinéa 2 du Code de procédure civile,

— Dire et juger que l’affaire est rétablie à la demande de Madame [I] [E], Monsieur [D] [E] et Monsieur [N] [E],

Vu les articles R. 145-24 et suivants du Code de commerce,

Vu l’article R. 145-6 du Code de commerce

— Recevoir Madame [I] [E], Monsieur [D] [E] et Monsieur [N] [E] en l’exploit introductif d’instance et les déclarer bien fondés,

— Dire et juger que les facteurs locaux de commercialité ont évolués,

— Dire et juger que le loyer du bail renouvelé est déplafonné,

— Fixer à 28.500,00 € hors taxe le montant annuel du loyer en principal à compter du 1er juillet 2020, augmenté des intérêts de retard au taux légal à compter du jour de la demande,

— Débouter la société CARROSSERIE CERYTIN de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la société CARROSSERIE CERYTIN à payer à Madame [I] [E], Monsieur [D] [E] et Monsieur [N] [E] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société CARROSSERIE CERYTIN aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise,

— Entendre rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit en vertu de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Pour l’essentiel, les Consorts [E] estiment qu’il existe une modification notable des éléments mentionnés à l’article L145-33 du Code de commerce intervenue durant la dernière période locative ; qu’ainsi, ils soutiennent que le secteur a évolué favorablement, notamment par l’installation ou la modernisation de plusieurs garages ou concessions automobiles, créant ainsi un pôle « mécanique et automobile », ainsi que la création de d’autres commerces attractifs qui l’ont dynamisé ; ils expliquent que la commune s’est agrandie ainsi que celles aux alentours et qu’un lotissement a été créé à proximité immédiate du local.

Ils contestent les conclusions de l’expert qui retient une absence d’évolution des facteurs de commercialité alors même qu’il retient le dynamisme économique de la commune, une valeur locative supérieure à la valeur actuelle et la création dudit lotissement en 2019 ; ils estiment que ce dernier s’est fondé à tort principalement sur l’évolution du flux routier entre 2017 et 2021 alors que la période concernée est de 2011 à 2020. Ils exposent que la commune accueille plus de 200 commerces dont certains à proximité du local.

Ils estiment que le loyer actuel est sous estimé au regard des autres baux situés à proximité immédiate et rappellent que la taxe foncière n’est pas à la charge du preneur ; ils contestent l’abattement de 25 % retenu par l’expert qu’ils estiment disproportionné, proposant de retenir un abattement de 5 %, expliquant que si le local bénéficie d’une faible visibilité, il possède un panneau en bordure de route qui signale sa présence.

***

Suivant les termes du dispositif de dernier mémoire, la Carrosserie CERYTIN demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles R 145-24 et s. du Code de Commerce ;

Vu les mémoires en réponse de la SARL CARROSSERIE CERYTIN des 22 janvier et 25 mai 2021 ;

Vu l’article 1231-7 du Code Civil ;

Vu le Rapport d’expertise de Monsieur [J] [O] du 29.9.2022 ;

Vu le mémoire de régularisation d’instance des Consorts [E] du 24.9.2024 ;

— Débouter les Consorts [E] de l’intégralité de leurs demandes, fins et écritures notamment de leurs demandes de déplafonnement du loyer et augmentation de celui-ci ;

— Juger qu’en l’absence de modification ou d’évolution des facteurs locaux de commercialité sur la zone d’implantation du local au cours de la dernière période locative, le loyer de renouvellement est plafonné ;

SI D’AVENTURE ET PAR EXTRAORDINAIRE le loyer du bail renouvelé était déplafonné par le jugement à intervenir :

— Juger que la valeur locative du local donné à bail est égale au loyer actuellement pratiqué et débouter les Consorts [E] de leur demande d’augmentation ;

A TITRE ENCORE PLUS EXTRAORDINAIRE :

— Juger que l’augmentation du loyer si elle devait être retenue par le Jugement à intervenir, ne pourra pas dépasser en tout état de cause les 10 % / an en vertu de l’article L 145–34 du Code de Commerce ;

— Juger en tout état de cause également que les intérêts au taux légal portant sur le loyer du bail renouvelé s’il était augmenté courront à compter du jugement à intervenir au titre des échéances de loyer antérieures à celui-ci ;

— Condamner solidairement ou in solidum les Consorts [E] au paiement de la somme de 4.000 € au bénéfice de la SARL CARROSSERIE CERYTIN sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, la carrosserie CERYTIN estime que le loyer du bail renouvelé doit être plafonné en l’absence d’évolution des facteurs locaux de commercialité entre 2011 et 2020 ; elle retient que l’expert a relevé que la démographie de la commune était stable depuis les années 2010 malgré la création d’un lotissement, les venants remplaçant les départs, ainsi qu’une faible variation de fréquence de passage sur les routes ainsi qu’une absence d’extension urbaine ; que si la route D68 constitue une voie nouvelle d’accès, elle a été créée en 2008 soit antérieurement au bail en litige ; que les garages créés à proximité l’ont été en dehors de la période concernée et viennent au surplus en concurrence directe avec leur activité.

Concernant la valeur locative, elle estime bénéficier d’une faible visibilité et d’un accès peu aisé puisque situé en contrebas de la route, à l’inverse des baux produits par les demandeurs ; elle conteste le montant retenu par l’expert au motif que ce dernier aurait dû retenir la valeur des locaux du secteur ayant une mauvaise visibilité commerciale au lieu de retenir une valeur supérieure pour y appliquer un abattement.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite une augmentation qui ne saurait dépasser les 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 1er avril 2025.

Motifs :

Le principe du renouvellement du bail est acquis, le litige portant uniquement sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »

Cette règle doit être tempérée par celle du plafonnement posée par l’article L.145-34 du même Code aux termes duquel :

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

En conséquence de ces dispositions, un déplafonnement du loyer du bail renouvelé ne peut donc être envisagé que si la preuve est rapportée d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Toutefois, la règle posée par l’article L.145-34 susvisé n’exclut pas l’application de la règle posée par l’article L.145-33 lorsque la valeur locative est inférieure à la valeur plafonnée ;

Ainsi, le prix plafond ne s’applique pas d’office mais doit être comparé à la valeur locative :

– si la valeur locative est supérieure au plafond, le loyer sera plafonné, sauf motif de déplafonnement,

– si la valeur locative est inférieure au plafond, le loyer sera fixé à la valeur locative.

Cette preuve incombe au bailleur qui prétend au déplafonnement étant précisé, s’agissant de la charge de la preuve, qu’il appartient à la partie demanderesse au déplafonnement d’apporter les justificatifs permettant d’établir l’évolution notable des éléments propres à entraîner le déplafonnement.

Sur la valeur locative

Les caractéristiques du local considéré

Le local commercial est situé à l’étage inférieur du bâtiment et couvre une surface de 375 m². Il est composé d’un atelier de 300 m², de bureaux pour une surface de 75 m², de WC, douche et diverses pièces. Devant le bâtiment se trouve une cour cimentée et clôturée de 500 m² environ ainsi que d’un abri couvert ouvert sur le devant de 4 mètres sur 5 mètres.

Ces locaux se trouvent dans un état « moyen » selon l’expert qui a joint à son rapport des photographies.

La destination des lieux

La destination des lieux est une activité de carrosserie et de peinture de tous les véhicules automobiles.

Les obligations respectives des parties

En l’absence de toute clause relative à la taxe foncière, celle-ci reste à la charge du bailleur.

Les facteurs locaux de commercialité

Il convient de relever que la commune de [Adresse 11] est assez proche de [Localité 9] et des grands axes, ce qui lui confère un certain dynamisme. Le rapport d’expertise précise que la ville a connu une forte croissance de sa population dans les années 70 et est stable depuis les années 2010. Le local en litige se trouve sans une zone d’activité située au nord de la commune et d’accès aisé, zone qui comprend de multiples locaux d’activité dont des garages. Néanmoins, l’expertise a pu relever que la circulation sur cet axe avait peu évolué entre 2017 et 2020.

Ce local est situé sur la façade arrière d’un ensemble immobilier et l’accès se fait par un chemin privatif et situé en contrebas et sans façade sur la rue adjacente. Ainsi, bien que le local soit implanté dans une zone d’activité bien située, il est malgré tout dépourvu de visibilité depuis la route départementale du fait de sa configuration et de son orientation.

De plus, des photographies aériennes de la zone d’implantation en 2011 et 2020 produites par l’expertise confirment que peu d’évolutions sont intervenues.

Les demandeurs font état de la création d’un nouveau lotissement en 2019 mais ce seul élément ne suffit pas à remettre en question la réalité démographique de la commune. De même, il n’est pas démontré en quoi la création ni la modernisation de plusieurs garages ou concessionnaires automobiles sont de nature à venir renforcer la commercialité du local en litige, ce d’autant qu’ils constituent également une concurrence directe avec l’activité de la carrosserie CERYTIN.

Aucun élément probant n’est produit par les Consorts [E] pour établir une évolution notable des facteurs locaux de commercialité.

Dès lors, le moyen tiré de la modification des facteurs locaux de commercialité sera écarté.

Sur la valeur plafonnée

L’indice de base était l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE pour le 4ème trimestre 2011 (1533), le bail prévoyant cependant en son article la substitution de plein droit du nouvel indice applicable.

L’indice trimestriel de référence des loyers commerciaux instauré par la loi du 04 août 2008, sera donc substitué à l’indice du coût de la construction.

L’indice de référence substitué est l’indice trimestriel des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2011 (au lieu de l’indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2011) soit 106,28 et l’indice de révision est celui du 4ème trimestre 2020 soit 115,79.

Le loyer annuel plafonné HT s’établit donc à 15 750 x 115,79 / 106,28 = 17 159,32 €

La valeur locative évaluée par l’expert, que la présente juridiction fait sienne car elle ne souffre aucune critique sérieuse, s’établit à 22 500 € HT par an ;

La valeur locative étant supérieure au loyer plafonné, ce dernier a donc seul vocation à être retenu.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner Consorts [E], demandeurs, aux dépens de l’instance.

Tenant les circonstances de l’espèce, ils seront également condamnés à payer à la SARL CARROSSERIE CERYTIN la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort :

REJETTE la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

DIT le montant du loyer du bail renouvelé liant Madame [I] [T], Monsieur [D] [E] et Monsieur [N] [E] et la SARL CARROSSERIE CERYTIN à compter du 1er juillet 2020 sera plafonné ;

RAPPELLE que le montant du loyer plafonné est de 17 159,32 €,

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [T], Monsieur [D] [E] et Monsieur [N] [E] à payer à la SARL CARROSSERIE CERYTIN la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

FAIT MASSE des entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, et les met à la charge de Madame [I] [T], Monsieur [D] [E] et Monsieur [N] [E] à payer à la SARL CARROSSERIE CERYTIN,

ORDONNE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO