Du 11 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00474 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2F6O

[B] [N]

C/

[F] [Z] épouse [M], [W], [J], [S] [M]

— Expéditions délivrées à

Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS

[F] [Z] épouse [M], [W], [J], [S] [M]

— FE délivrée à

Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS

Le 11/07/2025

Avocats : Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [B] [N]

née le 18 Août 1958 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 2]

Représentée par Maître RABOUIN substituant Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS

DEFENDEURS :

Madame [F] [Z] épouse [M]

née le 29 Octobre 1984 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Présente

Monsieur [W], [J], [S] [M]

né le 18 Décembre 1985 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 01/02/2023, Madame [B] [N] a donné à bail à Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] un logement situé [Adresse 7] ([Adresse 3]) moyennant un loyer initial de950 euros et 177 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 22/11/2024, Madame [B] [N] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.373,80 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 03/03/2025, Madame [B] [N] a assigné Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 09/05/2025 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;

— Ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement les défendeurs à payer par provision à Madame [B] [N] la somme provisionnelle de 4.664,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 22/01/2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la signification du commandement de payer soit le 22/11/2024 ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement, à compter du 22/01/2025, date de résiliation du bail d’habitation obtenue de plein droit deux mois après le commandement de payer resté infructueux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer révisés éventuellement selon l’indice de référence des loyers et des charges elles-mêmes éventuellement révisées, qui auraient été payés si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 1.217,45 euros arrêtée au 22 janvier 2025, à parfaire au jour de la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement les défendeurs à payer une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les défendeurs aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 09/05/2025.

Lors de l’audience du 09/05/2025, Madame [B] [N], représentée par son conseil expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8.466,63 euros au 07/05/2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] comparaissent et exposent qu’ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation, et à défaut des délais pour quitter les lieux.

Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] n’ont pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11/07/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 05/03/2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 09/05/2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 25/11/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [B] [N] a fait signifier à Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.373,80 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 22/11/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 22/11/2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 23/01/2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 23/01/2025.

Si Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] sollicitent des délais de paiement pour pouvoir acquitter la dette locative avec suspension de la clause résolutoire, ils ne contestent pas ne pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, puisqu’il n’y a plus de paiement depuis le mois de novembre 2024, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 23/01/2025 ce qui constitue pour Madame [B] [N] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [B] [N] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 8.466,63 euros à la date du 07/05/2025.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

les frais de procédure qui relèvent des dépens (169,20 + 144,41+ 12,02+ 1,02+51,60+60,75+ 36,11 + 1,02 = 476,13 euros).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 7.990,50 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 07/05/2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse. Madame [F] [Z] et Monsieur [W] [M] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.217,45 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 01/06/2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité :

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont tenus de manière solidaire et indivisible de toutes les obligations du bail ».

Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

En vertu de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort en outre de l’article L. 412-4 dudit code que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, si Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] font valoir la précarité de leur situation financière, en ce qu’ils perçoivent chacun un revenu de solidarité active, qui n’est pas contestée par la bailleresse, ils n’ont pas été en mesure de reprendre le paiement de leur loyer depuis la délivrance de l’assignation, et ne justifient pas non plus avoir accompli des diligences pour tenter de trouver un autre logement.

Dès lors, leur demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ne peut être accueillie.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] à verser à Madame [B] [N] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 23 janvier 2025 ;

REJETONS les demandes de délais formées par Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] ;

CONDAMNONS Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] à quitter les lieux loués situés [Adresse 8]) ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail, (1.217,45 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] à payer à Madame [B] [N] la somme de 7.990,50 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 07/05/2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] à payer à Madame [B] [N], à compter du 1er juin 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [Z] épouse [M] et Monsieur [W] [M] à payer à Madame [B] [N] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION