TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 février 2025

à M^e LAYANI

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/05899 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PQB

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [S]

né le 01 Septembre 1997 à [Localité 6] (92)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e David LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [S]

née le 24 Décembre 1996 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e David LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [C]

né le 30 Octobre 1990

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [B] [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, dénoncé à la même date à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [L] [S] et Madame [K] [S] ont fait assigner Monsieur [U] [C] et Madame [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire contenue dans ledit bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [C] et Madame [B] [D] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [B] [D] à titre provisionnel au paiement de la somme de 3 450,00 euros, représentant les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [B] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [B] [D] au paiement de la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [B] [D] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prise sur leurs biens et valeurs mobilières.

Monsieur [L] [S] et Madame [K] [S] se prévalent d’un bail portant sur un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] consenti le 21 février 2024 à effet au 22 février 2024 à Monsieur [U] [C] et Madame [B] [D] pour un loyer mensuel initialement fixé à 690 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [S] et Madame [K] [S] indiquent avoir fait signifier à Monsieur [U] [C] et Madame [B] [D] par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 450 euros en principal et que ce commandement est demeuré infructueux;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024 ;

Monsieur [L] [S] et Madame [K] [S], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes en actualisant leur créance à la somme de 6 210 euros au 01 novembre 2024 ;

Monsieur [U] [C] et Madame [B] [D], cités par actes remis à étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 19 septembre 2024 a été dénoncée à la même date à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 21 novembre 2024 ;

Par ailleurs, il est rappelé que lorsque le bailleur est une personne physique le signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité.

Enfin, Monsieur [L] [S] et Madame [K] [S] justifient par attestation établie le 13 septembre 2022 par Maître [W] [M], notaire à [Localité 4], être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [L] [S] et Madame [K] [S] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail du 21 février 2024 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [U] [C] et Madame [B] [D] le 12 juillet 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3 450 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 août 2024 et que le bail du 21 févier 2024 est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du bail et de l’état des lieux d’entrée produits aux débats que si Madame [B] [D] est mentionnée dans le bail en tant que locataire ou garant, elle n’a ni paraphé ni signé ce bail , ni l’état des lieux d’entrée ;

Il s’ensuit que les demandes à l’encontre de Madame [B] [D] se heurtent à une contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

Monsieur [U] [C] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [U] [C] est tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 690 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée et sans intérêts;

Monsieur [L] [S] et Madame [K] [S] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 6 210

euros au 1er novembre 2024 ; ce décompte actualisé à la hausse sera pris en considération même si Monsieur [U] [C] n’a pas comparu à l’audience du 21 novembre 2024, les bailleurs ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur 6 210 euros au 1er novembre 2024, Monsieur [U] [C] est condamné à payer à Monsieur [L] [S] et Madame [K] [S] la somme de 6 210 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [C] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Monsieur [U] [C] et Madame [B] [D] ni les bailleurs n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

De surcroît il ressort du décompte produit que la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer n’est pas remplie, aucun loyer n’ayant été réglé, de sorte que le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [C] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [U] [C] à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 400 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent

DECLARONS Monsieur [L] [S] et Madame [K] [S] recevable en leurs demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de Madame [B] [D] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail du 21 février 2024, au 23 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [C] de libérer les lieux sis [Adresse 2], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [U] [C] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 2] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges soit à la somme de 690 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [U] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] à payer à Monsieur [L] [S] et Madame [K] [S] la somme de 6 210 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] à payer à Monsieur [L] [S] et Madame [K] [S], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 690 euros, ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée et sans intérêts;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] à payer à Monsieur [L] [S] et Madame [K] [S] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE