TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e Jérémie GHEZ

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04811 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5I3Q

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [T] [F] épouse [W]

née le 08 Novembre 1956 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [V] [W]

née le 31 Août 1983 à , demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [Y] [W]

née le 01 Septembre 1986 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [O] [W]

née le 27 Février 1991 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [C], [L] [B]

né le 26 Septembre 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

non comparant

–

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 19 novembre 2021, l’indivision [W], représentée par la SARL PAUQUET IMMOBILIER, a consenti à Monsieur [C], [L] [B] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 480 euros, outre 42 euros au titre des provisions sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [C], [L] [B] le 24 avril 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5 882,87 euros en principal et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 29 avril 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, dénoncé le 18 juillet 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [T] [F] épouse [W], Madame [P] [V] [W], Madame [S] [Y] [W] et Madame [J] [O] [W], composant toutes quatre l’indivision [W], ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, Monsieur [C], [L] [B], afin d’obtenir

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7 150,96 euros due au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 28 juin 2024 augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Monsieur [C], [L] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est,refuser d’accorder tout délais de grâce au requis, autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans tous gardes meubles du choix du propriétaire, aux frais, risques et périls du défendeur, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges (indexation annuelle incluse), ce jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés, après déménagement complet ;sa condamnation au paiement de la somme de 900 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A l’audience, Madame [T] [F] épouse [W], Madame [P] [V] [W], Madame [S] [Y] [W] et Madame [J] [O] [W] ont été représentés par leur conseil qui a réitéré les termes de leur assignation en présentant un décompte actualisé de leur créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 8 870,86 euros au 1er septembre 2024 ;

Cité par acte remis à étude, Monsieur [C], [L] [B] n’a pas comparu, et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

Dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 juillet 2024 a été dénoncée le 18 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 19 septembre 2024.

Madame [T] [F] épouse [W], Madame [P] [V] [W], Madame [S] [Y] [W] et Madame [J] [O] [W] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

Les demanderesses justifient enfin, par l’attestation établie le 07 novembre 2016 par l’office DECORPS et SERRI , notaires associés à [Localité 7], être conjointement et indivisément entre elles pour le tout ou divisément chacune, à savoir Madame [T] [F] épouse [W] à hauteur de 15/24èmes en usufruit, Madame [P] [V] [W] à hauteur de 3/24èmes en pleine propriété et de 5/24èmes en nue-propriété, Madame [S] [Y] [W] à hauteur de 3/24èmes en pleine propriété et de 5/24èmes en nue-propriété, et Madame [J] [O] [W] à hauteur de 3/24èmes en pleine propriété et de 5/24èmes en nue-propriété, du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir .

Par conséquent Madame [T] [F] épouse [W], Madame [P] [V] [W], Madame [S] [Y] [W] et Madame [J] [O] [W] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [C], [L] [B] le 24 avril 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 5 882,87 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 juin 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [C], [L] [B] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [C], [L] [B] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 573,30 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

Madame [T] [F] épouse [W], Madame [P] [V] [W], Madame [S] [Y] [W] et Madame [J] [O] [W] font la preuve de l’obligation dont elles se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 8 870,86 euros au 1er septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus ; ce décompte actualisé sera pris en considération même si Monsieur [C], [L] [B] n’a pas comparu, les bailleresses ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

Au vu des pièces versées au débat, il y en a lieu de déduire des sommes demandés le montant de 46,99 euros au titre de frais bancaires et clause pénale ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur 8823,87 euros au 1er septembre 2024, Monsieur [C], [L] [B] sera condamné à payer à Madame [T] [F] épouse [W], Madame [P] [V] [W], Madame [S] [Y] [W] et Madame [J] [O] [W] la somme de 8823,87 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C], [L] [B] ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Monsieur [C], [L] [B] ni Madame [T] [F] épouse [W], Madame [P] [V] [W], Madame [S] [Y] [W] et Madame [J] [O] [W] n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

De surcroît, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant au jour de l’audience n’est pas remplie ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C], [L] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C], [L] [B] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [C], [L] [B] à payer à Madame [T] [F] épouse [W], Madame [P] [V] [W], Madame [S] [Y] [W] et Madame [J] [O] [W] la somme de 500 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence

DECLARONS Madame [T] [F] épouse [W], Madame [P] [V] [W], Madame [S] [Y] [W] et Madame [J] [O] [W] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 juin 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 24 juin 2024;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C], [L] [B] de libérer les lieux situé [Adresse 2], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [C], [L] [B] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, les requérantes pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS l’ indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux à la somme de 573,30 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS Monsieur [C], [L] [B] à payer à Madame [T] [F] épouse [W], Madame [P] [V] [W], Madame [S] [Y] [W] et Madame [J] [O] [W] la somme de 8823,87 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS Monsieur [C], [L] [B] à payer à Madame [T] [F] épouse [W], Madame [P] [V] [W], Madame [S] [Y] [W] et Madame [J] [O] [W], à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation de 573,30 euros, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [C], [L] [B] à payer à Madame [T] [F] épouse [W], Madame [P] [V] [W], Madame [S] [Y] [W] et Madame [J] [O] [W] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C], [L] [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE