TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 17 octobre 2024

à M^e GERVAIS DE LAFOND

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00303 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MFF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AXELISA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Tiphaine GERVAIS DE LAFOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [L]

né le 04 Juillet 1998 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [B] [T]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [C] [L]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 2 février 2022, la SCI AXELISA a donné à bail à Monsieur [H] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 570 euros avec charges.

Deux engagements de caution solidaire ont été signée le 2 février 2022, par Madame [B] [T] et Monsieur [C] [L].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AXELISA a fait signifier à Monsieur [X] [L], par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023, un commandement de payer la somme en principal de 1.769,20 euros, visant la clause résolutoire contractuelle, dénoncé le 27 juillet 2023 à la CCAPEX et le 9 août 2023 aux deux cautions.

Un commandement de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire, a été délivré le 17 mai 2024.

Par assignations des 13 et 23 novembre 2023, la SCI AXELISA a attrait Monsieur [H] [L], Madame [B] [T] et Monsieur [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble, aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [L] ; condamner solidairement Monsieur [H] [L], Madame [B] [T] et Monsieur [C] [L] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.361,88 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 septembre 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer actuel avec charges, soit 587,84 euros, jusqu’à libération effective des lieux ;

* juger que le dépôt de garantie d’un montant de 510 euros sera conservé par la bailleresse du fait de la résiliation du bail aux torts du locataire ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 février 2024 et renvoyée au 4 juillet 2024 à la demande des défendeurs qui venaient de constituer avocat.

Par courrier du 1er juillet 2024, Monsieur [H] [L] a sollicité un report d’audience en indiquanr une hospitalisation de prévue et l’absence de son garant jusqu’à mi-août.

Par courriel du 1er juillet 2024, le conseil des défendeurs a indiqué ne plus intervenir à leurs intérêts.

Lors des débats du 4 juillet 2024, le conseil du demandeur s’est opposé au renvoi. L’affaire a été retenue.

Représentée par son conseil, la SCI AXELISA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 2.831,28 euros, arrêtée au 5 juillet 2024. Elle a souligné l’absence de reprise du paiement des loyers courants pour s’opposer à tout délai de paiement et toute suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a souligné l’urgence de la situation, un dégât des eaux s’étant déclaré dans l’appartement de Monsieur [L], causant des dégradations dans le l’appartement du dessous. Or, en l’absence de toute réponse du locataire malgré ses sollicitations, même par courrier officiel à son avocat encore saisi, elle a été contrainte de déposer une requête pour accéder dans les lieux, faire constater leur état et désordres. Par ordonnance du 28 juin 2024, il a été fait droit à ses demandes.

Monsieur [H] [L] a été cité suivant procès-verbal de recherches infructueuses. Madame [B] [T] et Monsieur [C] [L] ont été cités à étude.

Aucun des défendeurs n’a comparu et n’a été représenté.

Le rapport de diagnostic social et financier du locataire indique que les époux [L] se sont présentés au 1er rendez-vous fixé pour exposer leur situation, mais sont venus sans justificatifs. Ils ont ensuite manqué le second rendez-vous en s’excusant, puis un troisième sans prévenir. Ils n’ont jamais transmis de justificatifs. Monsieur est agent de sécurité, Madame est indemnisée par pôle emploi. Le montant de leurs revenus est inconnu. Ils ont un enfant majeur. Le rédacteur conclut que pour pouvoir proposer un plan d’apurement ou autre solution, le couple doit se mobiliser.

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [H] [L], Madame [B] [T] et Monsieur [C] [L] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à la SCI AXELISA.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de renvoi

Le renvoi d’une affaire n’est jamais de droit.

En l’espèce, et sans préjuger du bien-fondé des demandes, il sera observé qu’un renvoi de 5 mois a été accordé à Monsieur [H] [L], Madame [B] [T] et Monsieur [C] [L] afin de préparer leur défense. Tous trois étaient parfaitement informés de la date d’audience et n’ont pas pris leurs dispositions pour se rendre disponibles. Aucun justificatif n’est joint concernant une hospitalisation pourtant dite programmée pour Monsieur [H] [L]. Ce dernier apparaît particulièrement négligent à la lecture du diagnostic social et financier mais également de la procédure sur requête engagée en urgence dans le cadre d’un dégât des eaux survenu en cours de procédure dans son appartement.

Dans ces conditions, la demande de renvoi, présentée trois jours avant l’audience sans justificatif, n’apparaît pas fondé, de sorte qu’elle a été rejetée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la date du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI AXELISA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 27 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 2 Février 2022 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article 14) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.769,20 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois contractuellement prévus. Dès lors il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 septembre 2023.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, en l’absence de paiement des derniers loyers courants avant l’audience et de toute demande en ce sens, aucune suspension des effets de la clause résolutoire n’est envisageable.

Monsieur [H] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [L] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 587,84 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’une somme de 2.831,28 euros reste due au 5 juillet 2024, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [H] [L] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Il sera donc condamné à verser cette somme provisionnelle à la SCI AXELISA avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

En revanche, la demande au titre de la retenue du dépôt de garantie pour faute du locataire relève de l’appréciation du juge du fond. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’engagement de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, par acte d’engagement du 2 février 2022, Madame [B] [T] et Monsieur [C] [L] se sont portés caution solidaire pour le paiement notamment des loyers révisables, charges récupérables, indemnités d’occupation, frais de procédure dus par le locataire, pour une durée de 18 ans.

Le commandement de payer leur a été dénoncé par commissaire de justice le 9 août 2023, soit dans le délai prévu par l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [B] [T] et Monsieur [C] [L] seront donc tenus solidairement au paiement de l’arriéré locatif, indemnités d’occupation et frais de procédure.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en avant leur contenu.

L’équité exige également de condamner les défendeurs à payer à la demanderesse une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de retenue du dépôt de garantie pour résiliation fautive du locataire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2022, entre la SCI AXELISA et Monsieur [H] [L], portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 septembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI AXELISA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement sera réglé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Monsieur [H] [L], solidairement avec Madame [B] [T] et Monsieur [C] [L], es qualité de cautions solidaires, à payer à titre provisionnel à la SCI AXELISA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 587,84 euros, due à compter du 26 septembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] solidairement avec Madame [B] [T] et Monsieur [C] [L] es qualité de cautions solidaires, à verser à la SCI AXELISA une somme de 2.831,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] solidairement avec Madame [B] [T] et Monsieur [C] [L] es qualité de cautions solidaires, à verser à la SCI AXELISA, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] solidairement avec Madame [B] [T] et Monsieur [C] [L] es qualité de cautions solidaires, aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président