TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00199

N° Portalis DBW3-W-B7I-5RC4

AFFAIRE : SA CREDIT FONCIER DE FRANCE

C/ M. [X] [B]

DÉBATS : A l’audience Publique du 5 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 10 Décembre 2024

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2024

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA dont le siège social est situé 182 avenue de France à PARIS (75013), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 542 029 848, agissant pousuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Thomas D’JOURNO pour avocat postulant et M^e Thomas DROUINEAU pour avocat plaidant, avocat au Barreau de POITIERS

CONTRE

Monsieur [X] [B] né le 29 août 1966 à ORAN (ALGERIE), de nationalité française, chef de secteur, marié à OUJDA (MAROC) le 15 août 2023 avec Madame [T] [C], domicilié Les Marronniers – 56 Boulevard Louis Villecroze – Bâtiment B4 – 1er étage à MARSEILLE (13014)

Non comparant et n’ayant pas constitué avocat

DEBITEUR SAISI

La société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE poursuit à l’encontre de Monsieur [X] [B], suivant commandement de payer en date du 10 juin 2024 signifié par Me [N], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 5 août 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n°000200, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement portant le numéro 45 avec la jouissance exclusive et particulière d’une terrasse au droit dudit appartement au rez-de-chaussée (lot n°106), un box-garage portant le numéro 8 (lot n°17) et un parking extérieur portant le numéro 108 (lot n°40), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé Résidence La Madeleine situé 20 avenue Prosper Mérimée à MARSEILLE (13014), cadastré quartier Saint Barthélemy, section 894 C n°45 et 46, lieudit 20 avenue Prosper Mérimée,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 23 septembre 2024 signifié à son domicile, le poursuivant a fait assigner Monsieur [B] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 5 novembre 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 25 septembre 2024.

L’établissement bancaire a été appelé à conclure sur la validité de la clause de déchéance du terme prévue au contrat de prêt immobilier et qu’elle a appliquée.

La banque a rappelé qu’elle a adressé une lettre de mise en demeure préalable le 17 octobre 2022, signifiée le 17 novembre 2022, lettre visant la déchéance du terme. La première mesure d’exécution a été mise en oeuvre le 15 avril 2024. Elle soutient donc qu’un délai raisonnable a été accordé au débiteur pour régler sa créance.

Subsidiairement, elle soutient que l’invalidité de la clause de déchéance du terme ne donne pas lieu à invalidation de la saisie immobilière, les créances échues restant exigibles, la somme due étant d’un montant de 33 104,86 euros arrêtée au 30 octobre 2024.

Monsieur [B] n’a pas comparu à l’audience.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur la validité de la clause de déchéance du terme

L’article L 132-1 du Code de la Consommation, tel qu’applicable au contrat de prêt en date du 6 octobre 2005 disposait :

“Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa.

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

Le droit positif communautaire considère que le juge national est tenu d’examiner d’office la caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait qui lui permettent de le déterminer, et que lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, le juge ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose.

En l’espèce, la clause “CAS D’EXIGIBILITÉ “ du contrat de prêt indique :

“Les sommes empruntées deviendront exigibles de plein droit dans l’un des cas suivants :

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts, objet de la présente offre.”

La clause suivante :” DÉFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR précise :

“En cas de défaillance de l’emprunteur, le remboursement immédiat du capital restant dû pourra être exigé.”

La clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat,

Le créancier poursuivant démontre qu’il a adressé une mise en demeure préalable et que la déchéance du terme a été prononcée cinq mois plus tard.

Cependant, ces modalités ne sont pas prévues au contrat et valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce

De ce fait, même si une lettre de mise en demeure a été adressée au débiteur cinq mois avant la déchéance du terme, cette dernière est nulle et non avenue.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

De même, la clause n’est considérée en l’espèce comme abusive qu’en ce qu’elle s’applique en cas d’échéances impayées, cause du contentieux qui a donné lieu à la saisie immobilière.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 6 octobre 2005 auprès de Me [J], notaire associé à Marseille et portant prêt immobilier d’un montant de 199 830 euros avec un taux d’intérêts variable.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 21 mai 2024 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 160 759,42 euros en principal, intérêts et accessoires, au titre des échéances impayées, avec intérêts au taux de 3,50 % l’an.

La créance a été actualisée à la somme de 33 104,86 euros au titre des seules échéances échues à la date du 30 octobre 2024.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES COMME ETANT ABUSIVES les dispositions, incluses dans la clause DÉFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR, figurant dans le contrat de prêt passé le 6 octobre 2005 devant Me [J], notaire associé à Marseille : “En cas de défaillance de l’emprunteur, le remboursement immédiat du capital restant dû pourra être exigé.”

INVALIDE la déchéance du terme ;

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de “défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts, objet de la présente

offre ;”

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE

pour :

—  33 104,86 euros en principal, intérêts et accessoires, au titre des échéances impayées, avec intérêts au taux de 3,50 % l’an, arrêtée au 30 octobre 2024,

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement portant le numéro 45 avec la jouissance exclusive et particulière d’une terrasse au droit dudit appartement au rez-de-chaussée (lot n°106), un box-garage portant le numéro 8 (lot n°17) et un parking extérieur portant le numéro 108 (lot n°40), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé Résidence La Madeleine situé 20 avenue Prosper Mérimée à MARSEILLE (13014), cadastré quartier Saint Barthélemy, section 894 C n°45 et 46, lieudit 20 avenue Prosper Mérimée,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 2 avril 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 10 DECEMBRE 2024.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION