TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ROUSSEAU

Copies certifées conformes

délivrées le:

à M^e ROUSSEAU

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04446 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4CFK

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS SULLY GESTION

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Maître Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0709

DÉFENDERESSE

MANISENG A77, SCI

[Adresse 4]

[Localité 7]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04446 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CFK

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI MANISENG A77 est propriétaire des lots de copropriété n°01 et 05 d’un immeuble situé au [Adresse 3]).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI MANISENG A77 de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 6.513,81 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 08 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à Paris a fait assigner la SCI MANISENG A77 en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 13 novembre 2024.

Au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI MANISENG A77 au paiement de la somme de 11.689,62 euros au titre des charges dues au 23 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2023 ;

— condamner la SCI MANISENG A77 au paiement de la somme de 579 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement arrêtés au 23 janvier 2024 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2023 ;

— condamner la SCI MANISENG A77 au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI MANISENG A77 au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

— condamner la SCI MANISENG A77 au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), la SCI MANISENG A77 n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 juin 2025.

Par conclusions signifiées à la SCI MANISENG A77 le 07 novembre 2024 conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, et notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner la SCI MANISENG A77 au paiement de la somme de 6.338,45 euros au titre des charges dues au 28 octobre 2024, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2023 ;

— condamner la SCI MANISENG A77 au paiement de la somme de 749 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement arrêtés au 23 janvier 2024 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2023 ;

— condamner la SCI MANISENG A77 au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI MANISENG A77 au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

— condamner la SCI MANISENG A77 au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions demandant la révocation de l’ordonnance de clôture notifiées par voie électronique le 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, au visa des articles 778 alinéa 1 et 803 du code de procédure civile, de :

révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 13 novembre 2024 afin de prendre en considération les conclusions d’actualisation signifiées à la SCI MANISENG le 07 novembre 2024 et notifiées par RPVA le 26 novembre 2024renvoyer cette affaire à l’audience du 19 juin 2025.

A l’audience de plaidoirie du 19 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de rabat de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite après l’ordonnance de clôture. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’ordonnance de clôture peut éventuellement être révoquée s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue comme en dispose l’article 800 du code de procédure civile.

En l’espèce, la demande de révocation de clôture est motivée par le fait que les conclusions d’actualisation signifiées à la SCI MANISENG A77 le 7 novembre 2024 avant l’ordonnance de clôture prononcée le 13 novembre 2024 ont été notifiées par voie électronique après, soit le 26 novembre 2024.

Le principe du contradictoire ayant été respecté, la notification tardive sur RPVA des conclusions signifiées au défendeur défaillant constitue une cause grave justifiant la demande de rabat de clôture afin que les conclusions notifiées après l’ordonnance de clôture seront déclarées recevables. La clôture sera prononcée le jour de l’audience.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de la fiche immobilière de publicité foncière que la SCI MANISENG A77 est propriétaire des lots n°01 et 05 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 février 2022 et 29 mars 2023 et 6 février 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux, notamment de réfection d’une partie du réseau de canalisation du tout-à-l’égoût et d’une mission de BET structure (réalisation d’une étude structure complète du bâtiment) ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— l’extrait Kbis de la SCI MANISENG A77 ;

— le contrat de syndic mis à jour le 1er janvier 2022 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 23 janvier 2024 ;

— un décompte de créance actualisé au 28 octobre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI MANISENG A77, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.338,45 euros au titre des charges courantes impayées au 28 octobre 2024 inclus, comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

La SCI MANISENG A77 ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, la SCI MANISENG A 77 ayant procédé à 4 versements entre le 1er mars 2024 et le 25 septembre 2024 pour un montant de plus de 19.000 euros couvrant l’intégralité des sommes demandées lors de la mise en demeure du 24 novembre 2023, la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts seront dus à compter de la signification des conclusions d’actualisation, soit le 07 novembre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 749 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance se décomposant comme suit :

55 euros au titre d’une mise en demeure en date du 25 octobre 2023,40 euros au titre d’une relance après mise en demeure en date du 18 novembre 2023,340 euros au titre d’une mise en demeure avocat en date du 22 novembre 2023,144 euros au titre de frais de mise en demeure avocat en date du 27 novembre 2023,170 euros au titre de relevé des factures en date du 21 octobre 2024.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure exposés le 25 octobre 2025, des frais de relance exposés le 18 novembre 2023, ni enfin des frais libellés « relevé des factures » datant du 21 octobre 2024.

En outre, la mise en demeure effectuée par l’avocat du syndicat en date du 27 novembre 2023 et les « frais de mise en demeure avocat » relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI MANISENG A77 de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI MANISENG A77 a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er octobre 2023. Elle a cependant procédé à plusieurs versements depuis pour tenter d’apurer sa dette.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi que la collectivité des copropriétaires a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI MANISENG A77 a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI MANISENG A77, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 2.000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture du 13 novembre 2024;

RECOIT les conclusions d’actualisation signifiées à la SCI MANISENG A77 le 07 novembre 2024 et notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024 par le syndicat des copropriétaires;

ORDONNE la clôture de l’instruction au 19 juin 2025;

CONDAMNE la SCI MANISENG A77 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris les sommes de :

—  6.338,45 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 24 novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2024;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande en paiement des frais de recouvrement arrêtés à la date du 28 octobre 2024;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande en paiement de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCI MANISENG A77 aux entiers dépens de l’instance.

Fait et jugé à [Localité 8] le 10 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente