TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 3 juin 2024 prorogé au 15 Juillet 2024

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 11 Mars 2024

GROSSE :

Le 15/07/24

à M^e HAROUTUNIAN-ASSANTE

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EXPEDITION :

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N° RG 23/05751 – N° Portalis DBW3-W-B7H-342L

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [D]

né le 14 Novembre 1968 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Karine HAROUTUNIAN-ASSANTE, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDERESSE

Madame [V] [C]

née le 17 Octobre 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er décembre 2019, Mme [H] [D] a donné à bail à Mme [V] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Suivant acte de donation partage du 7 novembre 1994, Mme [H] [D] était usufruitière de ce bien et son fils M. [Y] [D], nu-propriétaire.

Mme [H] [D] est décédée le 22 mai 2023 laissant pour lui succéder ses deux fils, [O] et [Y].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [D] a fait signifier à Mme [V] [N] [J] par acte d’huissier de justice en date du 12 avril 2023 un commandement de payer la somme de 4 530 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2023, M. [Y] [D] a fait assigner Mme [V] [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Mme [V] [B] à lui payer les loyers et charges impayés au 28 août 2023, soit la somme de 7 701,17 euros avec intérêts légaux deux mois après le commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au loyer échu, à réviser,

— condamner Mme [V] [B] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] [D] expose qu’il a perçu les allocations logement mais que depuis le mois d’août 2022 les échéances de loyers résiduel sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 12 avril 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 6 novembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Mme [V] [B], comparant en personne, pour être finalement retenue à l’audience du 11 mars 2024.

A cette audience, M. [Y] [D], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 12 881,17 euros, terme de mars 2024 inclus.

A l’audience du 11 mars 2024, Mme [V] [N] [J] n’est ni présente ni représentée.

Conformément à l’article 469 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024, prorogé au 15 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2019 contient une clause résolutoire ( article 12 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 avril 2023, pour la somme en principal de 4 530 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 juin 2023.

Mme [V] [N] [J] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [V] [N] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [V] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 740 euros, qu’il n’y a pas lieu d’indexer dans la mesure où le contrat de bail ne le prévoit pas pour le loyer et de condamner Mme [V] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [V] [N] [J] reste devoir la somme de 12 881,17 euros, en mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars inclus.

Pour la somme au principal, Mme [V] [N] [J], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [V] [B] est donc condamnée au paiement de la somme de 12 881,17 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 530 euros deux mois après la délivrance du commandement de payer, comme sollicité, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [D] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse est condamnée.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 8 du décret du 8 mars 2001 devenu l’article A 444-32 du code de commerce, M. [Y] [D] n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande est donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2019 entre Mme [H] [D] aux droits de laquelle vient M. [Y] [D] et Mme [V] [B] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [N] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [V] [B] à verser à M. [Y] [D], la somme de 12 881,17 euros décompte arrêté au mois de mars 2024 incluant la mensualité de mars, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 530 euros à compter du 12 juin 2023 et à compter du 4 septembre 2023 pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [V] [N] [J] au paiement, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 740 euros à ce jour, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [V] [N] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [V] [N] [J] à verser à M. [Y] [D] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président