TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 05 décembre 2024

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2024

à Mme [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04164 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FNR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IN’LI PACA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [K] épouse [H]

née le 17 Août 1992

demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2020, la SA IN’LI PACA a donné à bail à Madame [D] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel incluant les charges de 757.94 euros, ainsi qu’un parking, garage n°32, pour un loyer mensuel de 56.56 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, malgré une relance amiable, la SA IN’LI PACA a fait signifier à Madame [D] [K], par acte d’huissier de justice en date du 20 mars 2024, un commandement de payer la somme de 2965.31 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et portant sommation de justifier de son assurance, visant la clause résolutoire contractuelle à ces deux titres.

Par acte d’huissier de justice en date du 25 juin 2024, la SA IN’LI PACA a fait assigner Madame [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [D] [K], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,

— condamner solidairement Madame [D] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 4995.77 euros au titre des loyers et charges, somme à actualiser à l’audience,

— condamner solidairement Madame [D] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement Madame [D] [K] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA IN’LI PACA expose que la locataire n’a pas apuré, et aggravé sa dette locative, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et ce pendant plus de deux mois. Par ailleurs elle invoque la non justification d’assurance en dépit de la sommation du 20 mars 2024.

L’affaire a été appelée le 26 septembre 2024.

La demanderesse, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 7259.68 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Elle s’est opposée à tout échelonnement de la dette, estimant que le loyer en cours n’a pas été repris avant l’audience, et soulignant que de nombreux règlements ont fait l’objet de rejets.

Madame [D] [K], a demandé des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, expliquant avoir fait récemment un virement de 4000 euros, et avoir rencontré de multiples difficultés, perte d’emploi, piratage de son compte. Elle affirme être en mesure de reprendre le paiement du loyer.

Par note en délibéré, la demanderesse a confirmé le paiement de 4000 euros intervenu la veille de l’audience, portant l’arriéré au jour de l’audience à 4074,18 euros, échéance d’octobre 2024 incluse.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 5 mai 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mars 2024.

Par ailleurs, le preneur a obligation de justifier d’une assurance locative. La clause résolutoire pour non-respect de cette obligation de produit effet qu’à l’issue d’un délai d’un mois après une sommation de justifier de cette assurance.

En l’espèce, sommation a été faite le même jour que le commandement de payer, et n’a pas été suivi d’une transmission de l’assurance. La clause résolutoire est donc acquise au 20 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [D] [K] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du dernier décompte fourni, intégrant le versement de 4000 euros de la part de Madame [D] [K], invoqué à l’audience, que cette dernière reste devoir la somme de 3259.68 euros. En effet, l’échéance pour le mois d’octobre 2024, parvenu postérieurement à l’audience, ne peut être pris en compte.

Madame [D] [K] sera donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 3259,68 euros.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [D] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il est rappelé que selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, s’il peut être considéré que le versement de la somme de 4000 euros la veille de l’audience correspond à la reprise du loyer intégral, l’absence de tout élément sur la situation de la locataire permettant de statuer sur sa capacité à résorber la dette, mais surtout, l’acquisition de la clause résolutoire en tout état de cause pour le non respect de l’obligation de justifier de son assurance prive de la possibilité de suspendre la clause du fait de la dette locative.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Madame [D] [K] étant occupante sans droit ni titre depuis le 20 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé que selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité tirée des situations économiques respectives des parties commande d’écarter les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mai 2020 pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation qui sera due par Madame [D] [K] à compter du 20 avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, à la somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

CONDAMNE Madame [D] [K] à verser à la SA IN’LI PACA , à titre provisionnel, la somme de 3259,68 euros, décompte incluant la mensualité de septembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Madame [D] [K] et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE Madame [D] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE