TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à M^e Pascale BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 mai 2024

à M. [L] [S]

Le 24 mai 2024

à la préfecture

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00767 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PPB

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par M^e BARTON-SMITH Pascale, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 août 2002, l’Office public d’aménagement et de construction Sud, Opac Sud, a donné à bail à Monsieur [L] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le dixième [Localité 4], pour un loyer mensuel de 145,38 euros.

Le 16 novembre 2018, l’établissement public industriel et commercial (Epic), Office Public de l’Habitat, 13 Habitat et Monsieur [L] [S] ont signé un contrat de bail portant sur un logement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 6], mentionnant que le contrat de bail du 29 août 2002 était considéré comme continuant à produire tous ses effets à compter du 19 août 2018.

Le 19 avril 2023, des loyers étant demeurés impayés, l’Epic 13 Habitat a fait signifier à Monsieur [L] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, l’Epic 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner Monsieur [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion immédiate,

— condamnation au paiement à titre de provision de la somme de 2.529,89 euros représentant les loyers impayés avec les intérêts de retard,

— condamnation à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges,

— rendre opposable la décision à intervenir au conjoint ou partenaire de PACS,

— condamnation au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires à la présente procédure y compris les débours, les frais de dossier SLS et les frais d’enquête sociale.

Un rapport social a été établi par l’association Soliha le 7 mars 2024.

A l’audience du 14 mars 2024, l’Epic 13 Habitat, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3.423,51 euros.

Comparant en personne, Monsieur [L] [S] a sollicité des délais de paiement. Il s’est prévalu d’un accord avec l’Epic 13 Habitat et le versement d’une somme mensuelle de 240 euros.

L’Epic 13 Habitat s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, faisant valoir une précédente résiliation du contrat de bail intervenue au cours de l’année 2018. Il a estimé la proposition de Monsieur [L] [S] insuffisante.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 22 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Epic 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés locatifs à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 20 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 août 2002 contient une clause résolutoire en son article 16 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2023, pour la somme en principal de 752,02 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2023.

Monsieur [L] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

La demande d’expulsion immédiate sera par conséquent rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 316,45 euros actuellement, et de condamner Monsieur [L] [S] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [S] reste devoir la somme de 3.423,51 euros, à la date du 11 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Monsieur [L] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette.

Monsieur [L] [S] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme provisionnelle de 3.423,51 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Le surplus des demandes sera rejeté, notamment la demande visant à rendre opposable la décision au conjoint ou au partenaire de PACS.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [L] [S] ne justifie ni de la reprise du versement du loyer, le décompte actualisé indiquant quatre versements par Monsieur [L] [S] de 79 euros chacun entre les 31 janvier 2023 et 11 mars 2024 et une absence de reprise de versement du loyer courant au jour de l’audience.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera en outre condamné à payer à l’Epic 13 Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté, notamment les demandes relatives aux débours, prématurées à ce stade de la procédure et visant à rendre opposable la décision au conjoint ou au partenaire de PACS, en l’absence de tout élément sur ce point au débat.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2002 entre 13 HABITAT venant aux droits de l’Opac Sud d’une part et Monsieur [L] [S] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le dixième [Localité 4] sont réunies à la date du 20 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Epic 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d’expulsion immédiate ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charge, soit trois cent seize euros et quarante-cinq centimes (316,45 euros) à ce jour, à compter du 20 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à verser à l’Epic 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de trois mille quatre cent vingt-trois euros et cinquante et un centimes (3.423,51 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 11 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [S] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à l’Epic 13 Habitat la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes, notamment les demandes relatives aux débours, prématurées à ce stade de la procédure et visant à rendre opposable la décision au conjoint ou au partenaire de PACS ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente,