TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

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N° RG 25/00609 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FA3E

Minute 25-

Jugement du :

07 juillet 2025

La présente décision est prononcée le 07 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 12 mai 2025

DEMANDERESSE :

SA d’ [Adresse 7] agissant en la personne de on représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [O] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

Madame [Y] [O] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 14 janvier 2011 à effet du 22 novembre 2008, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Monsieur [V] [O] [S] et Madame [Y] [O] [S] (ci-après dénommés les époux [O] [S]) un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel révisable de 319,99 euros, outre les charges.

Aux termes d’un contrat de bail en date du 2 août 2017 à effet du 18 juillet 2017, la bailleresse a également donné aux époux [O] [S] un garage numéro 6, situé [Adresse 11] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 35 € hors-taxes.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024 pour un montant en principal de 2331,05 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation aux époux [O] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail du garage ;

— Ordonner l’expulsion des époux [O] [S] des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, de l’habitation et du garage et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement les époux [O] [S] au paiement de :

— la somme de 1768,21 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus à l’échéance du mois de décembre 2024 pour l’habitation et pour le garage avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer révisable et des charges du loyer du garage jusqu’à la date de libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la dette exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, PLURIAL NOVILIA a fait valoir que les époux [O] [S] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 2 août 2024.

À l’audience du 12 mai 2025, PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes sauf à solliciter la constatation et non le prononcé de la résiliation du bail. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1900,17 euros. La bailleresse indique que les locataires ont déjà fait l’objet de 6 commandements de payer.

Assignés à étude d’huissier de justice, les époux [O] [S] ne sont ni présents ni représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 6 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 janvier 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 août 2024, pour la somme en principal de 2331,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 octobre 2024.

3- Sur la résiliation du bail concernant le garage

Il résulte de l’article 1728 2 du Code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Les articles 1217 et 1124 du Code civil autorisent la partie envers laquelle l’engagement contractuel n’a pas été respecté notamment à provoquer la résiliation et demander réparation des conséquences de l’inexécution. La résolution résulte notamment d’une notification du créancier au débiteur d’une décision de justice en cas d’inexécution du contrat suffisamment grave.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par PLURIAL NOVILIA que les époux [O] [S] s’acquittaient très irrégulièrement du paiement du loyer pour la location du garage depuis de nombreux mois.

Le non-paiement des loyers durant plusieurs mois par le locataire en dépit d’un commandement de payer délivré par commissaire de justice le 2 août 2024 constitue un manquement qui fonde le bailleur, PLURIAL NOVILIA, en sa demande de résiliation du bail.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que les époux [O] [S] restaient devoir la somme de 1900,17 euros à la date du 22 avril 2025.

Les défendeurs, non comparants, ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la solidarité résultant tant du contrat de bail que du mariage.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, PLURIAL NOVILIA s’est opposée à l’octroi de délais de paiement. Les époux [O] [S] ne se sont pas présentés à l’audience. Il n’y a donc pas lieu de leur accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion des époux [O] [S] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

En raison de leur absence à l’audience, les époux [O] [S] ne démontrent pas davantage être en mesure de régler leur dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse de sorte qu’il n’y a pas lieu de leur octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil.

Les époux [O] [S] seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 23 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Les époux [O] [S], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, les époux [O] [S] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 janvier 2011 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA d’une part et Monsieur [V] [O] [S] et Madame [Y] [O] [S] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 12] à [Adresse 9] [Localité 1] sont réunies à la date du 3 octobre 2024 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 2 août 2017 entre la société anonyme d’habitation à loyer modéré PLURIAL NOVILIA et Monsieur [V] [O] [S] et Madame [Y] [O] [S] concernant le garage numéro 6 situé [Adresse 13] ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [V] [O] [S] et Madame [Y] [O] [S] et celle de tous occupants de leur chef tant du logement que du garage ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [O] [S] et Madame [Y] [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] [S] et Madame [Y] [O] [S] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA la somme de 1900,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 avril 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] [S] et Madame [Y] [O] [S] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 23 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [O] [S] et Madame [Y] [O] [S] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [O] [S] et Madame [Y] [O] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge