TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 17 octobre 2024

à M^e BRUSCHI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 octobre 2024

à M^e CECCALDI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00421 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NHZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [J]

née le 24 Décembre 1945 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marc BRUSCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [K]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Antoine CECCALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 23 mars 2018, Madame [E] [J] a donné à bail à Monsieur [W] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 480 euros outre 12 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, Madame [E] [J] a fait délivrer à Monsieur [W] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 4.585,30 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 20 décembre 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [E] [J] a attrait Monsieur [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour impayés de loyers ; ??ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [K] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, Condamner Monsieur [W] [K] à produire l’attestation d’assurance sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ; ??condamner Monsieur [W] [K] au paiement des sommes suivantes : 6.422,83 euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts de droit et sous réserve d’actualisation ; une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros ; 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée le 22 février 2024, renvoyée à la demande des parties et plaidée le 4 juillet 2024.

Représentée par son avocat, Madame [E] [J] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf s’opposer à l’octroi de tout délai de paiement à Monsieur [K].

Représenté par son conseil, Monsieur [W] [K] a repris oralement ses conclusions déposées aux termes desquelles il a sollicité des délais de paiement sur 24 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a souligné avoir rencontré des difficultés, majorées par la suspension des aides au logement, circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté justifiant ses demandes.

Le rapport de diagnostic social et financier du locataire indique qu’il déplore un dégât des eaux qu’il a dû prendre en charge face au refus du bailleur de signer le constat. Un accompagnement social est en cours ainsi que des démarches de relogement. La CAF a versé un rappel de 4.127 euros et le solde de la dette locative correspondrait aux frais dépensés pour réparer le dégât des eaux.

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

Madame [J] a été autorisée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de constater à titre liminaire que Madame [J] n’a pas soutenu sa demande de communication sous astreinte d’une assurance locative par Monsieur [K], devenue sans objet suite à la transmission de ce document dans le cadre de la procédure.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 décembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [J] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 20 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé le 23 mars 2018 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2023, pour la somme en principal de 4.585,30 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois impartis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 août 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse et non contesté par le locataire, que les derniers loyers et charges n’ont pas été payés. Monsieur [K] ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Dès lors, devenu occupant sans droit ni titre depuis le 19 août 2023, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, suivant les mêmes modalités de révision que celles prévues au bail résilié, et de condamner Monsieur [K] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 551,68 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 9 octobre 2024, communiqué contradictoirement dans le cadre du délibéré au conseil de Monsieur [K], qu’une somme de 8.925,75 euros reste due au 9 octobre 2024, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il convient cependant de déduire du décompte un montant global de 386,38 euros correspondant à des frais de courriers de relance ou de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative en tant que telle mais des frais et dépens.

Pour le reste, Monsieur [K] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et n’apporte aucune preuve de paiements libératoires.

Dès lors, il sera condamné à verser à Madame [J], à titre provisionnel, une somme de 8.539,37 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Au regard du montant de la dette, de la qualité de la bailleresse et de l’absence de tout règlement de Monsieur [K] depuis plusieurs années, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus avant leur contenu.

L’équité égale de le condamner à payer à Madame [J] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2018, entre Madame [E] [J] et Monsieur [W] [K], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 1] sont réunies à la date du 19 août 2023 ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [K] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [E] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à payer à Madame [E] [J], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 551,68 euros, indemnité due à compter du 19 août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à payer à Madame [E] [J] une somme provisionnelle de 8.539,37 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés au 9 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [W] [K];

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à payer à Madame [E] [J] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président