TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à M^e GHEZ Jérémie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à Mme [X] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02300 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZNJ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U], [B], [D] [M]

né le 28 Août 1935 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [X]

née le 04 Mai 1981 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [P] [Y]

né le 18 Décembre 1978 à ALGERIE, demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 11 juin 2021, Monsieur [I] [M], représenté par sa mandataire, la société Progest, a donné à bail à Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2] dans le cinquième [Localité 5], pour un loyer de 680 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Le 1er décembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [M] a fait signifier à Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] un commandement de payer la somme en principal de 3.762,58 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, Monsieur [U] [M] a fait assigner Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 6.807,42 euros comptes arrêtés au 5 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus,

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion et séquestration des meubles (…),

— refus de tout délai de grâce,

— condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec indexation, jusqu’au départ effectif de l’appartement,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Un renvoi a été ordonné à l’audience du 23 mai 2024, à la demande de Madame [F] [X], afin de permettre la comparution du défendeur.

A l’audience du 20 juin 2024, Monsieur [U] [M], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 9.116,29 euros.

Comparant en personne, Madame [F] [X] a reconnu le principe et le montant de la dette. Elle a indiqué avoir quitté les lieux, occupés par Monsieur [P] [Y] et leur fils. Elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle s’est prévalue d’un virement de 1.000 euros effectué la veille de l’audience.

Monsieur [U] [M] a indiqué s’en rapporter sur la demande de délai de paiement. Il a sollicité l’autorisation de communiquer un décompte actualisé dans le temps du délibéré afin de vérifier si ce virement de 1.000 euros était effectif. Cette autorisation lui a été donnée.

Monsieur [P] [Y], cité à étude, n’est ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 avril 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 juin 2021 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er décembre 2023, pour la somme en principal de 3.762,58 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité (article VII).

Le bailleur communique un décompte actualisé dans le temps du délibéré prenant en compte le virement de 1.000 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] restent devoir la somme de 8.116,29 euros, à la date du 28 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de juin 2024 inclus.

Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 8.116,29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3.762,58 euros et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [F] [X] demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle justifie de son hospitalisation, en cours, et du suivi d’une formation au CACES par Monsieur [P] [Y].

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement aux défendeurs dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [U] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 786,45 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] seront en outre solidairement condamnés à payer à Monsieur [U] [M] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juin 2021 entre Monsieur [U] [M] d’une part, et Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 2] dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 13 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] à verser à Monsieur [U] [M], à titre provisionnel, la somme de huit mille cent seize euros et vingt-neuf centimes (8.116,29 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juin 2024 (loyers, charges et indemnités d’occupation), échéance de juin 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 sur la somme de 3.762,58 euros et du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de deux cent vingt-cinq euros chacun (225 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit sept cent quatre-vingt-six euros et quarante-cinq centimes (786,45 euros) à ce jour ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [F] [X] à payer à Monsieur [U] [M] la somme de quatre cents euros (400 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente