TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 30 Septembre 2024

GROSSE :

Le 25 novembre 2024………….

à M^e LACOME D’ESTALENX Marion……………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04763 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IOS

PARTIES :

DEMANDEURS

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [T], [D] [F]

né le 10 Septembre 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [P] [E] [R]

né le 14 Mars 1999 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 09 mars 2023, Monsieur [T], [D] [F] a donné à bail à Monsieur [P] [E] [R] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 390 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

La SA SEYNA s’est portée caution de Monsieur [P] [E] [R] pour le paiement des loyers et charges au titre du bail d’habitation ayant pris effet le 09 mars 2023 auprès de Monsieur [T], [D] [F].

Alléguant un non-paiement des loyers et charges, Monsieur [T], [D] [F] a, par exploit de commissaire de justice du 07 février 2024, fait délivrer à Monsieur [P] [E] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 900 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, dénoncé le 25 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [T] [F] et la SA SEYNA ont fait citer Monsieur [P] [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge :

A titre principal, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [P] [E] [R] ; En tout état de cause : Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [E] [R] des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique ; Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [P] [E] [R] à payer la somme de 3 150 euros au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au mois de juillet 2024, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante : La somme de 1 451,60 euros à Monsieur [T], [D] [F] ;La somme de 1 698,40 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [T], [D] [F] à hauteur de ce montant ; Condamner Monsieur [P] [E] [R] à payer à Monsieur [T], [D] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et des charges et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’effective libération des lieux ;Condamner Monsieur [P] [E] [R] à payer à la société SEYNA de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2024 date à laquelle Monsieur [T], [D] [F] et la société SEYNA, représentés par leurs avocats, réitèrent les termes de leur assignation et versent au débat un décompté actualisé à la somme de 4 050 euros au 1er septembre 2024, terme du mois de septembre inclus.

Monsieur [P] [E] [R], cité par acte à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le défaut de comparution de Monsieur [P] [E] [R] n’empêche pas qu’il soit statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, en application de l’article 472 du Code de procédure civile.

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION ET EN EXPULSION Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en date du 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 16 février 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 17 juillet 2024.

Enfin, Monsieur [T], [D] [F] justifie par l’attestation de vente signé le 11 mars 2019 par Me [C] [S], notaire à [Localité 5], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

L’action en expulsion est donc recevable.

SUR LE FOND Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire formulée à titre principal

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail ayant pris effet le 09 mars 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois donné au locataire pour régulariser la situation et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 février 2024 pour un montant en principal de 900 euros.

Il ressort du décompte arrêté au 1er septembre 2024 que, au cours des deux mois qui ont suivi, Monsieur [P] [E] [R] ne s’est pas acquitté des sommes dues au titre des loyers et charges impayés.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en conséquence réunies à la date du 07 avril 2024 à minuit, et il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 07 avril 2024 à minuit, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Monsieur [P] [E] [R] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [P] [E] [R] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 450 euros au total correspondant au terme applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Monsieur [T], [D] [F] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le titre de propriété, le mandat de gestion immobilière, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte actualisé à la somme de 4.050 euros au 1er septembre 2024. Ce décompte actualisé à la hausse sera retenu, même si Monsieur [P] [E] [R] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail.

La SA SEYNA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant l’acte de cautionnement, le certificat d’éligibilité GARANTME, le décompte des indemnités versées par la caution au bailleur et les quittances du 06 février 2024 et du 22 avril 2024 signés par le bailleur au montant total de 1698,40 euros.

Monsieur [P] [E] [R] qui n’a pas comparu n’apporte aucun élément permettant de contester le montant de cette dette.

Dès lors, il conviendra de condamner Monsieur [P] [E] [R] à payer à Monsieur [T], [D] [F] la somme de 2 351,60 euros et à la SA SEYNA la somme de 1698,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Monsieur [P] [E] [R] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement. De surcroît ni Monsieur [P] [E] [R] ni Monsieur [T], [D] [F] n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [E] [R] et celle de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 1], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [E] [R], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 07 février 2024.

L’équité commande de condamner Monsieur [P] [E] [R] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement ; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [T], [D] [F] et la SA SEYNA recevables en leurs demandes,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant Monsieur [P] [E] [R] et Monsieur [T], [D] [F] concernant l’appartement sis [Adresse 1], au 07 avril 2024,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant Monsieur [P] [E] [R] et Monsieur [T], [D] [F], au 07 avril 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [E] [R] de libérer l’appartement sis Monsieur [P] [E] [R] un appartement situé [Adresse 1] (lots 5 et 6, placard sous escalier lot 4), et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T], [D] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 1] (lots 5 et 6, placard sous escalier lot 4), y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] [R] à payer à Monsieur [T], [D] [F] la somme de 2 351,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 juillet 2024 pour la somme de 1.451,60 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] [R] à payer à la SA SEYNA la somme de 1698,40 euros au titre des indemnités versées par la caution au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 juillet 2024,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] [R] à verser à Monsieur [T], [D] [F] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 450 euros (charges incluses), ce à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur,

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et les charges, à condition qu’une telle augmentation soit justifiée par courrier recommandé envoyé au locataire,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] [R] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 07 février 2024,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] [R] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE