TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e Karine LAPLACE

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 23/04617 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3VNN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [H] [R], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [S] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 6 septembre 2022, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a donné à bail à Madame [S] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 347,95 euros, outre 116 euros de charges, 20,52 euros au titre de la consommation d’eau froide et 14,39 au titre des accessoires.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait signifier à Madame [S] [D] le 22 mars 2023 un commandement de payer la somme de 1920,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait assigner Madame [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 23/03/2023 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef;

— condamner Madame [S] [D] à verser à la requérante la provision de 1074,33 euros comptes arrêtés au 22/03/2023 ;

— condamner Madame [S] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner Madame [S] [D] à verser à HABITAT MARSEILLE PROVENCE la somme de 100 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— au visa de l’article 696 du CPC, s’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 22 mars 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 12 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 11 avril 2024.

A cette audience, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE, représentée par sa chargée de recouvrement, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2486,32 euros, selon décompte en date du 4 avril 2024, terme de mars 2024 inclus. Le bailleur indique une reprise du paiement du loyer résiduel et donne son accord pour l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par étude, Madame [S] [D] a comparu en personne à l’audience du 11 avril 2024 durant l’appel des causes.

Madame [S] [D], comparaissant en personne, indique avoir obtenu récemment l’AAH.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 juin 2023, soit plus de deux mois avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 12 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 13 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 6 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2023 pour la somme en principal de 1920,50 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [S] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [S] [D] reste devoir la somme de 2486,32 euros, à la date du 4 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2024 inclus.

Madame [S] [D] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2486,32 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [D] déclare percevoir les prestations sociales (AAH). Il résulte du décompte que Madame [S] [D] a versé le montant résiduel du loyer courant avant la date d’audience et le bailleur communique son accord sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par le bailleur, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [S] [D], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Madame [S] [D] sera condamnée à verser à l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 septembre 2022 entre l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE et Madame [S] [D] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [S] [D] à verser à l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE, à titre provisionnel, la somme de deux mille quatre cent quatre-vingt-six euros et trente-deux euros (2 486,32 euros) décompte arrêté au 4 avril 2024, incluant la mensualité d’avril 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISE Madame [S] [D] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 53,34 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [S] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [S] [D] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent cinquante-neuf euros et cinquante-trois centimes (559,53 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [S] [D] à verser à l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE la somme de cent cinquante euros (150 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE