TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 07 juin 2024

à M^e Guillaume FABRICE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06295 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4ALY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE 01 2003, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [J]

née le 01 Mai 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 novembre 2015, la SCI FONCIERE 01 2003 a donné à bail à Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Z] un appartement à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel global de 809,56 euros charges comprises.

Par courrier du 6 septembre 2021, Monsieur [O] [Z] a donné congé au 30 septembre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE 01 2003 a fait signifier à Madame [J] et Monsieur [Z], par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2022, un commandement de payer la somme de 2.706,49 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 1er août 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI FONCIERE 01 2003, représentées par son mandataire, la SAS le cabinet SERGIC, a attrait Madame [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989:

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ordonner sans délais l’expulsion de Madame [U] [J] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, Régler le sort des meubles trouvés dans les lieux ; condamner Madame [U] [J] au paiement des sommes suivantes : 4.611,80 euros outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2023 ; d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges de 856,48 euros, indexable, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, avec intérêts de droit à compter du 14 février 2023 ;900 euros à titre de dommages et intérêts ; 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 décembre 2023, renvoyée à la demande des parties et retenue le 4 avril 2024.

Représentée par son avocat, la SCI FONCIERE 01 2003 a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 7.138,56 euros outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2024, terme du mois de mars 2024 inclus.

Citée à étude, Madame [U] [J] avait comparu à l’audience du 7 décembre 2023, mais n’a pas comparu à celle du 4 avril 2024 et n’a pas été représentée lors des débats.

Aucun diagnostic social et financier de la locataire n’a été transmis au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [U] [J] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à SCI FONCIERE 01 2003.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 août 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 7 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE 01 2003 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 15 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 5 novembre 2015 contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 décembre 2022, pour la somme en principal de 2.706,49 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 février 2023.

Madame [U] [J] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

L’introduction sans droit ni titre dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte n’étant pas établie, pas plus que la mauvaise foi de la locataire, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que les délais prévus par les dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution soient réduits ou supprimés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, leur mise en enchères ou les déclarer abandonnés, ces demandes faites par anticipation demeurant à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [U] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aux mêmes conditions d’indexation que celles prévues au bail résilié, et de condamner Madame [U] [J] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 882,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé qu’une somme de 6.945,87 euros reste due à la date du 26 mars 2024, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mars 2024 inclus et hors frais de procédure.

Madame [U] [J] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à verser cette somme provisionnelle à la SCI FONCIERES 01 2003 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.706,49 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

En l’absence de Madame [U] [J] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut de justifier de la nature, du principe et de l’étendue d’un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, la SCI FONCIERES 01 2003 sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Madame [U] [J], partie perdante, à payer à la SCI FONCIERES 01 2003 une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [U] [J] supportera également la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2015, entre la SCI FONCIERE 01 2003 et Madame [U] [J], portant sur un appartement à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 14 février 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FONCIERE 01 2003, représentée par son mandataire, la SAS le cabinet SERGIC, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [U] [J] à payer à la SCI FONCIERE 01 2003, représentée par son mandataire, la SAS le cabinet SERGIC, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 882,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, indemnité indexable suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, et due à compter du 14 février 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [U] [J] à payer à la SCI FONCIERE 01 2003, représentée par son mandataire, la SAS le cabinet SERGIC, une somme provisionnelle de 6.945,87 euros, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mars 2024 inclus et hors frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.706,49 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [U] [J] à payer à la SCI FONCIERE 01 2003, représentée par son mandataire, la SAS le cabinet SERGIC, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président