TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvier 2025

à M^e Eliette SANGUINETTI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06320 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5R2E

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [G]

né le 09 Mai 1959 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [F] épouse [G]

née le 02 Mars 1963 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [X]

né le 04 Février 2003 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée signé électroniquement le 16 février 2024, Monsieur [J] [G] a consenti à Monsieur [X] [Z], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] , avec une loggia et deux emplacements de stationnement accessoires au logement, portant les n°11 et n°69, pour un loyer mensuel initialement fixé de 665 euros, outre 84 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] a fait signifier à Monsieur [X] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 2 873,09 euros, en principal.

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX le 29 mai 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, dénoncé à la même date à la Préfecture des Bouches du Rhône, Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE ont fait assigner Monsieur [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner la résiliation du bail à effet du 16/02/2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Z], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’il occupe à [Localité 5] : [Adresse 4],

— condamner Monsieur [X] [Z] à verser à Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 5], la somme provisionnelle de 6 102,34 euros soit 5 970,77 frais déduits, au titre des loyers et charges impayés, parking compris, selon relevé de compte au 05/09/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer du 28/05/2024,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges,

— condamner Monsieur [X] [Z] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,

— autoriser Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] à désactiver les émetteurs électroniques d’accès aux parkings N°11 et N°69 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4],

— autoriser Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] à interdire l’accès aux parkings N°11 et N°69 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4],

— condamner Monsieur [X] [Z] à verser à Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 5], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [X] [Z] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement signifié par acte du 28/05/2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A l’audience, Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] représentés par leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 7 669,70 euros, frais déduits.

Monsieur [X] [Z] bien que régulièrement cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée ;

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 septembre 2024 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 21 novembre 2024 ;

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] justifient par la production de l‘attestation notariée établie le 11 juin 2014 par Maître [H] [V] notaire à [Localité 5], et la taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaires indivis des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ;

Les requérants justifient par le mandat d’administration de biens du 30 mars 2015, de son avenant du 11 juin 2024 et du KBIS de la SAS FONCIA [Localité 5] de la gestion locative des biens objets de la présente procédure par la SAS FONCIA [Localité 5] ;

Par conséquent Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mai 2024 pour la somme en principal de 2 873,09 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 09 juillet 2024 et que le bail à usage d’habitation du 16 février 2024 est résilié de plein droit à cette date les dispositions de la loi susvisé étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [X] [Z] par remise des clés, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 749 euros au total, et de condamner Monsieur [X] [Z] à son paiement, sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée.

Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé électroniquement, le fichier de preuve de la signature électronique, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte actualisé à la somme de 7 669,70 euros au 13 novembre 2024, déduction faite des frais d’assurance (157,82 euros) et des frais de procédure (159,72 euros), qui sera pris en considération même si le défendeur n’a pas comparu, Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7 669,70 euros à la date du 13 novembre 2024, Monsieur [X] [Z] est condamné, par provision, au paiement de la somme de 7 669,70 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, ni les bailleurs qui maintiennent leurs demandes, ni Monsieur [X] [Z] qui n’a pas comparu ne sollicitent de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

De surcroît, la condition légale de reprise du paiement au jour de l’audience, n’étant pas remplie, le juge des référés, ne peut ni accorder des délais de paiements ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Du fait de la résiliation du bail intervenue de plein droit, Monsieur [X] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail et devra vider et évacuer les lieux appartement sis [Adresse 4] et parking N°11 et N°69 dès la signification de la présente ordonnance.

Son expulsion du logement sis [Adresse 4] et de deux emplacements de stationnement portant les n°11 et n° 69 situés à la même adresse, sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Il y a lieu d’autoriser les bailleurs à désactiver les émetteurs électroniques d’accès aux parkings N°11 et N°69 et à en interdire l’accès ;

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [Z] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 28 mai 2024 ;

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [X] [Z] à verser à Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, par provision vu l’urgence :

DECLARONS Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 09 juillet 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 09 juillet 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [X] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux appartement sis [Adresse 4] et des deux emplacements de stationnement portant les n°11 et 69 situés à la même adresse, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

AUTORISONS les bailleurs à désactiver les émetteurs électroniques des emplacements de parking N°11 et N°69 et à en interdire l’accès ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer le logement et les emplacements de parking N°11et N°69, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [X] [Z] , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 749 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] la somme de 7 669,70 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] à payer à titre provisionnel à Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] l’indemnité mensuelle d’occupation de 749 euros à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés aux requérants ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement signifié le 28 mai 2024;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [J] [G] et Madame [D] [G] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE