— N° RG 23/05437 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJUC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 18 Novembre 2024

Minute n°25/705

N° RG 23/05437 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJUC

le

CCC : dossier

FE :

— M^e JOFFRIN

— M^e PEROT-CANNAROZZO

— M^e MONEYRON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT HUIT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [C] [U]

[Adresse 6]

représentée par Maître Laetitia JOFFRIN de la SELARL HORME AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

S.C.P. ALPHA MJ mandataires Judiciaires, représentée par Me [F]

[S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER

(INTERVENANTE VOLONTAIRE)

[Adresse 7]

S.A.R.L. [T] IMMOBILIER

Chez IMMO PRO

[Adresse 8]

représentées par M^e Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocate au barreau de VAL-DE-MARNE, avocate plaidante

Monsieur [P] [N] [R]

[Adresse 2]

représenté par Maître Thierry MONEYRON de la SCP MONEYRON-LEVEILLARD, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 03 Juin 2025,

GREFFIERES

Lors des débats Madame KILICASLAN, Greffière et du délibéré :Madame CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec Madame CAMARO, Greffière

****

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé du 30 mars 2023, M. [P] [R] a régularisé une promesse synallagmatique de vente au profit de Mme [C] [V] portant sur une maison cadastrée section BE n°[Cadastre 3], BE n°[Cadastre 4] et BE n°[Cadastre 5] située [Adresse 1] à [Localité 9] comprenant au rez de chaussé une entrée, un séjour, une cuisine aménagée et équipée, un WC, une buanderie et une terrasse et au premier étage un dégagement, un WC, unE salle d’eau et 3 chambres avec placards, ainsi qu’un jardin et deux places de stationnement extérieur, moyennant la somme de 360 000 euros.

La vente a été conclue sous la réalisation d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier d’un montant maximum de 248 700 euros pour un durée maximum de 15 ans au taux maximum hors assurance de 3% la première année dans un délai de 60 jours à compter de la signature des présentes.

Le compromis de vente prévoit également le versement d’une somme de 36 000 euros à titre d’acompte à verser au plus tard le 20 avril 2023 séquestrée entre les mains de Me [G] [O].

Mme [V] a versé la somme de 36000 euros entre les mains de Me [G] [O] le 13 avril 2023.

Mme [V] a obtenu une offre de crédit immobilier portant sur un prêt d’un montant de 136 700 euros au taux de 2,80 % auprès du CIC le 11 mai 2023 qu’elle a transmise le 12 mai 2023 à Me [O].

L’acte authentique devait être signé avant le 30 juin 2023.

Par courriel du 2 juin 2023, le nouvel agent immobilier en charge de la vente après délégation du mandat de Mme [X] [T] ayant négocié et organisé la signature du compromis de vente a informé Mme [V] et le notaire Me [O] avoir reçu la visite de l’ex-femme de M. [R] qui l’a informé que M. [D] est en dépression et ne souhaite plus vendre.

Par courriel du 6 juin 2023, Me [O] a informé Mme [V] prendre contact avec son confrère concernant la suite de la vente.

Par courriels des 12 juin et 16 juin 2023, Mme [V] s’est inquiétée auprès de Me [O] du silence de M. [R] sur la signature de l’acte authentique.

Par courriel du 21 juin 2023, Mme [V] a été convoquée à la signature de l’acte authentique.

Par courriel du 26 juin 2023, Me [O] a informé Mme [V] avoir découvert que M. [D] qui avait déclaré dans le compromis de vente être « divorcé non remarié » était en réalité marié et que l’intervention de son épouse à la signature du contrat était obligatoire à peine de nullité de l’acte de vente et que son confrère avait tenté d’obtenir l’accord de l’épouse à la signature du contrat sans succès.

M. [D] ne s’est pas présenté à l’entretien du 30 juin 2023 lequel a été repoussé au 10 juillet 2023.

Par courriel du 6 juin 2023, l’agent immobilier en charge de la vente a informé Me [O] et Mme [V] que la personne qui la recevait pour les visites de la maison était l’épouse de M. [D] et qu’elle s’opposait à la vente car M. [D] avait changé d’avis.

M. [D] ne s’est pas non plus déplacé le 10 juillet 2023.

Par courriel du 11 juillet 2023 et courrier recommandé avec accusé de réception du même jour, Mme [V] a informé M. [D] prendre acte de la fin de la finalisation de la vente de sa part et lui a demandé la restitution des sommes versées à titre d‘acompte.

Par courriel du 19 juillet 2023 Mme [W] [Y] [Y] se présentant comme l’épouse de M. [D] a autorisé la libération du séquestre de 36 000 euros déposé entre les mains du notaire réaffirmant s’opposer la vente et le 20 juillet 2023, Mme [V] a obtenu le remboursement de la somme de 36000 euros à laquelle a été déduite la somme de 63,11 euros exposé au titre des débours.

Par un jugement du 8 novembre 2023 le tribunal de commerce de Compiègne a placé la société [T] IMMOBILIER en liquidation judiciaire.

Par actes de commissaire de justice des 7 et 20 novembre 2023, Mme [V] a fait assigner M. [R] et la SARL [T] IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :

« CONDAMNER M. [P] [R] à payer à Mme [C] [U] la somme de 54 000 € au titre de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale outre intérêts au taux légal à compter de date de la présente assignation ;

CONDAMNER M. [P] [R] à payer à Mme [C] [U] la somme de 63,11€ au titre de débours qu’elle a dû payer, outre intérêts au taux légal à compter de date de la présente assignation,

CONDAMNER M. [P] [R] à payer à Mme [C] [U] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour inexécution de mauvaise foi,

CONDAMNER la société [T] IMMOBILIER à payer à Mme [C] [U] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son manquement à ses obligations de vérification

CONDAMNER solidairement M. [P] [R] et la société [T] IMMOBILIER à payer à Mme [C] [U] une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER solidairement M. [P] [R] et la société [T] IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce compris les frais éventuels d’exécution et RECONNAITRE à Maître Laetitia JOFFRIN le droit de recouvrement direct de l’article 699 du Code de procédure civile,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du Jugement à intervenir selon l’article 514-1 du Code de procédure civile »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, M. [R] demande au tribunal de bien vouloir :

« A titre principal ;

— RECEVOIR M. [P] [R] en leurs demandes et le déclarer bien fondé ;

— DEBOUTER Mme [C] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions diligentées à l’encontre de M. [P] [R] ;

— PRONONCER la résolution du compromis de vente signé le 30 mars 2023 pour vice du consentement de M. [P] [R] du fait de sa dépression ;

A titre subsidiaire ;

— JUGER que la clause pénale insérée dans le compromis de vente en date du 30.03.2023 ne pourra excéder 10% du prix de vente soit la somme de 36.000 euros ;

— JUGER et ACCORDER les plus larges délais de paiement à M. [P] [R] pour s’acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge ;

— JUGER que l’Agence immobilière [T] IMMOBILIER, représentée par Maître [F] [S], ès qualité de liquidateur judiciaire devra garantir M. [R] de toute condamnation mise à sa charge ;

En tout état de cause ;

— JUGER que chaque partie conservera à sa charge les frais exposés pour sa défense ;

— CONDAMNER Mme [C] [U] aux entiers dépens de la présente instance ».

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2024, la SCP ALPHA MJ, mandataire judiciaire représentée par Maître [F] [S] constituée et intervenue volontairement dans l’instance en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER, demande au tribunal de bien vouloir :

« DECLARER la SCP ALPHA MJ représentée par Me [F] [S], es qualité de liquidateur de la Société [T] IMMOBILIER recevable et bien fondée en son intervention volontaire.

JUGER que la Société [T] IMMOBILIER n’a commis aucune faute contractuelle, délictuelle dans l’accomplissement de son mandat.

JUGER que M. [R] a eu un comportement FAUTIF lors de la signature du mandat avec l’agence [T] IMMOBILIER, puis à l’occasion de la signature du compromis de vente, en omettant volontairement d’exposer sa situation maritale, sachant que le bien (propriété de M. [R]) constituait le domicile conjugal, entrainant l’intervention de sa conjointe pour valider la vente (article 215 du Code Civil)

DEBOUTER purement et simplement Mme [C] [U] en ce qu’elle ne caractérise ni ne quantifie la faute quasi délictuelle/contractuelle exclusive de l’agence.

DEBOUTER purement et simplement Mme [C] [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SCP ALPHA MJ représentée par Me [F] [S], es qualité de liquidateur de la Société [T] IMMOBILIER en ce qu’elle ne caractérise ni ne quantifie la chance perdue, qu’elle aurait irréversiblement perdue par la faute quasi-délictuelle exclusi l’agence, alors que SEUL le comportement FAUTIF de M. [R] est à l’origine du présent litige.

DEBOUTER purement et simplement Mme [C] [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SCP ALPHA MJ représentée par Me [F] [S], es qualité de liquidateur de la Société [T] IMMOBILIER. ve de

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE de la SCP ALPHA MJ représentée par Me [F] [S], es qualité de liquidateur de la Société [T] IMMOBILIER

CONDAMNER M. [P] [R] à verser à la SCP ALPHA MJ représentée par Me [F] [S], es qualité de liquidateur de la Société [T] IMMOBILIER la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER Mme [C] [U], ou « tous succombants » à verser la SCP ALPHA MJ représentée par Me [F] [S], es qualité de liquidateur de la Société [T] IMMOBILIER, la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 CPC.

ECARTER l’exécution provisoire, incompatible avec la nature de l’affaire.

CONDAMNER Mme [C] [U], ou « tous succombants » aux entiers dépens ».

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 21 janvier 2025 et mise en délibéré au 1er avril 2025.

Par un jugement du 1er avril 2025, le tribunal judiciaire de Meaux a :

— REVOQUE l’ordonnance de clôture du 18 novembre 2024 ;

— ORDONNE la réouverture des débats ;

— INVITE les parties à formuler toutes les observations utiles sur la recevabilité de la demande de Mme [V] à condamner la société [T] IMMMOBILIER à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son manquement à ses obligations de vérification.

RENVOYE l’affaire et les parties à l’audience de plaidoirie du 3 juin 2025 pour clôture et plaidoirie ou dépôt ;

RESERVE l’ensemble des demandes.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, Mme [V] demande au tribunal de bien vouloir :

« • CONDAMNER M. [P] [R] à payer à Mme [C] [U] la somme de 54 000 € au titre de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de date de la présente assignation,

• CONDAMNER M. [P] [R] à payer à Mme [C] [U] la somme de 63,11€ au titre de débours qu’elle a dû payer, outre intérêts au taux légal à compter de date de la présente assignation,

• CONDAMNER M. [P] [R] à payer à Mme [C] [U] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour inexécution de mauvaise foi,

• JUGER que l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société [T] IMMOBILIER interdit toute action en justice visant à obtenir sa condamnation au paiement d’une somme d’argent pour une créance née antérieurement au jugement d’ouverture ;

▪ CONDAMNER M. [P] [R] à payer à Mme [C] [U] une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

▪ CONDAMNER M. [P] [R] aux entiers dépens, en ce compris les frais éventuels d’exécution et RECONNAITRE à Maître Laetitia JOFFRIN le droit de recouvrement direct de l’article 699 du Code de procédure civile,

▪ DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du Jugement à intervenir selon l’article 514-1 du Code de procédure civile »,

Suite au jugement du 1er avril 2025, Mme [V] reconnaît que ses demandes dirigées contre la société [T] IMMOBILIER représentée par le mandataire judiciaire la SCP ALPHA MJ sont irrecevables.

Mme [V] fonde sa demande en paiement de la somme de 54 000 € sur les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil outre les stipulations du compromis de vente du 30 mars 2023 qui prévoient que dans l’hypothèse où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique au plus tard le 30 juin 2023, la partie en défaut pourrait à son choix prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire, et elle percevrait de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 54 000 €.

Elle indique que M. [R] ayant refusé de réitérer la vente par acte authentique et dès lors qu’elle avait réalisé la condition suspensive d’obtention d’un prêt, elle ne constitue pas la partie en défaut et est fondée à solliciter le paiement de la somme de 54 000 € à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale suite à la résolution de la vente aux torts exclusifs de M. [R].

Sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104, 1217 et 1231-1 du Code civil, Mme [V] soutient avoir subi un préjudice du fait des manquements graves de M. [D] à ses obligations contractuelles en ce qu’il a omis sciemment des informations juridiques importantes en n’indiquant pas qu’il s’était remarié et qu’après signature du compromis de vente, il n’a plus pris contact avec elle. Elle fait valoir que son comportement est constitutif d’une mauvaise foi contractuelle, qu’il l’a laissé dans l’incertitude alors qu’elle devait se positionner quant au sort du logement qu’elle occupait et de son futur déménagement et qu’ainsi son comportement lui a causé un préjudice dont elle réclame réparation à hauteur de 10 000 €.

M. [R] n’a pas conclu suite au jugement du 1er avril 2025, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’il maintient ses demandes à savoir :

« A titre principal ;

— RECEVOIR M. [P] [R] en leurs demandes et le déclarer bien fondé ;

— DEBOUTER Mme [C] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions diligentées à l’encontre de M. [P] [R] ;

— PRONONCER la résolution du compromis de vente signé le 30 mars 2023 pour vice du consentement de M. [P] [R] du fait de sa dépression ;

A titre subsidiaire ;

— JUGER que la clause pénale insérée dans le compromis de vente en date du 30.03.2023 ne pourra excéder 10% du prix de vente soit la somme de 36.000 euros ;

— JUGER et ACCORDER les plus larges délais de paiement à M. [P] [R] pour s’acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge ;

— JUGER que l’Agence immobilière [T] IMMOBILIER, représentée par Maître [F] [S], ès qualité de liquidateur judiciaire devra garantir M. [R] de toute condamnation mise à sa charge ;

En tout état de cause ;

— JUGER que chaque partie conservera à sa charge les frais exposés pour sa défense ;

— CONDAMNER Mme [C] [U] aux entiers dépens de la présente instance ».

M. [R] sollicite la résolution du compromis de vente pour défaut de consentement sur le fondement des dispositions de l’article 1128 du Code civil faisant valoir qu’à la date de la signature du contrat il souffrait d’une dépression sévère qui a altéré son consentement et que c’est son épouse Mme [Y] [Y] qui a accompli toutes ces démarches.

À titre subsidiaire, il demande au tribunal de limiter la clause pénale sur le fondement des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil faisant valoir qu’en matière immobilière l’indemnité d’immobilisation oscille entre 5 % et 10 % pour un maximum du prix de vente et que le prix d’acquisition étant fixé à la somme de 360 000 € le montant de la clause pénale ne pourra excéder 10 % du prix de vente soit la somme de 36 000 €.

Il sollicite sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil les plus larges délais de paiement faisant valoir qu’il est dans une situation financière compliquée dès lors qu’il a divorcé.

Il s’oppose à la demande de dommages intérêts formulée par Mme [V] faisant valoir qu’elle ne justifie d’aucun préjudice et que la demande fait doublon avec celle formulée au titre du paiement de la clause pénale qui a pour objet d’indemniser Mme [V] en cas d’inexécution contractuelle.

Il soutient que l’agence immobilière a commis des fautes qui engagent sa responsabilité dans ce dossier dès lors que sa dépression l’a fortement impacté et qu’il ne voulait pas vendre son bien immobilier et que l’agence immobilière a traité directement avec son ex-épouse sans vérifications préalables de sorte que l’agence immobilière en liquidation judiciaire doit le garantir de toute condamnation mise à sa charge.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER, constituée et intervenue volontairement dans l’instance demande au tribunal de bien vouloir :

« JUGER que l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société [T] IMMOBILIER interdit toute action en justice visant à obtenir sa condamnation au paiement d’une somme d’argent pour une créance née antérieurement au jugement d’ouverture ;

JUGER que les demandes de Mme [U] tendant à la condamnation de la société [T] IMMOBILIER au paiement de dommages et intérêts sont irrecevables, celles-ci étant nées avant l’ouverture de la procédure collective ;

DÉCLARER irrecevable l’action de Mme [U] à l’encontre de la société [T] IMMOBILIER,

EN CONSEQUENCE,

DÉBOUTER Mme [U] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCP ALPHA MJ représentée par Me [F] [S], es qualité de liquidateur de la Société [T] IMMOBILIER

SUBSIDIAIREMENT SUR LE FOND :

JUGER que la Société [T] IMMOBILIER n’a commis aucune faute contractuelle, délictuelle dans l’accomplissement de son mandat.

JUGER que M. [R] a eu un comportement FAUTIF lors de la signature du mandat avec l’agence [T] IMMOBILIER, puis à l’occasion de la signature du compromis de vente, en omettant volontairement d’exposer sa situation maritale, sachant que le bien (propriété de M. [R]) constituait le domicile conjugal, entrainant l’intervention de sa conjointe pour valider la vente (article 215 du Code Civil)

DEBOUTER purement et simplement Mme [C] [U] en ce qu’elle ne caractérise ni ne quantifie la faute quasi délictuelle/contractuelle exclusive de l’agence.

DEBOUTER purement et simplement Mme [C] [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SCP ALPHA MJ représentée par Me [F] [S], es qualité de liquidateur de la Société [T] IMMOBILIER en ce qu’elle ne caractérise ni ne quantifie la chance perdue, qu’elle aurait irréversiblement perdue par la faute quasi-délictuelle exclusi l’agence, alors que SEUL le comportement FAUTIF de M. [R] est à l’origine du présent litige.

DEBOUTER purement et simplement Mme [C] [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SCP ALPHA MJ représentée par Me [F] [S], es qualité de liquidateur de la Société [T] IMMOBILIER.

En tout état de cause

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE de la SCP ALPHA MJ représentée par Me [F] [S], es qualité de liquidateur de la Société [T] IMMOBILIER

CONDAMNER M. [P] [R] à verser à la SCP ALPHA MJ représentée par Me [F] [S], es qualité de liquidateur de la Société [T] IMMOBILIER la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER Mme [C] [U], ou « tous succombants » à verser la SCP ALPHA MJ représentée par Me [F] [S], es qualité de liquidateur de la Société [T] IMMOBILIER, la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 CPC.

ECARTER l’exécution provisoire, incompatible avec la nature de l’affaire.

CONDAMNER Mme [C] [U], ou « tous succombants » aux entiers dépens ».

Suite au jugement du tribunal judiciaire de Meaux du 1er avril 2025, le liquidateur judiciaire soutient que les demandes dirigées par Mme [V] à son encontre sont irrecevables.

À titre subsidiaire, le liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER, fait valoir que cette dernière a fait preuve de parfaite diligence dans la gestion du dossier et que sa responsabilité ne peut être engagée dès lors que dans le cadre de la signature du contrat de mandat de vente elle s’est faire remettre l’acte de propriété qui mentionne que M. [R] est seule propriétaire divorcé et non remarié, la pièce d’identité du vendeur M. [R], l’avis d’imposition établi en 2022 sur les revenus de 2021 qui mentionne que M. [R] est célibataire de sorte qu’elle ne pouvait présumer que M. [R] dissimulait certaines informations et que le seul responsable de l’absence de réalisation de la vente est M. [R].

Sur les demandes indemnitaires, elle indique que le dommage le cas échéant résulte d’une perte de chance certaine réelle et sérieuse de ne pas avoir contracté et qu’il ne peut être alloué une indemnité correspondant la réparation intégrale du préjudice dès lors que la perte de chance tient compte de l’aléa relatif à la réalisation de l’événement escompté. Elle indique que selon l’article 1240 du Code civil seuls les préjudices subis présentant un lien de causalité direct avec la faute retenue peuvent être indemnisés et que Mme [V] ne s’explique nullement sur la somme de 10 000 € réclamée. Le liquidateur judiciaire fait valoir que le comportement fautif et déloyal de M. [R] constitue un dol qui lui cause un double préjudice en ce que la vente n’a pu aboutir et qu’elle n’a pu obtenir le versement de sa commission et qu’elle doit faire face aux demandes de Mme [V] de sorte qu’elle est fondée à solliciter le versement de la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice subi de pertes de la commission envisagée.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 3 juin 2025, date à laquelle la clôture de l’instruction a été prononcée et mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes de “dire et juger” et “juger que” ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à y répondre.

Mme [V] demande au tribunal de « juger que l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société [T] IMMOBILIER interdit toute action en justice visant à obtenir sa condamnation au paiement d’une somme d’argent pour une créance née antérieurement au jugement d’ouverture ».

Il en résulte que cette demande ne constitue pas une prétention mais seulement la reconnaissance de l’irrecevabilité de l’action qu’elle avait introduite en ce qu’elle était dirigée contre la société [T] IMMOBILIER et que d’ailleurs elle ne formule plus de demande à son encontre suite au jugement du tribunal judiciaire de Meaux du 1er avril 2025.

Ainsi, il y a lieu de constater que la demande de la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER tendant à voir déclarer irrecevable l’action de Mme [V] à son encontre est sans objet.

Sur la demande de résolution du contrat formée par M. [R]

Aux termes de l’article 1128 du Code civil, « sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain ».

En l’espèce, si M. [R] soutient qu’il n’a pu donner son consentement à la signature de la promesse synallagmatique de vente du 30 mars 2023 en raison d’une dépression sévère dont il souffrait, il est relevé que celui-ci n’en rapporte pas la preuve, à défaut pour lui de verser des éléments aux débats justifiant de son état de santé. Il est relevé que les pièces visées dans ses conclusions n’ont pas été transmises à la juridiction à la faveur d’un dossier de plaidoirie.

À cet égard, si son conseil a indiqué par message RPVA du 24 septembre 2024 ne plus intervenir pour M. [R] il est rappelé que conformément aux stipulations de l’article 419 du code de procédure civile s’agissant d’une procédure avec représentation obligatoire « l’avocat ne peut se décharger de son mandat de représentation que du jour où il est remplacé par un nouveau représentant constitué par la partie ou, à défaut, commis par le bâtonnier ou par le président de la chambre de discipline ».

En conséquence, M. [R] sera débouté de sa demande de résolution du compromis de vente du 30 mars 2023.

Sur la demande au titre de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale formée par Mme [V]

Sur le principe du paiement de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale

En vertu de l’article 1103 du code civil applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La promesse synallagmatique de vente du 30 mars 2023 stipule dans son paragraphe intitulé « acte authentique » :

« Les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix. Elles seront réitérées au plus tard le 30 juin 2023 par acte authentique (…). Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date ci-dessus indiquée, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devra en outre payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 54 000 €.

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat auteur de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 54 000 €. (…) ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par courriel du 26 juin 2023, Me [O] a informé Mme [V] avoir découvert que M. [D] qui avait déclaré dans le compromis de vente être « divorcé non remarié » était en réalité marié et que l’intervention de son épouse à la signature du contrat était obligatoire à peine de nullité de l’acte de vente et que son confrère avait tenté d’obtenir l’accord de l’épouse à la signature du contrat sans succès.

Il apparaît en outre que M. [D] ne s’est pas présenté à l’entretien de signature du 30 juin 2023 lequel a été repoussé au 10 juillet 2023 mais que M. [D] ne s’est pas non plus déplacé à cette date.

Il en résulte que M. [R] a refusé de réitérer la vente par acte authentique alors même que Mme [V] avait levé les conditions suspensives, notamment d’obtention de prêt, lui incombant, de sorte que conformément aux stipulations de la promesse synallagmatique de vente du 30 mars 2023, Mme [V] est fondée à lui réclamer le paiement de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale prévue par le contrat.

Sur le montant de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale

Aux termes l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

S’agissant d’une clause pénale, le juge du fond peut en modérer le montant si celui -ci présente un caractère manifestement excessif.

Pour apprécier le caractère excessif des clauses pénales, le juge doit se placer à la date de sa décision. La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente du 30 mars 2023 fixe le montant de la clause pénale due en cas de refus de réitération à la somme de 54 000 €, soit un montant supérieur à 10 % du prix de vente du bien litigieux évalué à la somme de 360 000 €, ce qui est manifestement excessif au regard des usages habituellement pratiqués.

Il apparaît en outre que dans le cas de figure c’est l’acquéreur qui est fondé à solliciter le paiement de cette indemnité, or Mme [V] ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier du préjudice subi du fait de la non réitération de la vente étant précisé que la signature du compromis est datée du 30 mars 2023 et que la réitération devait intervenir avant le 30 juin 2023, de sorte qu’il s’est écoulé uniquement un délai de trois mois.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de ramener le montant de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale à la somme de 20 000 €.

En conséquence, M. [R] sera condamné à payer à Mme [V] la somme de 20 000 € au titre de l’indemnité forfaitaire de clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement des débours d’un montant de 63,11 €

En l’espèce, Mme [V] ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier de la somme demandée, si petite soit-elle.

En conséquence, Mme [V] sera déboutée de sa demande de condamnation de M. [R] à lui payer la somme de 63,11 € au titre des débours.

Sur la demande indemnitaire formée par Mme [V]

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Mme [V] ne démontre pas l’existence d’un préjudice autre que celui qui soit déjà réparé par le versement de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale, laquelle a déjà vocation à sanctionner le cocontractant de son inexécution du contrat y compris en cas de mauvaise foi. Il apparaît en outre que le quantum de 10 000 € demandé n’est pas non plus justifié.

En conséquence, Mme [V] sera déboutée de sa demande de condamnation de M. [R] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour inexécution de mauvaise foi.

Sur la demande de délais de paiement formé par M. [R]

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, M. [R] verse aux débats aucun élément concernant sa situation financière de nature à démontrer sa capacité à régler la dette sur la période demandée.

En conséquence, M. [R] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de garantie de l’agence immobilière formée par M. [R]

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, contrairement à ce que prétend M. [R], l’agence immobilière n’a pas traité directement avec Mme [Y] [Y], l’ex-épouse de M. [R].

Comme l’indique la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER, dans le cadre de la signature du contrat de mandat de vente elle s’est faire remettre l’acte de propriété qui mentionne que M. [R] est seul propriétaire divorcé et non remarié, la pièce d’identité du vendeur M. [R], l’avis d’imposition établi en 2022 sur les revenus de 2021 qui mentionne que M. [R] est célibataire de sorte qu’elle ne pouvait présumer que M. [R] dissimulait certaines informations et que le seul responsable de l’absence de réalisation de la vente est M. [R]

La seule circonstance que son ex-épouse ait pu organiser des visites en lieu et place de M. [R] ne peut caractériser à elle seule une faute de la part de l’agence immobilière étant précisé que Mme [V] avait en outre indiqué qu’elle était une cousine de M. [R] du Canada et qu’elle s’occupait des visites pendant que celui-ci travaillait.

Il en résulte que M. [R] échoue à rapporter la preuve d’une faute imputable à l’agence immobilière.

En conséquence, M. [R] sera débouté de sa demande de voir condamner la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER à le garantir de toutes condamnations mises à sa charge.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire formée par la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER, ès qualité de liquidateur de la société [T] immobilier

En vertu de l’article 1103 du code civil applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article du compromis de vente intitulée « négociation » stipule :

« Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées avec le mandataire, avec le concours de l’agence CIMM, que les parties déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de 20 000 € (…).

Ces honoraires seront dus par le vendeur, qui accepte et il seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique.

Si par suite d’un accord amiable conclu postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, les parties conviennent de résilier purement et simplement la vente, le mandataire sera indemnisé du préjudice subi à hauteur des honoraires qu’il aurait dû percevoir.

En cas d’exercice du droit de préemption, de substitution ou de préférence, les honoraires de négociation seront dus ».

De même, l’article du mandat intitulé « honoraire du mandataire » stipule : « la rémunération du mandataire sera à la charge du mandant. En cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ou dirigé vers lui, le mandataire aura droit à une rémunération d’un montant de (…) 20 000 € TTC ».

Dans les conditions concernant le mandant, le contrat de mandat indique que le mandant : « déclare avoir la capacité pleine et entière de disposer desdits biens ».

Toutefois, le contrat de mandat versé aux débats par la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER dans sa pièce n°2 ne comporte aucune date ni aucune signature des parties, de sorte que le tribunal n’est pas en capacité de déterminer si le contrat de mandat signé par M. [R] est bien celui versé aux débats par la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER. Il apparaît en outre que le numéro du mandat mentionné ne correspond pas à celui stipulé sur le compromis de vente du 30 mars 2023 ni à celui renseigné sur la délégation de mandat.

En conséquence, à défaut pour la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER de verser aux débats le contrat de mandat conclu avec M. [R], il y a lieu de considérer qu’elle ne justifie pas des sommes réclamées à titre indemnitaire.

En conséquence, la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de condamnation de M. [R] lui payer 20 000 € à titre indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

M. [R] partie perdante sera condamné aux dépens de l’instance, qui seront directement recouvrés par Maître Laetitia JOFFRIN concernant Mme [V] conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Mme [V] et de la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER les frais qu’elles ont été contraintes d’exposer pour la défense de leurs intérêts.

M. [R] sera condamné à payer à Mme [V] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] sera condamné à payer à la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la demande de la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER tendant à voir déclarer irrecevable l’action de Mme [C] [V] à son encontre est sans objet ;

DEBOUTE M. [P] [R] de sa demande de résolution du compromis de vente du 30 mars 2023 ;

CONDAMNE M. [P] [R] à payer à Mme [C] [V] la somme de 20 000 € au titre de l’indemnité forfaitaire de clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Mme [C] [V] de sa demande de condamnation de M. [P] [R] à lui payer la somme de 63,11 € au titre des débours ;

DEBOUTE Mme [C] [V] de sa demande de condamnation de M. [P] [R] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour inexécution de mauvaise foi ;

DEBOUTE M. [P] [R] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE M. [P] [R] de sa demande de voir condamner la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER à le garantir de toutes condamnations mises à sa charge ;

DEBOUTE la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER de sa demande de condamnation de M. [P] [R] lui payer 20 000 € à titre indemnitaire ;

CONDAMNE M. [P] [R] aux dépens de l’instance, qui seront directement recouvrés par Maître Laetitia JOFFRIN concernant Mme [C] [V] conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [R] à payer à Mme [C] [V] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [R] à payer à la société [T] IMMOBILIER représentée par la SCP ALPHA MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [T] IMMOBILIER la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE