TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvuer 2025

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2025

à M^e Soraya SLIMANI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04943 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3YUW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MEHAZUR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [P]

né le 01 Juin 1962 à [Localité 4] (EGYPTE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [I] épouse [P]

née le 30 Janvier 1976 à [Localité 4] (EGYPTE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 09 février 2007 ayant pris effet le 12 février 2007, la SCI MEHAZUR ayant pour mandataire l’agence CENTURY 21 ALPHA SGA a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] portant sur un appartement au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] , moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros outre 80 euros de provisions sur charges;

Un congé pour reprise du logement au profit Madame [N] [X] et de Monsieur [T] [X] , descendants du gérant de la SCI, a été signifié par la SCIA MEHAZUR à Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] par acte de commissaire de justice le 22 juin 2021, à effet au 11 février 2022;

Suite à une mise en demeure de libérer les lieux demeurée infructueuse, par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 31 juillet 2023 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI MEHAZUR ayant pour mandataire l’agence CENTURY 21 ALPHA SGA a assigné Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins d’entendre le juge des référés:

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 1], si besoin est avec le concours de la force publique

— condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] à payer à la SCI MEHAZUR le double du montant du dernier loyer, soit 1660 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux

— condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] à payer à la SCI MEHAZUR la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 octobre 2023 et après trois renvois, a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024 date à laquelle les parties ont été représentées par leur Conseil respectif;

Suivant conclusions en réplique auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] demandent au juge des référés de:

Débouter la SCI MEHAZUR de toutes ses demandes, fins et conclusionsJuger que la demande d’expulsion fondée sur le congé du 22 juin 2021 et les demandes de condemnation qui en découlent se heurtent à l’existence de contestations sérieusesDire n’y avoir lieu à référéDéclarer le juge des référés incompétent au regard des contestations sérieusesCondamner la SCI MEHAZUR à payer aux époux [P] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Les époux [P] opposent une nullité du congé signifié le 22 juin 2021 en faisant valoir que le congé a été établi en 14 feuillets et que les feuillets ne comportent aucun justificatif de la filiation, de l’identité des personnes visées , de la fin des études (concommittantes par extraordinaire pour les deux enfants) et que les justificatifs produits à l’audience démontrent que les enfants ont terminé leurs études depuis de nombreuses années et manifestement à l’étranger; ils soulignent que le juge des référés n’a pas compétence pour apprécier la motivation du congé délivré pour reprise;

Les requis soutiennent qu’en l’absence de fraude se pose la question de la validité du congé qui ne peut relever que du juge du fond qui est seul à même de trancher le litige;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, La SCI MEHAZUR demande au juge des référés de:

Débouter Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] de l’ensemble de leurs demandesordonner l’expulsion de Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 1], si besoin est avec le concours de la force publique- condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] à payer à la SCI MEHAZUR le double du montant du dernier loyer, soit 1660 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux- condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] à payer à la SCI MEHAZUR la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI MEHAZUR expose que les défendeurs sont toujours dans les lieux malgré l’ancienneté du congé pour reprise délivré ;

La SCI MEHAZUR fait valoir la compétence matérielle du juge des référés pour statuer et que seules des contestations sérieuses valables pourraient justifier du rejet de la demande d’expulsion ; elle soutient que le congé délivré est régulier en la forme et qu’il ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

La SCI requérante ajoute qu’aucun texte n’impose de joindre au congé des justificatifs de filiation ;

La SCI MEHAZUR fait valoir que ce n’est qu’a posteriori qu’un contrôle est porté sur la réalité de la reprise du bien et souligne qu’elle produit aux débats le livret de famille, les cartes d’identités et les diplômes des bénéficiaires du congé ;

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

La SCI MEHAZUR justifie par le certificat établi par Maître [D] [V] notaire que, par acte reçu le 23 octobre 2003 la SCI MEHAZUR a acquis la pleine propriété de l’appartement au 2ème étage (lot n°25) de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

Dès lors, la SCI MEHAZUR qui justifie de sa qualité et de son intérêt à agir est recevable en ses demandes.

Sur le fond

Sur les demandes principales

Les parties ne contestent pas être liées par un bail d’habitation portant sur un appartement au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”

En application des dispositions susvisées, lorsqu’il donne congé au locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel de sa décision de reprise et il appartient au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité du motif invoqué.

Un congé pour reprise du logement à son profit a été signifié par le bailleur, La SCI MEHAZUR à ses locataires Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] par acte d’huissier du 22 juin 2021, à effet au 11 février 2022;

Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] contestent la validité de ce congé en faisant valoir deux moyens de contestation, en premier lieu en indiquant que le congé ne comporte aucun justificatif de la filiation, de l’identité des personnes visées, de la fin des études, et en second lieu alléguant que le motif de reprise ne correspond pas à la réalité, les justificatifs produits à l’audience démontrant que les enfants ont terminé leurs études depuis de nombreuses années et manifestement à l’étranger;

Il sera rappelé à cet égard et en tant que de besoin que l’invocation de moyens de contestation sérieuse à l’encontre de la demande ne remet pas en cause la compétence du juge des référés mais en réalité les pouvoirs de ce dernier.

Il est rappelé en effet qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité d’un congé pour reprise. Il peut en revanche apprécier si au vu de des éléments produits, les demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où le juge statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

A titre liminaire, il doit être rappelé que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement constater la résiliation et apprécier si les conditions d’établissement de l’acte de congé pour reprise se heurtent à des contestations sérieuses.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] à effet le 12 février 2007 pour une durée de trois ans a été renouvelé par tacite reconduction à cinq reprises pour la même durée et arrivait à échéance le 11 février 2022 à minuit.

Le congé pour reprise mentionne que la SCI MEHAZUR n’entend pas renouveler le contrat de location en raison de la volonté du gérant de reprendre le logement au bénéfice de sa fille Madame [N] [X] et son fils Monsieur [T] [X] personne énumérée à l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les enfants ayant terminé leurs études et souhaitant s’émanciper et avoir un logement fixe ;

Le congé a été délivré dans le délai et les formes requises ; il mentionne expressément les motifs allégués par le bailleur et les époux [P] étaient suffisamment informés par les motifs mentionnés dans le congé, de l’intention du bailleur ;

Si l’intention du bailleur doit s’apprécier au moment où le congé a été délivré, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs à la date de délivrance du congé dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

Le juge n’a pas à apprécier l’opportunité du projet de reprise exposé par le bailleur, mais doit seulement en apprécier le caractère réel et sérieux au regard des éléments qui lui sont soumis.

En l’espèce, les éléments produits confirment les motifs invoqués dans le congé ; en effet la requérante établit par le livret de famille et les pièces d’identité des bénéficiaires mentionnés dans le congé, le lien de filiation entre les bénéficiaires de la reprise et le gérant de la SCI ;

De surcroît, si les défendeurs font valoir que Madame [N] [X] et Monsieur [T] [X] ont terminé leurs études depuis de nombreuses années, il ressort de la copie des diplômes versés aux débats que Madame [N] [X] a obtenu son diplôme universitaire de SCIENCES PO le 14 décembre 2021 et que Monsieur [T] [X] a obtenu son diplôme de Master en Management délivré par l’INSEAD le 31 décembre 2021, soit peu de temps avant l’effet du congé et que les années écoulées relèvent de la responsabilité des requis qui se sont maintenus dans les lieux ;

Le caractère réel et sérieux du congé n’est pas utilement contredit par les défendeurs et

la contestation opposée à la réalité du motif du congé délivré ne revêt pas de caractère sérieux ;

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé au 11 février 2022.

Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] qui n’ont pas libéré les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 11 février 2022 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique;

Depuis le 11 février 2022, Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] occupent les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour le bailleur.

En application de l’article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en les condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 958,92 euros ainsi qu’il résulte du relevé de compte produit aux débats;

Il ressort du relevé de compte produit que Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] ne sont redevables d’aucune dette locative ;

Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] seront, sur le fondement de l’article 220 du code civil, solidairement condamnés à payer à la SCI MEHAZUR ayant pour mandataire l’agence CENTURY 21 ALPHA SGA, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 958,92 euros, selon les modalités précisées au dispositif, et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] qui succombent seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et supporteront in solidum la charge des dépens qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI requérante qui sera déboutée de sa demande de ce chef;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

Déclarons la SCI MEHAZUR ayant pour mandataire l’agence CENTURY 21 ALPHA SGA en ses demandes;

Disons que le congé pour reprise délivré le 22 juin 2021 à effet au 11 février 2022 ne se heurte à aucune contestation sérieuse;

Constatons que le bail d’habitation liant les parties est résilié de plein droit par l’effet du congé au 11 février 2022;

Disons que Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I]

sont occupants sans droit ni titre de l’appartement au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1], depuis le 11 février 2022 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] d’avoir volontairement libéré l’appartement au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] et restitué les clés dans ce délai, la SCI MEHAZUR ayant pour mandataire l’agence CENTURY 21 ALPHA SGA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

Condamnons solidairement payer à la SCI MEHAZUR ayant pour mandataire l’agence CENTURY 21 ALPHA SGA, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée à la somme de 958,92 euros, selon les modalités précisées au dispositif, et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante.

Déboutons la SCI MEHAZUR ayant pour mandataire l’agence CENTURY 21 ALPHA SGA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboutons Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [P] [K] et Madame [P] [B] née [I] aux dépens lesquels seront le cas échéant recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

Rappelons que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Rejetons toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière La Vice-Présidente