TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à M^e MAREC Serge

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 avril 2024

à M^e AYOUN Julien

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06358 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4AX5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Serge MAREC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [U] [T]

née le [Date naissance 1] 1990 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

assistée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [G]

né le [Date naissance 2] 1992 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société anonyme (SA) Sogima est propriétaire d’un appartement situé au [Adresse 5] dans le quatrième arrondissement de [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, la SA Sogima, prise en la personne de son Directeur, a fait assigner en référé Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 834 du code de procédure civile et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution aux fins de voir :

— constater que Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] sont occupants sans droit ni titre du logement,

— ordonner leur expulsion sans délai ainsi que tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique,

— supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner à titre provisionnel conjointement et solidairement Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] à lui payer la somme de 750 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du mois de juillet 2023,

— condamner Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 février 2024, à laquelle la SA Sogima et Monsieur [S] [G] étaient représentés par leurs conseils respectifs, Madame [U] [T] comparaît assistée de son conseil, commun avec Monsieur [S] [G].

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SA Sogima a réitéré les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le logement était loué du 28 décembre 2016 au mois de juin 2023. Elle indique que suite au départ de sa locataire, sans possibilité d‘établissement d’un état des lieux de sortie, elle mandate un commissaire de justice qui constate le 22 août 2023 la présence de Madame [U] [T] dans les lieux, outre des traces d’effraction sur la porte d’entrée, Madame [U] [T] indiquant occuper les lieux avec son époux en vertu d’un bail signé avec Monsieur [R] [H].

Elle indique évaluer le montant de l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative de son bien.

Elle a justifié l’absence de régularisation d’un bail par la nécessité de respecter les procédures d’attribution de logements sociaux.

Conformément à ses conclusions, Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] ont, au visa des articles 30 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile, demandé de :

— à titre principal, déclarer irrecevables les demandes de la SA Sogima,

— à titre subsidiaire, de constater leur proposition de régler les indemnités d’occupations dues depuis le 1er juin 2023, d’appliquer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et la condamnation de la SA Sogima au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils se prévalent d’un contrat de bail signé le 5 juin 2023 avec Monsieur [R] [H] et à ce titre de la nécessité d’apprécier sa régularité, cette appréciation relevant du juge du fond .

A titre subsidiaire, ils font valoir leur bonne foi et leurs garanties d’insertion, professionnelles et familiales. Ils avancent être victimes d’une personne peu scrupuleuse. Ils soulignent leur besoin de bénéficier du délai de deux mois de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin de pouvoir organiser leur départ.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est

pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur la qualité pour agir

La SA Sogima justifie d’un titre de propriété par la production d’une formule de publication du service de la publicité foncière se référant à un acte notarié de vente du 17 novembre 2011 dont il résulte qu’elle est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble sis au [Adresse 5] dans le quatrième [Localité 6].

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, le bail dont se prévalent Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] est daté du 5 juin 2023. Il est signé électroniquement par Madame [U] [T] uniquement, Monsieur [S] [G] n’étant pas mentionné, le bailleur ayant signé manuscritement le contrat. Ce contrat est inopposable à la bailleresse et ne peut de ce fait caractériser une contestation sérieuse.

Il est donc établi que Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] occupent les lieux sans droit ni titre,

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à la SA Sogima de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé au [Adresse 5] dans le quatrième [Localité 6] occupé illicitement.

Sur les délais

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 (…).

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il résulte des éléments de la cause que Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] se sont introduits dans les lieux par des manoeuvres en ce que si la preuve de l’imputabilité de l’effraction constatée par le commissaire de justice le 18 août 2023 n’est pas rapportée, ils pénétrent dans un appartement dont la porte est forcée, dans un immeuble constitué de logements sociaux.

Par ailleurs, les défendeurs versent au débat un diagnostic social et financier indiquant la découverte de l’escroquerie par Madame [U] [T] quelques jours après leur entrée dans les lieux et l’indication par Madame [U] [T] d’une rencontre du bailleur dans le centre-ville de [Localité 8]. Madame [U] [T] indique à l’audience avoir rencontré le bailleur par l’intermédiaire de sa grand-mère. Sur les traces d’effraction sur la porte d’entrée, elle déclare que le bailleur les justifie par la perte des clés.

Il s’ensuit que le délai prévu par l‘article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera écarté.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour l’usufruitier dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le contrat de bail versé au débat indique un loyer de 454,17 euros et une provision sur charges de 131,12 euros, s’agissant d’un appartement de type 3 d’une surface de 61,36 m2 avec un garage pour accessoire.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité mensuelle d’occupation formée par la SA Sogima, due à compter du 1er juillet 2023 et de condamner in solidum Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] à payer à la SA Sogima une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre des défendeurs ;

CONSTATE que Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 5] dans le [Adresse 10] [Localité 6] appartenant à la SA Sogima ;

ORDONNE à Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] de libérer et vider les lieux situés [Adresse 5] dans le quatrième [Localité 6] dès la signification de la présente ordonnance, et à défaut,

ORDONNE, l’expulsion de Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre situés au [Adresse 5] dans le quatrième [Localité 6], sans application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] à payer à la SA Sogima à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de sept cent cinquante euros (750 euros) à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAME in solidum Madame [U] [T] et Monsieur [S] [G] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA Sogima ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS.

La Greffière La Présidente