TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 décembre 2024

à Me [Localité 3]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2024

à M. [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07585 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4I5T

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [D]

demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [V] [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 1er décembre 2005, l’OPAC SUD (désormais l’E.P.I.C 13 HABITAT) a consenti à Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 351,73 euros.

Suite à des impayés de loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V], le 25 juillet 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1959,60 € en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 21 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, dénoncé le 30 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, l’E.P.I.C 13 HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] à payer à notre requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges , outre sa revalorisation légale, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] à payer au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 16 novembre 2023, la somme de 3347,63 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] à payer au requérant la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 février 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 23 mai 2024 date à laquelle l’EPIC 13 HABITAT représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 8028,62 euros et Monsieur [D] [I] a comparu en personne en indiquant qu’il souhaitait rester dans les lieux et a sollicité des délais de paiements ;

Madame [D] [V], citée par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2024 ;

Suivant décision avant dire droit revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 octobre 2024 en invitant l’EPIC 13 HABITAT à produire une preuve de sa qualité de propriétaire ou d’usufruitier du logement litigieux et à fournir des éléments quant à la qualité de locataires des défendeurs, le bail n’étant signé que par une personne non identifiable et la preuve de la qualité d’époux ou de pacsés des défendeurs n’étant pas rapportée ;

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience, l’E.P.I.C 13 HABITAT , représenté par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 8875 euros et en indiquant que le paiement des loyers avait été repris;

Monsieur [D] [I], présent à l’audience, a sollicité l’octroi de délais de paiements sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire. Il a déclaré avoir repris le paiement des loyers courants, percevoir 980 euros de ressources et que son épouse travaillait à l’hôpital et percevait 1800 euros de ressources; il a expliqué la dette locative par des soucis de santé qui l’on empêché de retrouver un emploi et devoir rembourser un indû de la CAF ; Il a justifié de son mariage avec Madame [D] [V] ;

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il convient de rappeler que le seul fait que la partie adverse ne comparaisse pas ne saurait avoir pour conséquence que le juge fasse automatiquement droit à la demande. En effet, par application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 29 novembre 2023 a été dénoncée le 30 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience initiale du 08 février 2024 ;

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 21 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 29 novembre 2023 ;

Enfin, LEPIC 13 HABITAT justifie par le titre de propriété versé aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence l’EPIC 13 HABITAT est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ;

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Un commandement visant cette clause a été signifié le 25 juillet 2023 pour la somme de 1959,60 € en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 839,40 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

L’E.P.I.C 13 HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 8875,25 euros au 10 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse ;

Monsieur [D] [I] ne conteste pas être lié à l’EPIC 13 HABITAT par le bail signé le 1er décembre 2005 et justifie de son mariage avec Madame [D] [V] ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant sollicité, les sommes de 133,93 euros et de 130,08 euros correspondant à des frais de procédure ;

En outre, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 91,44 euros (12x7,62€) correspondant à la pénalité au titre de l’enquête ressources relative à l’occupation du parc social locatif, le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête aux locataires ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 8519,80 euros au 10 octobre 2024 hors frais de procédure, Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] seront sur le fondement de l’article 220 du code civil, solidairement condamnés à payer à l’E.P.I.C 13 HABITAT, à titre provisionnel la somme de 8519,80 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 10 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [I] a sollicité des délais de paiement de 36 mois pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 1600 euros d’ARE et avoir repris son travail dans les services de la Ville ;

Il ressort en outre du décompte versé aux débats que le locataire a repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges ;

Compte tenu de ces éléments, et de la qualité du bailleur, des délais de paiement seront octroyés à Monsieur [D] [I] selon les modalités précisées au dispositif ci-après;

Des délais de paiement seront octroyés d’office à Madame [D] [V] qui n’a pas comparu selon des modalités identiques ;

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés, sur le fondement de l’article 220 du code civil, à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 839,40 euros au total, laquelle indemnité ne sera pas indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023 ;

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’E.P.I.C 13 HABITAT qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS l’E.P.I.C 13 HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 septembre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] à payer à l’E.P.I.C 13 HABITAT , à titre provisionnel la somme de 8519,80 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 10 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

AUTORISONS Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 236,66 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur date d’exigibilité, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés, sur le fondement de l’article 220 du code civil, à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 839,40 euros au total, laquelle indemnité ne sera pas indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C 13 HABITAT de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [D] [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023 et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE