N° RG 24/00776 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GODJ

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

S.C.I. [K] IMMOBILIER (RCS VERSAILLES N°883 096 463),

Copie certifiée conforme

à :

[N] [O]

Préf28

CPIP SARAN par pline

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 21 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [K] IMMOBILIER (RCS VERSAILLES N°883 096 463)

dont le siège social est sis 8 rue de Carnac – Appt.12 – 78180 MONTIGNY LE BRETONNEUX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

comparante en personne assistée de M. [V] [K] , en sa qualité de gérant muni d’un pouvoir spécial

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [O]

détenu : Actuellement détenu CP ORLEANS SARAN – ECROU 16355,

CPIP : Mme [H]

4024 Ancienne Route de Chartres – BP 40215 – 45770 SARAN

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Septembre 2025 et mise en délibéré au 21 Octobre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 20 mars 2020, Monsieur et Madame [R] [Y] ont donné à bail à Monsieur [N] [O] un appartement situé 6 rue des Poulies, appartement n°3 à ILLIERS COMBRAY 28120, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros, outre une provision sur charges de 10 euros.

Il résulte de l’attestation de Maître [B] [E], notaire à VERSAILLES, que, suivant un acte en date du 5 janvier 2021, la société civile immobilière [K] IMMOBILIER a acquis la propriété d’un ensemble immobilier comprenant notamment l’appartement situé au 6 rue des Poulies, appartement n°3 à ILLIERS COMBRAY 28120.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré par la SCI [K] IMMOBILIER à Monsieur [N] [O] le 07 août 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 120 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024 signifié à personne physique, la SCI [K] IMMOBILIER a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

2 240 euros représentant les loyers et charges impayés arrêté à la date du 22 octobre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme des loyers, augmenté des charges, laquelle sera due à compter de ce jour et jusqu’au départ effectif de Monsieur [N] [O] et de tout occupant de son chef,1 000 euros en réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée et mauvaise foi,500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 19 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience, la SCI [K] IMMOBILIER, représentée par Monsieur [V] [K] en qualité de gérant, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 5 040 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse et précise que cela correspond à 9 mois de loyer.

Monsieur [N] [O], régulièrement cité à personne physique, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Par ordonnance en date du 22 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et invité la SCI [K] IMMOBILIER à produire toutes les pièces permettant de justifier d’une part, de sa qualité de société civile immobilière venant aux droits de Monsieur et Madame [R] [Y] et, d’autre part, de sa qualité de société civile immobilière familiale.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’audience, la SCI [K] IMMOBILIER, représentée par Monsieur [V] [K] en qualité de gérant, indique maintenir les demandes de son assignation.

Monsieur [N] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 7 août 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 7 août 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [N] [O] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 8 octobre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, Monsieur [N] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Monsieur [N] [O] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [N] [O] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 8 octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SCI [K] IMMOBILIER, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 8 octobre 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [N] [O] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [N] [O] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SCI [K] IMMOBILIER – contrat de bail signé, commandement de payer et décompte – que sa créance s’élève à la somme de 2 240 euros représentant les loyers et charges impayés au 24 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [N] [O] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que pour retenir la résistance abusive à l’exécution d’une obligation, le demandeur doit démontrer cet abus.

En l’espèce, la SCI [K] IMMOBILIER se contente de relever la « résistance abusive » de Monsieur [N] [O], sans pour autant apporter les éléments de preuve nécessaires au succès de sa prétention. En outre, le simple défaut de paiement des loyers par Monsieur [N] [O] ne peut, à lui seul, caractériser une quelconque résistance abusive.

Par conséquent, la SCI [K] IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Monsieur [N] [O], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de faire droit à la demande de la SCI [K] IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [N] [O] à lui payer la somme de 400 euros à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS la demande d’acquisition de la clause résolutoire de la SCI [K] IMMOBILIER recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre, d’une part, Monsieur et Madame [R] [Y] et, d’autre part, Monsieur [N] [O] à compter du 8 octobre 2024 et portant sur les lieux situés au 6 rue des Poulies, appartement n°3 à ILLIERS COMBRAY 28120 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance de référé ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI [K] IMMOBILIER pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [O], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 8 octobre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [O] à payer à la SCI [K] IMMOBILIER la somme provisionnelle de deux mille deux cent quarante euros (2 240,00 euros) au titre des loyers et charges dus, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts de la SCI [K] IMMOBILIER ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [O] à payer à la SCI [K] IMMOBILIER la somme de quatre cents euros (400,00 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonné et prononcé le 21 octobre 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION