TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e HIDA Fatima

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 avril 2024

à M^e BLANC Florence

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04649 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3VZO

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [L]

né le 08 Décembre 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fatima HIDA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [V]

née le 28 Juin 1981 à [Localité 4] (CÔTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2017 ayant pris effet le 1er mai 2017, Monsieur [L] [Z] a donné à bail à usage d’habitation un appartement avec loggia situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’ un loyer mensuel initialement fixé à 750 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [V] [E], le 06 octobre 2022, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 10326 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée le 07 octobre 2022 à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône ;

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2023, dénoncé le 06 février 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [L] [Z] a fait assigner Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer Monsieur [L] [Z] recevable et bien fondé en ses demandes,

— prononcer la résiliation du bail du fait de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner la libération des lieux par Madame [V] [E] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [V] [E], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— dire et juger que ladite juridiction se réserve la compétence pour la liquidation de l’astreinte,

— condamner Madame [V] [E] à lui payer la somme provisionnelle de 10502,50 euros au titre des loyers et charges,

— condamner Madame [V] [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et ce jusqu’à libération effective des lieux, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, et à payer les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des lieux et de la restitution des clés,

— la condamner aux intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté qui sont eux-mêmes productifs d’intérêts, et ceux au taux de l’intérêt légal,

— condamner Madame [V] [E] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi et la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 août 2023 et après deux renvois a été retenue à l’audience du 1er février 2024.

A cette audience, Madame [V] [E] a été représentée par son conseil et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

Débouter Monsieur [L] [Z] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, en l’absence d’une telle clause insérée au bailRenvoyer Monsieur [L] [Z] à se pourvoir devant le juge du fondAccorder à Madame [V] [E] les plus larges délais de paiement soit 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative Suspendre en conséquence pendant l cours des délais, la résiliation du bail s’il y a lieuDébouter Monsieur [L] [Z] de toute demande ou prétention contraire,Débouter Monsieur [L] [Z] de sa demande d’astreinte, de sa demande non chiffrée et injustifiée en paiement « des charges », de sa demande d’anatocisme, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Statuer ce que de droit sur les dépens, étant rappelé que Madame [V] [E] bénéficie de l’aide juridictionnelle totaleDire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [L] [Z], représenté par son conseil suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de débouter Madame [V] [E] de ses demandes, fins et conclusions, et réitère les termes de son assignation en ramenant sa demande de dommages et intérêts à la somme de 1000 euros ;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 31 janvier 2023 a été dénoncée le 06 février 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux semaines au moins avant l’audience initiale du 10 août 2023.

Par conséquent, Monsieur [L] [Z] est recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et paiement d’indemnités d’occupation :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

L’article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Selon acte de commissaire de justice en date du 06 octobre 2022, Monsieur [L] [Z] a fait commandement à Madame [V] [E] d’avoir à payer la somme en principal de 10326 euros.

Toutefois, contrairement aux affirmations du bailleur et si le commandement de payer du 06 octobre 2022mentionne une clause résolutoire dont la teneur reproduite dans ledit commandement ne satisfait d’ailleurs pas aux exigences de la loi du 06 juillet 1989, il ressort de la lecture du contrat de bail produit aux débats qu’aucune clause résolutoire n’est insérée au bail liant les parties ;

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au vu des développements susvisés, les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion sans délai et sous astreinte de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [L] [Z] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un décompte des loyers impayés pour un montant total de 10326 euros;

Monsieur [L] [Z] sollicite le paiement à titre provisionnel, au titre des loyers impayés de la somme de 10502,20 euros en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 176,20 euros ;

Il y a donc lieu de déduire du montant de la créance sollicitée la somme de 176,20 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 10326 euros, Madame [V] [E] sera condamnée à payer à titre provisionnel, la somme de 10326 euros correspondant aux loyers impayés au titre de l’année 2021 et 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Il y a lieu d’autoriser l’ anatocisme dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Monsieur [L] [Z] n’ayant jamais réclamé le paiement des charges à Madame [V] [E], la demande en paiement des charges impayées se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse qui échappe au pouvoir du juge des référés ;

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement des charges ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [V] [E] a sollicité l’octroi des délais de paiement en faisant valoir ses relations personnelles avec Monsieur [L] [Z] son bailleur mais aussi le père de ses enfants, qu’une dépression a conduit le juge aux affaires familiales à fixer la résidence des enfants du couple au domicile paternel, déclarant et justifiant avoir retrouvé un emploi à temps partiel depuis le 14 novembre 2022 et percevant entre 650 et 700 euros par mois.

Monsieur [L] [Z] s’est expressément opposée à cette demande.

La dette est conséquente et les ressources de Madame [V] [E] ne lui permettent manifestement pas d’apurer sa dette en sus du paiement du loyer courant même dans le délai légal précité.

Eu égard à la situation financière de Madame [V] [E] et au montant de la dette, aucun délai de paiement ne sera octroyé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [L] [Z] sollicite la condamnation de Madame [V] [E] à payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier .

Le juge des référés rend des décisions provisoires, il ne tranche pas le fond du litige, sa décision n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée en application de l’article 488 alinéa 1er du Code de procédure civile.

Le juge des référés ne peut statuer sur une demande de dommages-intérêts, son pouvoir se bornant à l’allocation d’une provision.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Madame [V] [E] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié , et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité commande de débouter Monsieur [L] [Z] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS Monsieur [L] [Z] recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion sans délai et sous astreinte de Madame [V] [E], et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] à payer à titre provisionnel, à Monsieur [L] [Z] la somme de 10326 euros correspondant aux loyers impayés de l’année 2021 et de l’année 2022, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

AUTORISE l’anatocisme dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement des charges locatives ;

REJETONS la demande de délai de paiement formulée par Madame [V] [E] ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [Z] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [L] [Z] ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE