TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

N° RG 23/01036 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YPFE

Minute : 24/00135

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] – GRAND PARIS EST

Représentant : Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 05

C/

Monsieur [R] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] – GRAND PARIS EST

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Anne SEVIN, membre de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 26 Janvier 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 29 juin 2016, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] a consenti à Monsieur [R] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 305,86 euros et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 28 avril 2022, le bailleur a délivré un commandement de payer la somme de 1305,12€ échue à cette date.

Par exploit délivré le 23 octobre 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] a fait citer Monsieur [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation

ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

ordonner la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux soit dans l’immeuble soit dans un garde meuble au choix du demandeur aux frais, risques et périls du preneur, conformément aux articles L433-1 et suivants, et les articles R433-7, R433-1 et R432-2 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner le défendeur au paiement d’une somme de 2413,33 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’août 2023 inclus, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du 28 avril 2022 date du commandement de payer sur la somme de 1305,12 euros et à compter de l’assignation pour le surplus et ce jusqu’à parfait paiement

le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 28 juin 2022 égale au montant du loyer qu’elle aurait payé si le bail n’avait pas été résilié, charges en sus, laquelle sera perçu dans les mêmes conditions et aux mêmes dates qui étaient prévues au contrat, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

le condamner à lui verser la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le défendeur n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du local d’habitation est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 26 janvier 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé la dette locative à la somme de 1824,16 € échue au 25 janvier 2024. Elle a indiqué que le locataire a procédé à deux règlements en décembre 2023 l’un venant en règlement de l’avis d’échéance émis le 30 novembre 2023. Il a par ailleurs reçu un rappel d’allocation personnalisée au logement en novembre 2023. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire dans la mesure où Monsieur [D] a d’ores et déjà fait l’objet d’une procédure de surendettement ayant donné lieu à un effacement de dettes et n’a pas respecté le récent plan d’apurement mis en place.

Monsieur [R] [D], comparant, a reconnu le principe et le montant de la dette et a expliqué rencontrer des difficultés, son fils étant revenu vivre à son domicile. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 20 à 30 euros par mois.

Le diagnostic social et financier parvenu à la juridiction indique que Monsieur [D] a un état de santé fragile, ce qui constitue un obstacle pour accéder au marché de l’emploi. Des démarches sont en cours pour une saisine de la MDPH. Il reçoit le revenu de solidarité active, le versement de l’allocation personnalisée au logement a repris et le paiement du solde de la dette pourra être repris dans le cadre d’un FSL maintien.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 26 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales le 27 avril 2022 pour une situation d’impayé persistante à ce jour, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail d’habitation

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 29 juin 2016 contient une clause résolutoire (article 4.4). Un commandement de payer visant la clause du bail a été signifié le 28 avril 2022 pour la somme en principal de 1305,12 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juin 2022.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire du bail d’habitation

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, au vu de la reprise du paiement du loyer résiduel et du versement de l’aide personnalisée au logement, le locataire est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités de faible montant au regard de ses ressources.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’il ne sera pas expulsé.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

En outre, dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] produit un décompte indiquant que Monsieur [R] [D] reste lui devoir la somme de 1824,16 € échue au 25 janvier 2024.

Sera déduite du montant demandé la somme de 120,44 euros correspondant à des frais de procédure.

Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [D] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] la somme de 1703,72 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], Monsieur [R] [D] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation consenti le 29 juin 2016 par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] à Monsieur [R] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 juin 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [D] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] la somme de 1703,72 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse ;

AUTORISE Monsieur [R] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire du bail d’habitation reprendra ses effets ;

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [R] [D] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

AUTORISE EN CE CAS l’expulsion de Monsieur [R] [D] et celle de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE EN CE CAS Monsieur [R] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers révisés comme lui et des charges dûment justifiées, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [D] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [D] aux dépens ;

RAPPELONS que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire,

La greffière, Le juge