TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Stéphane GALLO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à M^e Ludivine FERAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01677 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VQU

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société LOGIREM devenue ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [R] [Z] épouse [J] [F]

née le 12 Avril 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [J] [F]

né le 25 Septembre 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 29 octobre 2008, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) Logement et gestion immobilière pour la région méditerranéenne (Logirem) a consenti à Monsieur [B] [J] [F] et Madame [R] [J] [F] un bail d’habitation portant sur appartement situé au [Adresse 2], dans le troisième [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 386,71 euros, outre 66,74 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [B] [J] [F] et Madame [R] [J] [F] le 19 juillet 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 7.349,87 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la SA d’Hlm Logirem, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, a fait assigner en référé Monsieur [B] [J] [F] et Madame [R] [Z] épouse [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,leur expulsion sans délai, sous astreinte de 20 euros par jour de retard, avec suppression des délais prévus par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution (CPCE), et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, l’autorisation de transport et séquestration des meubles et à faire constater l’état des lieux par un huissier (…),leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 9.353,53 euros selon décompte arrêté au 12 janvier 2024, à parfaire au jour de l’audience,leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant mensuel du loyer, charge en sus, jusqu’à libération définitive des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Selon traité de fusion du 19 avril 2024 approuvé en assemblée générale le 20 juin 2024, la SA d’Hlm Logirem a été absorbée par la société anonyme (SA) Erilia.

A l’audience du 12 septembre 2024, la SA Erilia, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de leur créance à la somme de 13.118,20 euros.

Représentée par conseil, Madame [R] [Z] épouse [J] [F] a reconnu la dette dans son principe et dans son montant. Elle a sollicité :

— le débouté de la demande d’astreinte,

— les plus larges délais pour quitter les lieux,

— la réduction du montant de l’indemnité d’occupation à de plus justes de proportions, en l’absence de régularisation des charges depuis trois et de leur justification.

Elle a soulevé l’absence de production de la signification du commandement de payer à son égard.

Cité à étude, Monsieur [B] [J] n’est ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

La SA Erilia a été autorisée à communiquer la page manquante du commandement de payer, s’agissant de sa signification à Madame [R] [Z] épouse [J] [F], et un décompte détaillé de sa créance dans le temps du délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le nom de la défenderesse, il convient de retenir [Z] épouse [J] [F] tel que cela ressort du livret de famille et de son titre de séjour.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 janvier 2024 a été dénoncée le 23 janvier 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 11 avril 2024.

Par ailleurs, la SA Erilia justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA Erilia est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 29 octobre 2008 contient une clause résolutoire (article 6-6 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette en date du 19 juillet 2023, pour la somme en principal de 7.349,87 euros, est versé au débat.

Sa signification à Madame [R] [Z] épouse [J] [F] n’est pas communiquée.

Il en résulte une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le bail prévoit une clause de solidarité en préambule.

Monsieur [B] [J] [F] et Madame [R] [Z] épouse [J] [F] sont redevables solidairement des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [B] [J] [F] et Madame [R] [Z] épouse [J] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 539,88 euros actuellement, et de condamner solidairement Monsieur [B] [J] [F] et Madame [R] [Z] épouse [J] [F] et Monsieur [M] [W] à son paiement.

Le décompte produit en demande, ventilé entre le loyer et les charges, communiqué dans le temps du délibéré le 18 septembre 2024, indique un solde débiteur de de 13.318,20 euros au 13 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus, dont il convient de déduire les frais d’enquête (106,68 euros) et les régularisations de charges intervenues en 2020 et 2022 (342,51 euros), non justifiés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [B] [J] [F] et Madame [R] [Z] épouse [J] [F] restent devoir la somme de 12.669,01 euros, à la date du 13 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août inclus.

Pour la somme au principal, Madame [R] [Z] épouse [J] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [B] [J] [F] et Madame [R] [Z] épouse [J] [F] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 12.669,01 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

Il ressort des éléments produits aux débats que les défendeurs n’ont pas la capacité financière d’apurer leur dette.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [J] [F] et Madame [R] [Z] épouse [J] [F], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [J] [F] et Madame [R] [Z] épouse [J] [F] à verser à la SA Erilia, à titre provisionnel, la somme de douze mille six cent soixante-neuf euros et un centime (12.669,01 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) au 13 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [J] [F] et Madame [R] [Z] épouse [J] [F] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente