TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD CASABIANCA

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EXPEDITION :

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N° RG 23/06932 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4D6I

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 25 août 1998, l’office public de l’habitat 13 HABITAT a donné à bail à Madame [O] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.612,69 francs.

Des loyers étant demeurés impayés, 13 HABITAT a fait signifier à Madame [Z] par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2023 un commandement de payer la somme de 342,40 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 16 octobre 2023 dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 octobre 2023, l’office public de l’habitat 13 HABITAT a attrait Madame [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties faute du paiement des causes du commandement ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [O] [Z] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.466,04 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 2 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Appelée à l’audience du 11 janvier 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, 13 HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 1.837,02 euros, hors frais de procédure, selon décompte en date du 10 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [O] [Z] pas comparu et n’était pas représentée aux débats.

Le diagnostic social et financier de la locataire indique que Madame [Z] se retrouve en situation d’isolement et de précarité depuis le décès de son époux. Elle ne perçoit que 186 euros de retraite. Elle est en attente d’une allocation de solidarité aux personnes âgées, d’une pension de reversion et de RSA. Un FSL est envisagé dès lors qu’elle obtiendra ces aides.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [O] [Z] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à 13 HABITAT.

Il sera précisé qu’un courrier de la sœur de Madame [O] [Z] est parvenu au Tribunal le 17 janvier 2024, soit après l’audience, pour informer que cette dernière ne pourrait être présente aux débats compte tenu de son hospitalisation.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 24 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 août 1998 contient une clause résolutoire (article VIII. 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 30 janvier 2023, pour la somme en principal de 342,40 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 Mars 2023.

Madame [Z] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [Z] reste devoir la somme de 1.837,02 euros, à la date du 10 janvier 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Madame [Z], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée et par provision, au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 octobre 2023.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse que Madame [Z] n’a effectué aucun versement depuis juin 2023. Elle ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires tels que prévus par l’article 24 V précité, ni de la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [Z] partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 1998 entre l’office public de l’habitat 13 HABITAT et Madame [O] [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 31 mars 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [O] [Z] à verser à l’office public de l’habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1.837,02 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 octobre 2023, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 10 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Madame [O] [Z] à verser à l’office public de l’habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 31 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de l’office public de l’habitat 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président