N° RG 24/01775 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIK6

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01775 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIK6

NAC: 54G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD

à la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD BJB

à M^e Carole CHATELET

à la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

SA ALOGEA, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SARL SOMOBOIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pierre JULHE de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD BJB, avocats au barreau de TOULOUSE

SCCV [Localité 12], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Carole CHATELET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Sébastien PINET de la SARL SPE CABINET GRESSIER PINET EXPERT-COMPTABLE AVOCAT ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

SARL EVALEOS INGENIERIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

******************************************************************************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu par Maître [H] [Y], Notaire à [Localité 11], le 24 juin 2021, la SA ALOGEA a fait l’acquisition en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV [Localité 12] de 36 logements au sein des bâtiments B et C de l’ensemble immobilier " [Adresse 10] " situés [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Localité 13], figurant au cadastre section AM n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Par arrêté du maire de la Commune de [Localité 12] en date du 12 septembre 2019, le permis de

construire a été accordé à la SA SABRE PROMOTION sous réserve notamment que les prescriptions formulées par l’Architecte des Bâtiments de France soient strictement respectées. Le 02 juin 2020, un permis de construire modificatif a été accordé à la SA SABRE PROMOTION.

Les travaux ont débuté le 26 avril 2021.

Le 17 mai 2021, le permis de construire accordé à la SA SABRE PROMOTION a été transféré à la SCCV [Localité 12].

Le 12 janvier 2023, la SCCV [Localité 12] a livré à la SA ALOGEA, 18 logements au sein du bâtiment B et 18 logements au sein du bâtiment C.

Le 21 février 2023, la SCCV [Localité 12] a déposé en mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux à l’autorisation de construire accordée.

Par courrier recommandé en date du 06 juin 2023, le maire de la Commune de [Localité 12] a informé la SCCV [Localité 12] qu’elle disposait d’un délai de 5 mois à compter de la réception de ladite déclaration, soit jusqu’au 21 juillet 2023, pour procéder à un récolement, à l’issue duquel une décision de conformité ou de non-conformité des travaux lui sera notifiée.

Le 03 juillet 2023, le maire de la Commune de [Localité 12] a contesté la conformité des travaux et a mis en demeure la SCCV [Localité 12] de déposer un permis modificatif dans un délai de 3 mois.

Par courrier recommandé en date du 05 septembre 2023, la SCCV [Localité 12] a demandé au maire de la Commune de [Localité 12] de revoir sa position.

Par courrier recommandé en date du 11 octobre 2023, la SA ALOGEA a rappelé à la SCCV [Localité 12] que, aux termes de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 24 juin 2021, elle s’était engagée à lui remettre et à déposer au rang des minutes du notaire, dans les 6 mois de l’établissement du procès-verbal de livraison, l’attestation de non contestation de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, cette attestation étant de surcroît réclamée par ses partenaires financiers, afin de pouvoir clôturer de manière administrative et financière le dossier.

Le 16 octobre 2023, le maire de la Commune de [Localité 12] a informé la SCCV [Localité 12] qu’il maintenait sa décision de non-conformité des travaux, lui demandant de régulariser la situation dans le délai de 3 mois précédemment établi.

Un procès-verbal d’infraction a été dressé par le maire de la Commune de [Localité 12] le 15 novembre 2023 et a été transmis au procureur de la République.

Le 15 mars 2024, la SA ALOGEA a, par l’intermédiaire de son conseil, saisi Madame [Z], médiateur administratif, afin de proposer à la SCCV [Localité 12] et à la Commune de

[Localité 12] une mesure de médiation conventionnelle, l’Architecte des Bâtiments de France devant par ailleurs être associé à ce processus. Le 17 avril 2024, le médiateur a attesté n’avoir pu mettre en œuvre la mesure, en l’absence de retour de la part de la SCCV [Localité 12] et de la Commune de [Localité 12].

Le 26 avril 2024, la Commune de [Localité 12] a organisé une réunion informelle en présence de l’Architecte des Bâtiments de France et de la SCCV [Localité 12], à laquelle la SA ALOGEA a été invitée à participer, mais aucun accord n’a cependant pu être trouvé entre les parties.

Par courrier recommande en date du 30 mai 2024, la SA ALOGEA a, par l’intermédiaire de son conseil, demandé à la SCCV [Localité 12] de lui faire connaître les suites qu’elle entendait donner, lui rappelant qu’elle n’était qu’acquéreur dans le cadre de cette opération et qu’elle souhaitait qu’une issue amiable puisse être trouvée au plus vite, ne pouvant, sans l’attestation de conformité, bénéficier de l’intégralité des subventions auxquelles elle pouvait pourtant prétendre. La SCCV [Localité 12], bien qu’avisée, n’a cependant pas réclamé le pli.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice du 03 septembre 2024, enregistré sous le n° 24/01775, la SA ALOGEA a assigné la SCCV [Localité 12] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, enregistré sous le n° 24/02052, la SCCV [Localité 12] a assigné la SARL SOMOBOIS et la SARL EVALEOS INGENIERIE en appel en cause devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Par ordonnance du 12 novembre 2024, les instances RG n°24/01775 et n°24/02052 ont fait l’objet d’une jonction.

L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 04 mars 2025.

Dans ses conclusions au soutien des débats, la SA ALOGEA, par l’intermédiaire de son avocat et au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 1603, 1615 et 1221 du code civil, demande au juge des référés, de :

condamner la SCCV [Localité 12] à mettre en conformité les travaux réalisés [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Localité 13] avec les autorisations d’urbanisme qui lui ont été accordées par le maire de la Commune de [Localité 12] (PC 031 451 19 R 0014 du 12 septembre 2019, PC 031 451 19 R 0014 M01 du 02 juin 2020 et PC 031451 19 R 0014 T02 du 17 mai 2021) dans un délai de trois mois à compter de la décision, sous astreinte de 150 euros par de retard passé ce délai,condamner la SCCV [Localité 12] à lui payer une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, la SCCV [Localité 12], par la voix de son avocat, demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 1217, 1231-1, 1602 et 1603 du code civil, de :

— principalement :

juger qu’il y a des contestations sérieuses quant à la demande de condamnation sous astreinte,juger qu’il y a des contestations sérieuses quant à la délivrance conforme ou non relativement aux obligations contractuelles,juger qu’il y a des contestations sérieuses quant à la conformité ou non des tuiles utilisée pour la construction,en conséquence, se déclarer incompétent et renvoyer la SA ALOGEA à mieux se pourvoir,- subsidiairement :

condamner in solidum la SARL SOMOBOIS et la SARL EVALEOS INGENIERIE à la relever et à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre et à mettre en conformité les travaux réalisés dans un délai de trois mois à compter de l’ordonnance, sous astreinte passé de délai de 150 euros par jour de retard, sauf à démontrer à la mairie que les tuiles sont conformes,- en tout état de cause :

condamner la SARL SOMOBOIS à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SARL SOMOBOIS demande à la présente juridiction, de :

— principalement :

juger que les demandes de la SA ALOGEA et de la SCCV [Localité 12] se heurtent à des contestations sérieuses,en conséquence, se déclarer incompétent pour connaître des demandes formulées par la SA ALOGEA et par la SCCV [Localité 12],- subsidiairement :

débouter la SA ALOGEA et la SCCV [Localité 12] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,- en tout état de cause :

condamner la SCCV [Localité 12] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 31.636,76 euros,condamner tout succombant à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Enfin, la SARL EVALEOS INGENIERIE demande au juge des référés, de :

rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,- principalement :

constater la forclusion de l’action de la SA ALOGEA,rejeter les demandes de la SA ALOGEA,- subsidiairement :

rejeter les recours en garantie formulée à la SCCV [Localité 12] à son encontre,prononcer sa mise hors de cause,condamner la SCCV [Localité 12] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la forclusion de l’action

A propos des obligations à la charge du vendeur, l’article 1603 du code civil dispose : « Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ».

Selon l’article 1605 de ce même code : « L’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel ».

Sur le fondement de ces textes, la SA ALOGEA invoque le principe selon lequel le vendeur est tenu de délivrer une chose rigoureusement conforme aux prévisions contractuelles. Elle affirme que dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur promoteur devait construire un immeuble en tous points conforme aux stipulations au contrat de vente et de ses annexes. Ce dernier devait notamment respecter les prescriptions des autorisations administratives et les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France, qui, à la lecture du permis de construire, devront être « strictement respectées ».

Il résulte de la lecture des pièces du dossier que la construction des ouvrages s’est inscrite « au titre de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant ». Ainsi, l’autorité administrative a exigé que « les couvertures seront réalisées en tuiles canal, en courant et couvrant, de teinte rouge à rouge brun (tuile canal languedocienne Terreal coloris rouge ou similaire) ».

L’ouvrage a été réceptionné par la SA ALOGEA selon procès-verbal du 12 janvier 2023 avec des réserves mineures. Il est constant que celui-ci vaut livraison au maître d’ouvrage acquéreur.

La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée en mairie le 21 février 2023.

Par certificat de contestation de conformité du 03 juillet 2023, la Mairie de [Localité 12] a considéré que le récolement faisait état de plusieurs non-conformités suivantes :

— " la pose des tuiles canal n’a pas été respectée,

— les débords de toiture sur rue sont en PVC blanc et ne respectent pas les prescriptions de l’ABF,

— création de deux locaux commerciaux au lieu d’un,

— le nombre d’arbres plantés côté [Adresse 9] n’est pas conforme au permis,

— stationnement :

— côté [Adresse 9] : l’emplacement de la place PME n’est pas conforme au plan de masse,

— côté [Adresse 15] : la mise en place du transformateur EDF a eu pour effet conséquence la suppression de 2 places de stationnement,

— côté [Adresse 14] : la place PMR n’est pas matérialisée "

Selon la SARL EVALEOS INGENIERIE, la SA ALOGEA est désormais forclose à solliciter la mise en conformité des travaux réalisés avec les autorisations d’urbanisme qui lui ont été accordées par le maire de la Commune de [Localité 12] et plus généralement avec les prescriptions administratives.

Le maître d’œuvre d’exécution du projet se fonde sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil qui disposent : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer » et " (…) Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ".

La SARL EVALEOS INGENIERIE soutient en substance que l’ensemble des non-conformités relevées par la mairie et dont se prévaut la SA ALOGEA sont indiscutablement apparentes depuis la livraison du 12 janvier 2023. Elle ajoute qu’aucune n’a fait l’objet de réserve si bien que l’action est forclose depuis le 12 février 2024, alors qu’à cette date, l’action judiciaire n’avait pas été introduite.

Face à cette fin de non-recevoir, la SA ALOGEA fait valoir que les défauts de conformité n’étaient nullement apparentes pour elle lors de la livraison intervenue le 12 janvier 2023. Ce n’est que par un courriel du 25 janvier 2024 qu’elle s’est vu notifier les non-conformités relevées par la Commune de [Localité 12]. Elle considère donc qu’à défaut de caractère apparents des non-conformités, c’est la prescription de droit commun qui s’applique et qu’elle n’est donc pas forclose en ses prétentions.

Autrement dit, les questions dont est saisie la présente juridiction reviennent à déterminer si la SA ALOGEA qui est partie au contrat de vente en l’état futur d’achèvement et informée des prescriptions formulées par l’Architecte des Bâtiments de France annexées au permis de construire :

— était en mesure de constater par elle-même les non-conformités au moment de la livraison, à savoir que les tuiles installées par la SCCV [Localité 12] n’étaient pas des tuiles canal de teinte rouge à rouge brun, que la couleur et la matière des débords de toitures n’étaient pas celles prescrites, que deux locaux commerciaux avaient été créées au lieu d’un, que le nombre d’arbres plantés n’était pas le bon et que les emplacements de stationnement ne respectaient pas ceux prescrits, ni la réglementation PMR ?

— une fois le caractère « apparent » pleinement révélée à elle, ne serait-ce que par la notification qui lui a été faite du récolement faisant état des non-conformités par la Mairie de [Localité 12], était-elle en mesure d’agir en justice dans le délai abrégé prévu par l’article 1648 précité afin de sécuriser ses droits vis-à-vis du promoteur vendeur et du risque encouru de forclusion ?

Il ne fait aucune doute que ces questions importantes et déterminantes à la solution du litige ne relèvent pas de l’office du juge des référés, car elles n’ont rien d’évidente. Elles exigent de se livrer à une analyse poussée du caractère « apparent » ou non de ces non-conformités pour un maître d’ouvrage acquéreur qui, n’en déplaise à la SA ALOGEA, n’est pas une personne morale béotienne.

La question de la forclusion, préalable à tous les autres moyens de défense, notamment ceux invoqués par la SCCV [Localité 12], constitue une contestation sérieuse qui relève de la compétence du juge de la mise en état, ou à tout le moins des juges du fond.

Il s’en suit qu’en présence d’une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut assurément pas « ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Par conséquent, les demandes de la SA ALOGEA seront rejetées et celle-ci sera invitée à mieux se pourvoir. Il en sera de même des prétentions reconventionnelles de la SARL SOMOBOIS.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA ALOGEA sera tenue aux dépens de la présente instance en référé.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide (…) ".

L’équité ne commande pas de faire application de ce texte.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANÈS, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

REJETONS les prétentions formées par la SA ALOGEA à l’encontre de la SCCV [Localité 12], lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses ;

DEBOUTONS toutes autres prétentions, y compris reconventionnelles dont les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA ALOGEA aux entiers dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 avril 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,