TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M^e BINON Jean-Pierre

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06362 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4AZX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BOUCHES-DU-RHONE 13), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [F] et résidant temporairement [Adresse 2], domiciliée habituellement [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206/2023/006342 du 16/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Stéphanie BINON-DAVIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 21 juillet 2021, SOLIHA PROVENCE, anciennement PACT des Bouches-Du-Rhône 13, a consenti à Madame [M] [F], une convention d’occupation précaire portant sur un logement sis [Adresse 2].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, SOLIHA PROVENCE anciennement PACT des Bouches-Du-Rhône 13 a fait citer Madame [M] [F] devant le Juge des contentieux de la Protection de Marseille statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, à l’effet d’entendre :

Constater l’extinction de plein droit du contrat d’occupation précaire du 21 juillet 2021 liant les parties ; Ordonner la libération des lieux par la partie requise et tout occupant de son chef, et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ; Ordonner l’expulsion de la partie requise et de tout occupant de son chef, sans délai ni application de la trêve hivernale, avec au besoin le concours de la force publique ; Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux risques et périls de la partie requise ; Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ; Condamner la partie requise à lui payer une indemnité d’occupation de 675,95 euros à compter de l’extinction de la convention d’occupation précaire et jusqu’à parfaite libération des lieux ; Condamner la partie requise à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et frais d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 novembre 2023, renvoyée au 22 février 2024, date à laquelle, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

SOLIHA PROVENCE a maintenu l’intégralité de ses demandes telles que formulées dans son assignation.

SOLIHA PROVENCE a exposé que la convention d’occupation précaire liant les parties a été motivée par l’évacuation et l’interdiction temporaire d’habiter l’immeuble situé [Adresse 1], adresse constituant le domicile habituel de Madame [F] et ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité pris par la Ville de [Localité 4] le 9 mars 2020. Ledit arrêté a fait l’objet d’une mainlevée totale le 4 avril 2023. Le 5 avril 2023 puis le 2 mai 2023, elle a donc mis en demeure Madame [F] de quitter le logement objet de la convention précaire, en vain. Une sommation de libérer les lieux, délivrée le 21 juillet 2023, est également restée infructueuse.

L’association SOLIHA PROVENCE s’est dite fondée à faire constater l’extinction de plein droit contrat d’occupation précaire et l’expulsion sans délais de Madame [F]. Elle a souligné que les désordres affectant le logement habituel de cette dernière relève de la responsabilité exclusive de son bailleur. La convention d’occupation précaire a été motivée uniquement par l’arrêté de péril et non par cette situation. Madame [F] n’a pas contesté la mainlevée de l’arrêté de péril. Elle n’a pas vocation à se maintenir dans les lieux pour les manquements d’un tiers à un contrat auquel SOLIHA PROVENCE n’est pas partie.

Madame [M] [F] a sollicité de débouter SOLIHA PROVENCE de l’intégralité de ses demandes, subsidiairement de lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux, et en tout état de cause, de laisser les dépens à la charge de SOLIHA PROVENCE.

Elle a soutenu que l’arrêté de péril a certes été levé. Pour autant son logement habituel reste affecté de désordres importants présentant un risque majeur de sécurité pour ses occupants et non décent. Le logement a été squatté, dégradé et reste non habitable. Elle a formé une opposition à un commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré par son bailleur. Elle a donc souligné qu’elle se retrouverait sans logement si la convention d’occupation précaire avec SOLIHA PROVENCE cessait.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’expiration de la convention d’occupation précaire et ses effets

Il est constant qu’une convention d’occupation précaire est un contrat dans lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire, justifié par des motifs propres à attester de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Ainsi, le recours à la convention d’occupation précaire ne peut être admis que lorsqu’il existe des raisons objectives, indépendantes de la volonté des parties, qui justifient que l’on ne puisse pas conclure un bail ordinaire et qui excluent donc toute volonté de fraude. Le véritable critère de la convention d’occupation précaire doit être recherché essentiellement dans la précarité de l’occupation : caractère temporaire et révocable à tout moment de la convention, fragilité de l’occupation en raison non seulement des clauses et conditions stipulées, mais aussi des circonstances de fait qui l’entourent.

Echappant aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la convention d’occupation précaire se trouve régie par celles du Code civil.

Selon l’article 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’association SOLIHA PROVENCE verse aux débats :

Une convention d’occupation précaire signée avec Madame [M] [F] le 21 juillet 2021, pour un hébergement à titre gratuit, portant sur un logement sis [Adresse 2]. Cette convention précise que son caractère précaire est justifié par l’évacuation de l’hébergé de son logement situé [Adresse 1]. Cette occupation précaire s’exercera durant la réalisation des travaux tels que prescrits par l’arrêté de péril du 9 mars 2020 touchant le logement évacué et jusqu’à sa mainlevée.

L’article 7.3 de la convention prévoit qu’elle expire automatiquement notamment au premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée constatant la réalisation des travaux prescrits, ou de la décision concernant la réintégration dans le logement d’origine avant travaux.

Elle indique « ainsi, dans les hypothèses précitées, l’hébergé ne pourra se prévaloir d’aucun droit au maintien dans les lieux et s’engage à les libérer selon les dispositions ci-avant du présent article ». « En aucun cas l’occupant hébergé ne pourra se prévaloir d’une tacite reconduction de la présente convention s’il refuse de réintégrer le logement d’origine à l’issue des travaux réalisés au sein de ce dernier, s’il refuse une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, ou en cas de cessation de son bail d’origine. […] Par ailleurs, à défaut de libération des lieux au terme convenu, l’occupant hébergé sera redevable mensuellement, outre de l’assurance habitation d’un montant de 10,59 euros, et le cas échéant, des provisions mensuelles visées à l’article 3 d’un montant de 97,82 €, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 567,54 euros, correspondant à la valeur locative du logement, soit une somme totale de 675,95 euros.

L’indexation de l’indemnité d’occupation afférente à la présente convention d’occupation précaire se fera concomitamment à l’indexation du loyer afférent au contrat principal qui lie SOLIHA PROVENCE au propriétaire bailleur.

L’assurance habitation est souscrite par l’hébergeant qui en répercute le coût à l’hébergé ».

L’arrêté de péril grave et imminent portant sur le [Adresse 1], pris par le Maire de [Localité 4] le 9 mars 2020, portant interdiction d’occupation et d’utilisation notamment de l’appartement du 2ème étage, soit l’appartement loué par Madame [F], qui présente divers désordres, jusqu’à réalisation des travaux mettant fin durablement à tout péril.

L’arrêté de mainlevée de péril grave et imminent, pris le 4 avril 2023, par la ville de [Localité 4], actant la réalisation des travaux de réparation définitive de l’immeuble, et autorisant l’accès à l’immeuble aux fins d’habitation, notamment à l’appartement du 2ème étage de Madame [F].

Deux courriers qu’elle a adressés en recommandé avec accusé de réception les 5 avril 2023 puis 2 mai 2023 à Madame [F], afin de l’informer qu’elle pouvait réintégrer son logement d’origine suite à l’arrêté de mainlevée de mise en sécurité du 4 avril 2023, et rappelant qu’à défaut de libération du logement mis à disposition par SOLIHA PROVENCE le premier jour du mois suivant cette notification, une procédure d’expulsion serait engagée, avec demande d’indemnité d’occupation.

Une sommation de quitter le logement temporaire délivrée à étude le 21 juillet 2023.

Un extrait de compte actualisé au 21 février 2024, montrant que Madame [F] est redevable d’une somme de 676,66 euros, au titre des indemnités d’occupation dues depuis mai 2023, frais d’huissier inclus.

Il ressort du contrat signé par Madame [F] et des éléments du dossier, que la convention d’occupation précaire du 21 juillet 2021 n’a été signée que dans le seul objectif de la reloger durant l’arrêté de péril affectant son logement d’origine. Conformément aux stipulations contractuelles, elle a pris fin automatiquement au premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté de mainlevée constatant la réalisation des travaux prescrits, soit en l’espèce le 1er mai 2023.

Madame [F] n’a pas contesté la décision de mainlevée de l’arrêté de péril imminent devant la juridiction ad’hoc.

Si elle justifie de désordres affectant toujours son logement d’origine, cette situation est en effet étrangère à SOLIHA PROVENCE qui n’est tenue d’aucune obligation contractuelle à son égard.

Madame [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2023. Son expulsion sera donc ordonnée.

Cependant, aucune astreinte n’est justifiée, l’autorisation de recourir à la force publique s’avérant suffisante pour assurer l’exécution de sa décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

En application des clauses contractuelles, l’indemnité d’occupation sera fixée à un montant de 675,95 euros, due à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux matérialisée par remise des clés ou l’expulsion.

Sur la demande d’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L .412-4 du même code dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, il n’y pas lieu de déroger aux dispositions du code de procédure civile relatives aux délais et sursis des articles L. 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut pour SOLIHA PROVENCE de caractériser la mauvaise foi de Madame [F], ni de voie de fait, manœuvres, menaces, ou contrainte qui lui serait imputable.

Il n’est pas davantage retenu ni démontré que Madame [F] serait de mauvaise foi ou aurait refusé son relogement. Celle-ci a exposé être en charge d’un enfant étudiant et avoir effectué une demande de logement DALO, refusé au motif qu’elle possède déjà un logement. Madame [F] verse aux débats un diagnostic technique de son logement habituel daté du 5 juillet 2023, qui confirme l’indécence et l’insalubrité des lieux, ainsi qu’un commandement de payer la somme de 2.240,46 euros en principal visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 2 août 2023, enfin un certificat médical du 31 juillet 2023 faisant état d’un syndrome dépressif sévère.

La situation exposée ci-dessus ainsi que les diligences déjà accomplies par Madame [F] en vue de son relogement justifient de lui octroyer un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux, délai qui apparaît nécessaire dans l’attente de son relogement.

Sur les demandes accessoires

Madame [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En revanche, compte tenu de la position économique des parties, la demande de SOLIHA PROVENCE formulée au titre des frais irrépétibles, sera rejetée.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 8 du décret du 8 mars 2001, SOLIHA PROVENCE n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande est donc rejetée.

L’exécution provisoire de la décision est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent,

CONSTATONS que la convention d’occupation précaire signée le 21 juillet 2021 entre l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement PACT des Bouches-Du-Rhône 13, et Madame [M] [F], portant sur un logement sis [Adresse 2], a expiré automatiquement le 1er mai 2023 ;

CONSTATONS que Madame [M] [F] est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 2] depuis le 1er mai 2023 ;

ORDONNONS à Madame [M] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés de l’appartement sis [Adresse 2] dans un délai de 6 MOIS suivant la signification de la présente ordonnance, soit au 2 novembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement PACT des Bouches-Du-Rhône 13, de sa demande tendant à voir supprimer les délais prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et qu’à défaut pour Madame [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de 6 MOIS qui lui a été accordé, soit au 2 novembre 2024, l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement PACT des Bouches-Du-Rhône 13 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [M] [F] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement PACT des Bouches-Du-Rhône 13, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 675,95 euros, charges incluses, due à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou son expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande formée par l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement PACT des Bouches-Du-Rhône 13 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [F] aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE PRESIDENT LE GREFFIER