JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 23]

N° RG 23/00053 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3L7X

S.A. CDC HABITAT

C/

M. [D] [E]

M. [Y] [E]

Mme [X] [E] épouse [J]

M. [I] [E]

Mme [N] [E]

Mme [S] [E]

M. [B] [E]

DRFIP PACA – POLE GESTION DES PATRIMOINES PRIVEES SUCCESSION VACANTES DE MME [R]

Mme [M] [E]

M. [V] [E]

M. [L] [E]

Mme [T] [E] [W]

M. [C] [E]

Programme de rénovation urbaine [Adresse 26] avec l’ANRU

LE 14 FEVRIER 2024

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A. CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIES

Monsieur [D] [E]

demeurant [Adresse 18], défaillant

Monsieur [Y] [E]

né le 14 Décembre 1970 à [Localité 21] de nationalité Française, demeurant [Adresse 27], défaillant

Madame [X] [E] épouse [J]

Mariée, demeurant [Adresse 5], défaillante

Monsieur [I] [E]

né le 12 Février 1961 à [Localité 21] (13) de nationalité Française, demeurant [Adresse 10], défaillant

Madame [N] [E]

demeurant [Adresse 4], défaillante

Madame [S] [E]

demeurant [Adresse 11], défaillante

Monsieur [B] [E]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 16], défaillant

DRFIP PACA – POLE GESTION DES PATRIMOINES PRIVEES SUCCESSION VACANTES DE MME [R], pris en la personne de son représentant légal désigné par ordonnance rendue sur reqyuête en date du 24 Septembre 2021

sis [Adresse 14], défaillant

Monsieur [V] [E]

demeurant [Adresse 3], défaillant

Monsieur [L] [E]

demeurant [Adresse 1], défaillant

Madame [T] [E] [W]

demeurant [Adresse 2], défaillante

Monsieur [C] [E]

demeurant [Adresse 6], défaillant

Tous défaillants

Madame [M] [E]

née le 31 Décembre 1954 à [Localité 20] (ALGERIE) ([Localité 20])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Charlotte LOMBARD, avocate au barreau de Marseille

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de MARSEILLE, DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 12]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline DEPRE, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 20 décembre 2023

EXPOSE DU LITIGE :

Le [Adresse 24] est un vaste ensemble immobilier, en copropriété, situé à [Adresse 22] dans le 13e arrondissement ; sa construction s’est achevée en 1964, avec la création de 375 appartements; il devait répondre à la forte demande de logements, notamment du fait de l’arrivée de plus de 450 000 rapatriés d’Algérie en 1962 ;

L’ensemble construit s’étend sur trois parcelles cadastrales : la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 13] regroupant les bâtiments G et E et le centre commercial, la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 15] regroupant les bâtiments A-C-D-F-H et trois linéaires de 10 garages chacun et la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 17] regroupant un linéaire de 10 garages ;

Vu la requête en fixation d’indemnité d’expropriation de la société CDC HABITAT Action Copropriétés, datée du 4 avril 2023 et déposée le 20 avril 2023, dont il ressort que :

Dès 1973, l’ensemble immobilier a commencé à se dégrader du fait d’une gestion défaillante du syndic professionnel de l’époque, SAGEC/URBANIA, qui n’assurait pas l’entretien des parties communes et n’engageait pas de procédure de recouvrement des charges de copropriété à l’encontre des copropriétaires défaillants ; de sorte qu’au fur et à mesure, le bâti s’est dégradé et de plus en plus de propriétaires occupants ont quitté la copropriété au profit de locataires ou ont cédé leurs appartements à bas prix permettant sans le vouloir une exploitation de ceux-ci par des marchands de sommeil ; leur présence et le manque d’implication des copropriétaires bailleurs ont contribué à alimenter la spirale de dégradation, paupérisant le [Adresse 24] ;

Ainsi à partir de la fin des années 1970, le bâtiment B s’est dégradé au point de devenir totalement insalubre ; le préfet des Bouches-du-Rhône a pris, le 14 mai 1980 le concernant, un arrêté d’insalubrité remédiable ; mais le bâtiment a dû être détruit en 1991;

En 1980, il a été constaté qu’à peine un tiers des propriétaires occupaient encore leurs biens et la dégradation des bâtis était telle que la collectivité territoriale a mis en œuvre de multiples mesures, notamment un diagnostic social urbain a été réalisé dans le cadre du programme de rénovation urbaine [Adresse 26] avec l’agence nationale pour la rénovation urbaine, qui a permis à la métropole de prendre acte des difficultés auxquelles étaient confrontées les copropriétés constituant l’ensemble immobilier du [Adresse 24] : des dégradations préoccupantes des bâtis et des équipements collectifs, outre une gestion urbaine compliquée, avec des charges de copropriété impayées, des logements vacants et des squats ;

C’est ainsi que dans le cadre de ses compétences en aménagement du territoire, la métropole Aix-Marseille Provence a lancé le projet d’aménagement du [Adresse 24] et de ses abords, autour de la [Adresse 28] et de la [Adresse 25], d’une superficie d’environ 93 400 m², suivant délibération n°DEVT 004-4210/18/ CM du 28 juin 2018 ;

L’assemblée délibérante a pris le 26 septembre 2019, par délibération n°DEVT 006-6812/19/CM, la décision de recourir à une concession d’aménagement sans transfert de risque, au sens du code de la commande publique ainsi qu’aux articles L. 1414-1 à L. 1414-4 du code général des collectivités territoriales et aux articles L.300-1, L.300-4, R 300-11 et suivants du code de l’urbanisme ;

Le marché a été attribué à la société CDC HABITAT Action Copropriétés et un traité de concession a été régularisé le 5 mai 2020 ;

Ainsi, la société CDC HABITAT Action Copropriétés a déposé à la préfecture un dossier de déclaration d’utilité publique sur le fondement de l’article L615-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Le préfet des Bouches-du-Rhône a pris le 21 décembre 2022 un arrêté portant déclaration d’utilité publique et de cessibilité au profit de la société CDC HABITAT Action Copropriétés, l’emprise expropriée portant sur les lots privatifs et les parties communes composant le bâtiment C du [Adresse 24].

La société CDC HABITAT Action Copropriétés a saisi la juridiction de l’expropriation d’une demande de fixation de l’indemnité d’expropriation revenant à Monsieur [D] [E], Monsieur [Y] [E], Madame [X] [E], Monsieur [I] [E], Madame [N] [E], Madame [S] [E], Monsieur [B] [E] et la DRFIP PACA- POLE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES, désigné pour la succession vacante de Madame [Z] [G], puis, après une nouvelle recherche des héritiers par l’expropriant, à Mme [M] [E] M. [V] [E], M. [L] [E], Mme [T] [E] [W] et M. [C] [E], tous propriétaires indivis des lots n°120 et n°161 du [Adresse 19].

L’expropriante offre une indemnité totale de 31.525 € se décomposant en une indemnité principale de 27.750 € et une indemnité de remploi de 3.775 €.

Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe le 6 juin 2023, propose une indemnité principale de 27.750 € et une indemnité de remploi de 3.775 €.

Seule Madame [M] [E] a constitué avocat. Par mémoire déposé le 30 novembre 2023 au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, elle demande au Juge de l’expropriation de lui donner acte de son accord sur l’évaluation proposée et l’offre formulée par la société CDC HABITAT Action Copropriétés. Monsieur [D] [E], Monsieur [Y] [E], Madame [X] [E], Monsieur [I] [E], Madame [N] [E], Madame [S] [E], Monsieur [B] [E],, la DRFIP PACA- POLE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES désignée pour la succession vacante de Madame [Z] [G], M. [V] [E], M. [L] [E], Mme [T] [E] [W] et M. [C] [E] n’ont pas constitué avocat.

Vu le dossier de la métropole Aix-Marseille Provence de décembre 2021 présentant le projet simplifié d’acquisition publique, faisant état de l’insalubrité du [Adresse 24] et de son insécurité, liée notamment au trafic de stupéfiants, à l’installation d’un réseau criminel développant le trafic de logements, d’armes et de prostitution, outre les règlements de comptes (les derniers meurtres datant du 17 avril 2021,17 septembre 2021, 22 juillet 2022, 6 mars 2022, le 13 mai 2023) et la dangerosité présentée par les squats de migrants entraînant des tensions et des violences sur fond de rivalités entre clans, le juge de l’expropriation a sollicité auprès des forces de police en date du 31 janvier 2023 l’assistance et la protection policière pour l’ensemble des personnes présentes lors des visites des lieux, et ce compte tenu de la dangerosité avérée du site ; l’état-major départemental de la direction départementale de sécurité publique des Bouches-du-Rhône, ayant parfaitement compris et admis la demande, a écrit à la juridiction le 3 février 2023 pour préciser que “les modalités d’assistance qu’aurait à mettre en œuvre la direction départementale de sécurité publique des Bouches-du-Rhône dépassent [ses] capacités opérationnelles […] pour en garantir la sécurisation [de la délégation judiciaire] dans un site sensible” et par conséquent son impossibilité de prêter assistance lors des visites ;

Qu’ainsi par ordonnance rendue le 10 mai 2023, le juge de l’expropriation a constaté l’impossibilité de procéder au transport sur les lieux en raison de la dangerosité du site et de l’absence de protection policière ;

Dans ce contexte, les parties ont été autorisées à présenter et à verser à la procédure tous les documents ou pièces jugées nécessaires par elles pour justifier de l’état des lieux (photographies, constats d’huissier, rapports d’experts, attestations, etc) et/ou toute autre preuve utile.

A l’audience du 20 décembre 2023, les parties présentes représentées ont réitéré leur accord.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article R.311-22 du Code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une indemnisation inférieure à celle de l’expropriant.

Selon l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans lequel l’immeuble est situé. En l’espèce, la parcelle est classée en zone UC3- tissus discontinus de collectifs, zone de type urbaine à vocation habitat du PLUi approuvé le 19 décembre 2019, opposable depuis le 28 janvier 2020, qui est la date de référence.

L’expropriante rappelle que le syndicat secondaire du Bâtiment A a été placé sous administration judiciaire à compter du 17 janvier 2017; que suivant l’ordonnance en date du 10 avril 2019 le président du tribunal judiciaire de Marseille, saisi à la demande de l’administrateur judiciaire dans le cadre des dispositions relatives à la carence de copropriété prévue au code de construction et de l’habitation a désigné deux experts en la personne de Mr [P], pour examiner l’aspect technique de l’immeuble et Mr [U], pour examiner son aspect financier; ils ont rendu un rapport mettant en évidence la carence du syndicat secondaire de sorte que suivant jugement en date du 22 novembre 2021 le président du tribunal judiciaire a prononcé la carence du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du [Adresse 24] et par délibération en date du 10 mars 2022 la métropole Aix-Marseille Provence a approuvé le projet simplifié d’acquisition publique du bâtiment A en vue de sa démolition.

En l’espèce, il convient de retenir à la méthode par comparaison pour l’évaluation du bien en cause.

L’expropriante fait valoir que l’indemnité proposée repose sur une évaluation du pôle d’évaluation domaniale de la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur.

Dans la mesure où, hormis Madame [M] [E], les autres expropriés se sont abstenus de répondre aux offres de la société CDC HABITAT Action Copropriétés et de produire un mémoire en réponse, le juge est tenu de fixer l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

— Il est de notoriété publique que le [Adresse 24] est une cité en déshérence, symbole du mal logement et de la violence (titre France Info du 15 octobre 2021 écrit par [K] [H]) désigné par le journaliste [O] [A] le 2 novembre 2018 comme étant “le pire lieu de [Localité 21]”; le bâtiment A correspond au bâtiment le plus dégradé du [Adresse 24]; c’est une barre composée de 96 logements, élevée sur 11 étages;

— L’ensemble des documents versés par la société CDC HABITAT Action Copropriétés et la succession des arrêtés pris démontrent la fragilité et les désordres structurels du bâti et les photographies produites montrent que l’immeuble présente une architecture typique des années 60, sans aucun charme même s’il y a une vue dégagée; les défauts classiques de ces constructions tiennent à une mauvaise isolation phonique et thermique, outre des matériaux de qualité très moyenne tant au nivau de l’étanchéité que de l’électricité, et présentent des difficultés à être entretenues correctement compte tenu de leur grandeur; les photographies montrent également que les parties communes sont fortement dégradées et sales ;

— Il ressort des documents produits que la qualité constructive souffre de nombreux défauts; que l’ensemble est insalubre ;

Compte-tenu de l’ensemble de ces observations et des valorisations identiques faites par l’expropriant et le commissaire du gouvernement et en l’absence de réponse aux offres par les expropriés , et de l’accord intervenu entre l’expropriante et Madame [M] [E], il convient de fixer l’indemnité totale revenant à l’ensemble des expropriés à la somme de 31.525 €, se décomposant comme suit : une indemnité principale à hauteur de 27.750 € et une indemnité de remploi à hauteur de 3.775 €.

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article R 311-20 du Code de l’expropriation,

DONNE ACTE de l’accord intervenu pour fixer l’indemnité de dépossession dont la quote-part revenant à Madame [M] [E] pour l’expropriation des biens immobiliers situés [Adresse 19], formant les lots n°120 et n°161 de la copropriété d’un immeuble cadastré section [Cadastre 7]/A/[Cadastre 15], à la somme de 31.525 € d’indemnité totale comprenant 3.775 € d’indemnité de remploi, soit 27.750 € d’indemnité principale.

FIXE à la somme de 31.525 euros, l’indemnité globale d’expropriation due par la société CDC HABITAT Action Copropriétés à Monsieur [D] [E], Monsieur [Y] [E], Madame [X] [E], Monsieur [I] [E], Madame [N] [E], Madame [S] [E], Monsieur [B] [E], Mme [M] [E], la DRFIP PACA- POLE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES désignée pour la succession vacante de Madame [Z] [G], M. [V] [E], M. [L] [E], Mme [T] [E] [W]

et M. [C] [E] se décomposant comme suit : 3.775 euros d’indemnité de remploi, soit 27.750 euros d’indemnité principale.

LAISSE les dépens à la charge de la société CDC HABITAT Action Copropriétés .

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE QUATORZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION