TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :

Le 17 février 2025

à M^e GUILLET

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/06205 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RGF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [U]

née le 06 Novembre 1997 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée électronique en date du 30 novembre 2023, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à Madame [H] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initialement fixé à 517,70 euros, outre 88,85 euros de provision sur charges assorti d’un stationnement N°68 pour un loyer mensuel initialement fixé à 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier à Madame [H] [U] par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024 un commandement de payer la somme de 2 648,55 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner Madame [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation conclu entre la société SOLINTER ACTIFS 1 représentée par ampère gestion, elle-même représentée par la CDC HABITAT et Madame [H] [U] en application de la clause résolutoire de plein droit à compter du 11 juin 2024,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans délai et si besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle qu’elle sera tenue de payer à titre provisionnel jusqu’à la reprise effective des lieux, au montant du dernier loyer échu, charges comprises,

— condamner Madame [H] [U] à payer à titre provisionnel à la société SOLINTER ACTIFS 1 représentée par AMPERE GESTION, elle-même représentée par CDC HABITAT, le montant des échéances impayées, soit la somme de 1 442,30 comptes arrêtés au 22 août 2024 augmenté des intérêts conventionnels, somme à parfaire,

— condamner Madame [H] [U] à payer à titre provisionnel à la société SOLINTER ACTIFS 1 représentée par AMPERE GESTION, elle-même représentée par CDC HABITAT, le montant de l’indemnité d’occupation pour la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux, égal au dernier loyer échu, charges comprises, révisables aux conditions du bail,

— condamner Madame [H] [U] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1, représentée par AMPERE GESTION, elle-même représentée par CDC HABITAT, la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [H] [U] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 10 avril 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 décembre 2024.

A cette audience, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2 339,41 euros, selon décompte en date du 30 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Bien qu’assignée à étude, Madame [H] [U] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 03 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 05 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 13 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 03 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 7) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 2 648,55 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 juin 2024.

Madame [H] [U] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [H] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 672,38 euros actuellement, révisable aux conditions du bail, et de condamner Madame [H] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [H] [U] reste devoir la somme de 1 974,05 euros, à la date du 30 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, hors frais de procédure, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [H] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [H] [U] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1 974,05 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 648,55 euros à compter de la délivrance du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2023 entre la SAS SOLINTER ACTIFS 1 Représentée par ampère gestion, elle-même représentée par la CDC HABITAT et Madame [H] [U] concernant le logement, situé [Adresse 5] et le parking N°68, sont réunies à la date du 10 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par ampère gestion, elle-même représentée par la CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion du logement et parking ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par ampère gestion, elle-même représentée par la CDC HABITAT ;

CONDAMNE Madame [H] [U] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par ampère gestion, elle-même représentée par la CDC HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1 974,05 euros décompte arrêté au 30 novembre 2024 incluant la mensualité de novembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 648,55 euros à compter du 10 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [H] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera révisée selon la clause du bail, soit 672,38 euros à ce jour, à compter du 01 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [H] [U] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par ampère gestion, elle-même représentée par la CDC HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT