TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 23/02815 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YOWV

Minute :

JUGEMENT

Du : 06 Mai 2024

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS

C/

Madame [B] [F]

Madame [U] [T]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 04 Mars 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2024;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Chloé HAYS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [B] [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Non comparante

Madame [U] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Présente et assistée de M^e Pasquale BALBO, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n°N930082023010186 en date du 13-12-2023

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Roger LEMONNIER

M^e Pasquale BALBO

Mme [B] [F]

Expédition délivrée à :

Dans le cadre du dispositif VISA pour le Logement et l’Emploi dit “VISALE”, la société ACTION LOGEMENT SERVICES assure le paiement des loyers et des charges en cas d’impayés du locataire .

En l’espèce MME [F] [B] et MME [T] [U] ont pris à bail un logement auprès de M. [P] [G] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de la locataire . A la suite d’incidents de paiement , M. [P] [G] a fait jouer l’engagement de la caution .

En application de l’article 1346 du Code Civil , la subrogation permet l’engagement de la procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur .

Par exploit délivré le 31-10-23, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner MME [F] [B] et MME [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement la résiliation judiciaire du bail

— l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique

— la séquestration des meubles garnissant le logement,

— la condamnation solidaire de MME [F] [B] et MME [T] [U] au paiement de la somme principale de 2842.52 euros, au titre des loyers et charges ,

— la fixation de l’indemnité d’occupation ,

— la condamnation solidaire de MME [F] [B] et MME [T] [U] au paiement d’une indemnité de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

A l’audience la société ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu ses demandes.

MME [F] [B] régulièrement assignée ne s’est pas présentée , ni personne pour elle.

MME [T] [U] , assistée par son conseil , indique que MME [F] [B] a quitté le logement en mars 2023 laissant des loyers impayés ; qu’elle pensait que cette dernière respectait l’échéancier mis en place ; que pour sa part , elle paie en totalité le loyer depuis le départ de MME [F] [B] et souhaite conserver le logement jusqu’à la fin de son contrat d’apprentissage en juin 2025.

Elle sollicite des délais de paiement , la suspension de la clause résolutoire . Elle propose de payer la somme de 50 euros par mois .

Enfin elle demande à ce que MME [F] [B] la garantisse des condamnations qui seront mises à son encontre .

En cours de délibéré , le demandeur indique que MME [F] [B] lui a envoyé un congé le 03-05-23 qui a pris effet un mois après le 03-06-23 et que MME [F] [B] est tenue au paiement des loyers jusqu’au 31-12-23 .

En conséquence le demandeur maintient sa demande de résiliation du bail à l’encontre de MME [T] [U] seulement .

MOTIFS:

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience , conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi du 6 juillet 1989 , l’action du demandeur est donc recevable .

En application de l’article 1346 “La subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette” et en vertu de l’article L121-2 du code des assurances la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur .

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 13-06-23, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à MME [F] [B] et à MME [T] [U] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 3142.52 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.

Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13-08-23.

Le bailleur est opposé à l’octroi des délais de paiement, ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire .

Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

En l’espèce MME [F] [B] non comparante n’ a pas formulé de demande de délais de paiement .

En l’espèce MME [T] [U] a effectué la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois.

Il ne peut donc lui être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire. Par suite , l’expulsion de MME [T] [U] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail afin de compenser l’occupation des lieux .

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 .

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que MME [F] [B] et MME [T] [U] n’ ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation.

MME [F] [B] est tenue au paiement des loyers et indemnités d’occupation jusqu’au 31-12-23 , soit six mois après la prise d’effet de son congé le 03-06-23 .

La dette locative s’est exclusivement constituée pendant ce délai de six mois et s’établit à la somme de 2842.52 euros au 30-06-23 .

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner solidairement MME [F] [B] et MME [T] [U] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.

MME [F] [B] et MME [T] [U] , qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur la garantie de MME [F] [B] à l’égard de MME [T] [U]

Selon la clause de solidarité du bail , MME [F] [B] et MME [T] [U] sont tenus solidairement au paiement des loyers , indemnités d’occupation et accessoires du bail .

Toutefois il n’est pas prévu que les colocataires soient tenues l’une envers l’autre des frais annexes à savoir les frais irrépétibles et les dépens .

En l’espèce MME [T] [U] allègue qu’elle supportera ces frais du fait de la carence de MME [F] [B] à payer sa part des loyers . Cette négligence constitue une faute et un préjudice pour MME [T] [U] . Il convient donc que MME [F] [B] garantisse MME [T] [U] de toutes les condamnations qui seront mises à sa charge .

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 13-08-23,

CONDAMNE solidairement MME [F] [B] et MME [T] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2842.52 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 30-06-23, avec intérêts au taux légal à compter du 13-06-23, date du commandement,

AUTORISE MME [T] [U] à s’acquitter de la dette , article 700 du Code de procédure civile et frais de commissaire de justice par mensualités de 50 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement , en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si def se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de l’arriéré ou d’un seul loyer courant :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de MME [T] [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutionFIXE alors, le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer en cours au moment de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, les charges en plus, indexable à compter du terme du bail , et CONDAMNE MME [T] [U] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur , à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement MME [F] [B] et MME [T] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE MME [F] [B] à garantir MME [T] [U] de toutes les condamnations mises à sa charge ,

CONDAMNE solidairement MME [F] [B] et MME [T] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13-06-23 ,

RAPPELLE l’exécution provisoire .

LE GREFFIER LE PRESIDENT